Certe sentenze lasciano un'impronta fondamentale per l'applicazione delle norme.
In materia condominiale, per la nota lacunosità delle disposizioni legislative, quest'affermazione è ancor più evidente.
Pensiamo al condominio minino, al condomino apparente, alle tabelle millesimali, ecc.
Un aspetto fondamentale della gestione condominiale, quello delle cause d'invalidità delle delibere, fu già affrontato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 4806 dell'8 marzo 2005.
A distanza di poco più di sedici anni, la stessa Corte nomofilattica, nella sua massima espressione, è tornata sull'argomento.
Il riferimento è alla sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021. Trentasette pagine di sentenza con le quali la Corte ritorna e puntella quando detto oltre tre lustri fa.
Non solo: sebbene le Sezioni Unite fossero state chiamate a risolvere ben specifici quesiti, è la motivazione che ha portato ai principi di diritto espressi ad assurgere ad elemento di fondamentale rilevanza.
Come dire: la sentenza risolve dei contrasti interpretativi ed al contempo traccia la strada per la risoluzione delle future controversie in materia di contestazione delle delibere. Ma andiamo per gradi.
Sezioni Unite n. 9839/2021, i contrasti risolti
Su due questioni si attendevano risposte: le invalidità delle delibere possono essere fatte valere in sede di opposizione a decreto ingiuntivo?
Ed ancora: le delibere che applicano criteri di riparto delle spese diversi da quelli legali e/o convenzionali vigenti sono nulle o annullabili?
Le Sezioni Unite sono giunte, rispettivamente, a queste soluzioni.
In sede di opposizione a decreto ingiuntivo il giudice può sindacare d'ufficio o per deduzione di parte sulla nullità della delibera e può altresì valutare le eventuali cause di annullabilità se proposte nei termini di cui all'art. 1137, secondo comma, c.c. e sempre che siano proposte nella forma della domanda riconvenzionale.
In sostanza, questo l'insegnamento che possiamo trarre sul punto, poiché l'opposizione a decreto ingiuntivo apre una fase processuale a cognizione piena, nel rispetto delle regole specifiche riguardanti la contestazione delle delibere condominiali non vi sono limiti in relazione ala valutazione della loro legittimità.
Quanto al riparto delle spese, sul solco di quanto già affermato nel 2005 (anche allora le Sezioni Unite furono chiamate a risolvere la questione) hanno considerato valevole e meritevole di conferma e rafforzamento quel principio che pone una distinzione tra delibere che derogano ai criteri legali e quelle che applicano erroneamente criteri esistenti.
Diritto d'uso esclusivo delle parti comuni, chiesto l'intervento delle Sezioni Unite
Questo il principio espresso: "nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro […] sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari" (Cass. SS.UU. 14 aprile 2021 n. 9839).
Ciò che dice la Cassazione, con motivazione articolata, è che le competenze dell'assemblea necessariamente trattano questioni sostanziali che possono incidere sui diritti dei singoli.
È come tali questioni vengono affrontate che traccia una linea di distinzione tra vizi del deliberato e siccome applicare i criteri di riparto delle spese è compito dell'assemblea, l'errore non è modifica, ma esercizio scorretto della prerogativa.
La differenza tra modifica e deroga resta fatto da verificarsi in concreto e sul punto non possono non mancare elementi di criticità, come evidenziò l'ordinanza di remissione della questione.
Leggendo la sentenza in esame sembrerebbe doversi dedurre che la nullità per deroga ai criteri di riparto legali e/o convenzionali andrà limitata ai casi di espressa eccezione ovvero di applicazione di un criterio inesistente.
Sezioni Unite n. 9839/2021, l'importanza in termini generali
La particolare rilevanza del pronunciamento in esame, oltre che nelle questioni risolte coi principi di diritti qui sintetizzati e riportati, sta anche - si accennava prima - nella motivazione di sostegno.
La Corte nomofilattica ha tenuto fermo il criterio discretivo generale utile per valutare la differenza tra vizio comportante nullità o annullabilità delle delibere. Come dire: si è mossa nel solo della pronuncia n. 4806.
L'aspetto importante ha delineato ancor più chiaramente la differenza tra vizio "di sostanza" (nullità) e vizio "di forma" (annullabilità) restringendo e non poco - anche sulla scorta di quanto stabilito in materia dalla legge n. 220/2012 - le ipotesi di nullità delle delibere.
Chi è conoscitore della materia condominiale, ben ricorderà che nel 2005 le Sezioni Unite affermarono che "debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto".
Devo versare il conguaglio anche quando l'assemblea non ha approvato il riparto?
Partendo da questo punto, con la sentenza n. 9839/2021 gli ermellini hanno esplicitato esemplificando in maniera chiara e precisa ognuna delle ipotesi prima semplicemente elencata.
Ne viene fuori, così, ad esempio, che una deliberazione non scritta è una delibera nulla e che quindi la forma è requisito ad substantiam delle delibere. È qui restiamo all'esplicito.
Ci sono poi una serie di conclusioni implicite che possiamo trarre, in materia ad esempio di facta concludentia, nomina dell'amministratore sprovvisto dei requisiti, ecc.
Insomma conoscere la materia delle cause d'invalidità delle delibere condominiali, dal 14 aprile, non potrà prescindere dalla lettura di questa sentenza.
