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Le spese per le passerelle di accesso ad alcune unità abitative con affaccio sulla chiostrina

La questione è stata affrontata dal Tribunale di Messina nella recente sentenza n. 1492 del 19 settembre 2022
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

La chiostrina, cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio condominiale, essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali bagni, disimpegni, servizi), è sottoposto al regime giuridico del cortile, qualificato bene comune, salvo titolo contrario.

La presunzione di proprietà comune non può essere messa in discussione, nel silenzio del titolo, dalla mera possibilità di accesso al bene comune soltanto dall'appartamento di uno dei condomini o dal fatto che quest'ultimo abbia provveduto anche a collocarvi impianti al servizio della proprietà esclusiva.

Ciò perché l'utilità particolare che deriva da tali circostanze non è suscettibile di incidere sulla destinazione tipica e normale del cavedio, che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari di cui si compone l'edificio condominiale (Cass. civ., Sez. II, 23/10/2020, n. 23316).

Queste considerazioni valgono anche se la chiostrina costituisce uno spazio esistente tra due edifici di proprietà di soggetti diversi.

Uso della chiostrina

Anche tale spazio interno è fruibile dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, con i soli limiti posti dall'articolo 1102 c.c., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l'uso da parte degli altri proprietari.

Rispetta tali limiti, ad esempio, l'installazione di una canna fumaria da parte di un condomino in aderenza al muro comune di una chiostrina e al servizio di un locale di sua esclusiva proprietà, qualora l'opera sia conforme alla normativa vigente in tema di sicurezza degli impianti, sia costruita in modo tale da preservare da ogni danno alla salubrità ambientale e sia posta nel rispetto delle distanze legali fissate dall'art. 889 c.c. al fine di non ridurre le funzioni di aerazione luce agli appartamenti interessati dal suo passaggio.

Inoltre è certamente ammissibile l'installazione di un ascensore se occupa solo parzialmente la superficie del cavedio e non sussistono pregiudizi alla statica ed all'estetica del fabbricato o menomazioni, degne di rilievo.

Chiostrina e spese per le passerelle di accesso ad alcune unità abitative: la vicenda

Una condomina impugnava una delibera e quella successiva di ratifica, con le quali l'assemblea del condominio aveva approvato il rendiconto anno e il relativo piano di riparto delle spese; in particolare l'attrice, in relazione alle spese per la "messa in sicurezza chiostrina", lamentava che le passerelle di accesso ad alcune unità abitative, erano state ripartite tra tutti i condomini anziché tra i soli proprietari degli appartamenti con affaccio sulla detta chiostrina, unici fruitori delle passerelle; di conseguenza chiedeva, previo accertamento della condominialità delle suddette passerelle, una pronuncia di annullamento delle dette delibere.

Cortile condominiale, le sentenze in materia

Il condominio, costituitosi in giudizio, eccepiva preliminarmente l'incompetenza per valore del giudice adito e contestava nel merito la fondatezza della domanda attrice, evidenziando che le passerelle o ballatoi erano da ritenersi parti comuni poiché integranti l'assetto strutturale del condominio, per cui la ripartizione delle spese in oggetto era immune da censure.

La decisione

Il Tribunale ha precisato come la causa sia di valore indeterminabile atteso che l'attrice ha contestato i criteri di ripartizione delle spese, chiedendo nel contempo l'accertamento sulla condominialità o meno delle parti dell'edificio cui dette spese afferiscono.

Inoltre lo stesso giudice ha ritenuto legittima l'azione proposta nei confronti del condominio, nella persona dell'amministratore, non ritenendo necessario la chiamata in causa dei singoli titolari dell'uso esclusivo delle passerelle; del resto il potere decisionale in merito al criterio di ripartizione delle relative spese era stato espresso dall'assemblea condominiale e nessuno dei condomini interessati aveva sollevato contestazione (come da verbali prodotti in atti).

Ciò premesso secondo il Tribunale le passerelle in questione compongono l'assetto strutturale del fabbricato condominiale e, conseguentemente, in mancanza un diverso titolo nei prodotti atti di compravendita, sono da ritenere parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c.; tuttavia solo i proprietari di alcuni appartamenti traggono concreta utilità dalle passerelle in questione.

Di conseguenza, applicando i principi del condominio parziale (1123, comma 3) o applicando l'articolo 1123, comma 2 (spese per la manutenzione delle cose destinate a servire i condomini in misura diversa) gli oneri per la manutenzione di tali manufatti devono restare a carico dei soli condomini utenti.

Al contrario, la ripartizione delle spese per le passerelle a carico pro quota di tutti i condomini è stata considerata errata e, pertanto, sono state annullate le impugnate delibere nella parte in cui è stata approvata tale ripartizione.

Sentenza
Scarica Trib. Messina 19 settembre 2022 n. 1492

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