Con pronuncia emessa in data 18 settembre 2024, n. 14343, il Tribunale di Roma accoglieva l'impugnativa a delibera condominiale proposta da un condominio per rendere invalidi due atti collettivi afferente la manutenzione di alcuni balconi dello stabile e del cornicione della facciata, ripartiti tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà invece che porli in capo a ciascun condomino proprietario della corrispondente unità immobiliare.
Si costituiva il condominio, inizialmente dichiarato contumace, il quale impugnava e contestavano l'assunto dell'attore e faceva rilevare il pregio architettonico dello stabile condominiale, avendo l'intervento manutentivo un interesse puramente estetico.
Veniva disposta la riunione del giudizio in disamina, con altro procedimento avente ad oggetto la riapprovazione del bilancio consuntivo dei lavori straordinari e la relativa ripartizione.
I balconi aggettanti: rilevanza dal punto di vista estetico
Il Tribunale romano pone l'accento sul concetto di "balconi aggettanti", ritenendo gli stessi un prolungamento della corrispondente unità immobiliare in via esclusiva del proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni i rivestimenti, gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo gradevole (Cass. civ. sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624).
Ne consegue che i balconi di un fabbricato condominiale non sono da considerarsi beni comuni, non essendo necessari per l'esistenza del condominio, non rientranti nell'elenco previsto dall'art. 1117 c.c.; invece, il rivestimento del parapetto e della soletta devono essere considerati beni comuni se svolgono un funzione estetica e decorativa ed ornamentale essenziale per la facciata, essendo rilevante dal punto di vista estetico per l'edificio, accrescendo il pregio architettonico e solo in questo caso costituiscono parte comune e la ripartizione della spesa relativa alla riparazione ricade su tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cass. civ. sez. II, 2 marzo 2018, n. 5014).
Il capitolato d'appalto prevede lavori strutturali
Il magistrato monocratico va rilevare che l'intervento previsto nel capitolato d'appalto non appare riguardare il mero rivestimento, quanto alla struttura portante dei balconi, riferendosi alla demolizione del calcestruzzo costituente la parte di copri ferro, oppure alla rimozione di ogni elemento fissato all'intonaco da demolire, o alla spicconatura dell'intonaco vivo e quant'altro.
Se ne deduce che l'intervento manutentivo condominiale prevedeva lavori alla struttura portante dei balconi e non al loro rivestimento incidente sotto il profilo estetico.
Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.
Ripartizione delle spese per manutenzione dei balconi aggettanti: evidenze giuridiche
È assolutamente condivisibile la decisione del giudice romano, poiché fondate le censure mosse dall'attore in ordine ai lavori eseguiti sulla struttura dei balconi aggettanti, perciò i costi devono essere attribuiti a ciascun condomino proprietario del singolo balcone e non ripartito tra tutti i condomini, ritenendo gli atti collettivi impugnati invalidi.
Vanno ripartiti tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà, le spese per i lavori di manutenzione dei balconi che, pur appartenendo in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentano nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata dei fabbricato dal quale sporgono (App. L'Aquila 25 maggio 2021, n. 806).
Per completezza, in linea generale, gli elementi esterni del balcone aggettante, in quanto ineriscono alla facciata e fanno parte del decoro architettonico e delle linee estetiche dell'edificio, sono parti condominiali e le spese del loro rifacimento gravano su tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà.
