Il giunto tecnico che separa due strutture in un condominio ha un'importanza cruciale per la gestione dei movimenti e delle sollecitazioni che interessano gli edifici, evitando danni alla loro integrità. Questo tipo di giunto è utilizzato per separare due blocchi di costruzione differenti, che possono essere soggetti a movimenti autonomi a causa di vari fattori come vibrazioni, dilatazione termica o anche differenze nelle fondazioni.
Quando due strutture sono collegate ma subiscono movimenti diversi a causa delle variazioni di temperatura, il giunto di dilatazione consente di evitare danni alle pareti, garantendo la sicurezza, la stabilità e la durabilità degli edifici.
Se non correttamente progettato o manutenuto, può portare a crepe, infiltrazioni e danni strutturali, compromettendo la sicurezza complessiva del condominio.
Una recente pronuncia della Corte d'Appello di Bari si è occupata del problema della ripartizione delle spese relative a dette strutture di collegamento (sentenza n. 457 del 28 marzo 2025).
Ecco la vicenda.
In un caseggiato, le infiltrazioni d'acqua provenienti dal piazzale, causate da un difetto nel giunto strutturale tra i due corpi di fabbrica, hanno provocato danni ai locali dell'autorimessa sottostante.
Il condominio ha approvato i lavori necessari, dividendo la spesa secondo la tabella di proprietà generale, cioè tra tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi. Due condomini ha evidenziato che, essendo proprietari di locali senza accesso attraverso il pazziale, né, tanto meno, attraverso la rampa di accesso al piano interrato, non avrebbero dovuto partecipare alla spesa.
Il Tribunale ha dato ragione ai due condomini: i lavori di manutenzione del piazzale e della rampa si sarebbero dovuto dividere secondo l'articolo 1125 c.c.
Tuttavia, la Corte di Appello ha ribaltato la decisione, ritenendo che la riparazione del giunto strutturale e la manutenzione del piazzale e della rampa rappresentassero interventi su parti comuni che, pur non essendo utilizzate direttamente da tutti i condomini, erano comunque necessarie per il corretto funzionamento dell'edificio.
È stato evidenziato che la presenza di un giunto tecnico, che funge da separazione tra i due corpi di fabbrica, è un elemento strutturale essenziale per l'intero edificio e, pertanto, le spese ad esso correlate devono essere ripartite proporzionalmente tra tutti i condomini.
Si ricorda che la Suprema Corte ha già affermato statuito che ai fini della corretta ripartizione delle spese di risanamento di alcuni pilastri di un complesso immobiliare costituito da corpi di fabbrica separati da giunti tecnici, strutturalmente portanti l'intero complesso, siccome necessari per sostenere non solo l'edificio sovrastante, ma anche elementi comuni agli altri edifici (nella specie, un camminamento su un porticato esterno), trova applicazione il criterio generale di cui all'art. 1123 c.c., comma 1, secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento "pro-quota", non rilevando la titolarità del diritto di proprietà, quanto la funzione della parte dell'edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione" (Cass. civ., sez. II, 16/05/2019, n. 13229).
Anche in questa vicenda il porticato esterno condominiale era sorretto da elementi strutturali che sono risultati essere comuni ai distinti corpi di fabbrica, ragione per la quale le relative spese di manutenzione sono state ripartite tra tutti i condomini.
