Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
Iscriviti alla
Newsletter
chiudi
Inviaci un quesito

Le spese per la gestione della piscina si ripartiscono per millesimi e non in parti uguali

Anche nel silenzio del regolamento tali impianti sono parti comuni condominiali, al pari degli altri beni o impianti menzionati dall'articolo 1117 c.c.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 
14 Nov, 2023

È frequente che le piscine per volontà del costruttore (che li menziona nei regolamenti contrattuali) siano parti comuni condominiali, al pari del tetto, della facciata e degli altri beni o impianti menzionati dall'articolo 1117 c.c.; del resto, si tratta di beni che, oltre ad aumentare il valore del complesso immobiliare e, conseguentemente delle unità immobiliari, possono risultare la ragione fondamentale che ha spinto il singolo condomino ad acquistare una proprietà nel complesso edilizio.

Talvolta però la piscina, pur essendo presente in ambito condominiale, non viene menzionata tra le parti comuni.

Si deve considerare che il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega le unità immobiliari di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione.

Si tratta allora di stabilire se la piscina sia suscettibile di autonomo godimento (e quindi i condomini siano in comunione in relazione a tale bene comune) o se invece tale impianto sia da considerare come gli altri beni assolutamente strumentale alle proprietà individuali (come, ad esempio, il sistema idrico o fognario tra più villette in un residence).

Chiarire questo aspetto è di fondamentale importanza anche per stabilire il criterio di ripartizione delle spese di detto impianto. La questione è stata affrontata dal Tribunale di Brescia nella decisione n. 2830 del 6 novembre 2023.

Le spese per la gestione della piscina si ripartiscono per millesimi. Fatto e decisione

Due condomini impugnavano le delibere del 5 e del 30 marzo 2022, contestando il criterio di riparto delle spese utilizzato per la piscina condominiale che erano state ripartite in parti uguali tra i condomini e non in base ai millesimi di proprietà.

Il condominio si difendeva facendo presente che la piscina era stata realizzata non al momento della realizzazione del complesso condominiale, ma in un momento successivo e che i condomini dell'epoca, all'unanimità, avevano deciso di ripartire le spese della piscina in parti eguali tra i condomini e non secondo i rispettivi millesimi di proprietà.

Inoltre, contestava la qualificazione giuridica del bene piscina come bene condominiale ex art. 1117 c.c., ritenendolo semplice in comunione tra i condomini. Il Tribunale ha dato torto al condominio.

In particolare il giudice lombardo ha osservato come in astratto sia possibile considerare beni come la piscina o gli spazi verdi in semplice comunione, in quanto tali beni, non espressamente inseriti nel novero dell'art. 1117 c.c., non appaiono in modo evidente strumentali rispetto al godimento dei beni in proprietà esclusiva.

Come ha osservato il Tribunale se la piscina fosse in comunione, non essendo soggetta questa forma di comproprietà al vincolo di indivisibilità, allora ciascun comproprietario ne potrebbe chiedere lo scioglimento; inoltre, salvo diritti di prelazione, ciascun comproprietario potrebbe cedere la sua quota, anche a soggetti estranei al condominio; addirittura, alla compravendita dell'appartamento potrebbe non fare seguito quella della quota della piscina.

Piscina condominiale, le cose da sapere e quelle che sarebbe bene fare per il corretto uso della vasca

Secondo lo stesso giudice, però, tale ragionamento (che mal si concilia col caso di specie in assenza di assemblee per le sole parti comuni non condominiali) non tiene conto che, senza una espressa previsione regolamentare inserita negli atti di acquisto originari, si presume la condominialità dei beni comuni, non essendo l'indicazione prevista dall'art. 1117 c.c. certo un numerus clausus.

Infatti, ad avviso del Tribunale, alla base del godimento della piscina vi è la qualifica di condomini ed è alla proprietà dell'unità immobiliare in condominio che è annesso il diritto di poter godere della piscina, giustificando così l'accessorietà e strumentalità del bene condominiale alle proprietà individuali.

Posta, dunque, la natura condominiale della piscina, ad avviso del giudice bresciano, per la ripartizione delle spese di manutenzione della stessa si applica l'art. 1123 c.c. Del resto la convenzione derogatrice al criterio legale di ripartizione millesimale delle spese di manutenzione della piscina condominiale e menzionata dalla difesa del condominio non è stata approvata da tutti i condomini. Il Tribunale perciò ha annullato le delibere impugnate.

La condominialità della piscina e le implicazioni sulle spese

Secondo una parte della giurisprudenza (e della dottrina) la disciplina del condominio negli edifici è applicabile quando i beni di cui all'art. 1117 c.c. siano comuni ad una pluralità di edifici distinti, ciascuno dei quali costituente un condominio autonomo, purché fra beni comuni e beni oggetto di proprietà esclusiva sussista un rapporto di accessorietà in virtù di un collegamento materiale o funzionale, mentre trova applicazione la normativa della comunione ordinaria per i beni e gli impianti, anche posti nello stesso complesso residenziale, privi della relazione di accessorietà, ma dotati di una propria autonoma utilità (Cass. civ., Sez. II, 03/10/2003, n. 14791).

Per questa opinione le piscine non possono essere beni condominiali, perché non sarebbero parti necessarie per l'esistenza o per l'uso delle unità abitative, né destinate al loro uso o servizio (Cass. 7 luglio 2000, n. 9096).

Di conseguenza, per la stessa tesi, non può essere ritenuto illegittimo un criterio di ripartizione delle spese di godimento della piscina che non sia legato ai criteri di cui all'art. 1123 c.c., stante che tale disposizione riguarda soltanto i beni cadenti in condominio (Trib. Termini Imerese 8 gennaio 2019).

Secondo una diversa opinione giurisprudenziale - a cui la sentenza in commento aderisce - la presunzione legale di condominialità della piscina deriva dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune (poiché destinata ad essere usata a servizio del complesso cui appartiene).

Si tratta di beni che, oltre ad aumentare il valore del complesso immobiliare e, conseguentemente delle unità immobiliari, possono risultare la ragione fondamentale che ha spinto il singolo condomino ad acquistare una proprietà nel complesso edilizio (Trib. Udine 14 maggio 2019, n. 19983).

In ogni caso il Tribunale di Roma ha già affermato che le spese per d'uso della piscina devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà generale precisando che, per introdurre una deroga a tale criterio, è necessaria una delibera assunta all'unanimità dei partecipanti (Trib. Roma 20 maggio 2021 n. 8746).

Sentenza
Scarica Trib. Brescia 6 novembre 2023 n. 2830
Resta aggiornato
Iscriviti alla Newsletter
Fatti furbo, è gratis! Più di 100.000 amministratori, avvocati e condomini iscritti.

Ricevi tutte le principali novità sul condominio e le più importanti sentenze della settimana direttamente nella tua casella email.

Dello stesso argomento