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Rassegna giurisprudenziale più rilevante in materia di condominio. Le sentenze emesse nell'anno 2015 - Seconda parte -
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Rassegna giurisprudenziale più rilevante in materia di condominio. Le sentenze emesse nell'anno 2015 - Seconda parte -

Le sentenze più rilevanti emesse nell'anno 2015 - Seconda parte

Avv. Paolo Accoti  

1. L'amministratore: 1.1 Obblighi e poteri; 1.2 Capo scala; 1.3 La legittimazione processuale; 1.4 Legittimazione passiva; 1.5 Appropriazione indebita; 1.6 Appropriazione indebita aggravante.

2. L'assemblea condominiale: 2.1 Ordine del giorno; 2.2 Limitazione dei poteri; 2.3 Immodificabilità delle decisioni; 2.4 Autorizzazione.

3. Cosa comune: 3.1 Limiti all'uso della cosa comune; 3.2 Mutamento della cosa comune; 3.3 Innovazioni e modificazioni; 3.4 Tutela della cosa comune; 3.5 Limiti all'uso della cosa comune; 3.6 Mutamento della cosa comune; 3.7 Innovazioni e modificazioni; 3.8 Tutela della cosa comune; 3.9 Assegnazione posto auto; 3.10 Cortile; 3.11 Ascensore; 3.12 Scale; 3.13 Lastrico solare; 3.14 Riscaldamento centralizzato.

4) Oneri condominiali: 4.1 Distinzione tra spese di conservazione e spese d'uso e obbligo contributivo; 4.2 Ritardato versamento oneri condominiali e interessi moratori; 4.3 Obbligo di contribuire alle spese relative alle parti comuni; 4.4 Diversa ripartizione delle spese comuni e esenzione; 4.5 Esenzione dalla spese e superamento della presunzione di comproprietà.

1. L'AMMINISTRATORE

Obblighi e poteri:

"In tema di condominio, l'amministrazione di condominio rappresenta un ufficio di diritto privato, oggettivamente orientato alla tutela del complesso degli interessi condominiali e realizzante una cooperazione con i condomini, singolarmente considerati, assimilabile al mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione delle norme sul mandato, in quanto compatibili con le specifiche disposizioni dettate in materia di condominio degli edifici, tenuto conto della sua natura di ente di gestione delle parti e dei servizi comuni" (Trib. Monza Sez. I, 23/06/2015).

Capo scala:

"Il caposcala è un sostituto dell'amministratore (mandatario) che, scelto da lui o dai condomini riuniti in assemblea (mandante), ha il compito di eseguire determinati compiti. Le sue responsabilità sarebbero limitate all'oggetto specifico dei compiti assegnatigli dall'assemblea o dal regolamento" (App. Lecce Taranto, 13/04/2015)

Legittimazione processuale:

"L'organo rappresentativo unitario nell'ambito del Condominio è la figura dell'Amministratore dal momento che l'Ente di gestione appare sfornito di personalità giuridica che sia distinta da quella dei condomini sicché ciascuno di essi sarà libero di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, che abbiano attinenza alle parti comuni dell'edificio fondando la propria legittimazione sul diritto di comproprietà di ciascuno.

Ne consegue che anche l'azione diretta alla denuncia di gravi difetti di costruzione dell'edificio di cui all'art. 1669 del Codice Civile potrà essere esercitata alternativamente dai singoli condomini ovvero dall'Amministratore del condominio" (Trib. Cagliari, 04/08/2015).

Legittimazione passiva:

"Sussiste la legittimazione passiva dell'amministratore di codominio tutte le volte che venga in rilevo un vizio della delibera assembleare" (Cass. civ. Sez. II, 20/03/2015, n. 5657).

Appropriazione indebita:

"Il reato di appropriazione indebita, da parte dell'amministratore nella gestione contabile di un condominio, si configura anche in relazione ad un esiguo ammanco dalla cassa condominiale, qualora l'amministratore non sia in grado di provare che tale minima differenza di cassa sia riconducibile a cause diverse dalla finalità di indebita appropriazione e non da lui volute consapevolmente" (Trib. Campobasso, 10/07/2015).

Appropriazione indebita aggravante:

In merito all'imputazione per il reato di appropriazione indebita, commesso dall'amministratore di condominio, è infondato il motivo di doglianza in forza del quale si invochi l'inesistenza dell'aggravante prevista dall'art. 61, n. 7, c.p., in relazione alla scarsa incidenza dell'attività delittuosa sul patrimonio dei singoli condomini.

Il danno, infatti, deve essere valutato nella sua interezza e non parcellizzato in relazione alla "quota-danno" incidente sui singoli condomini.

Poi, il fatto che il condominio sia un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, rappresentati dall'amministratore, non comporta la parcellizzazione invocata dalla difesa, essendo, di contro, rilevante il danno complessivo che l'amministratore abbia causato svolgendo la sua funzione" (Cass. pen. Sez. II, 18/06/2015, n. 37666).

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2. ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Ordine del giorno:

"In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti" (Trib. Genova Sez. III, 03/04/2015).

Limitazione dei poteri:

"In tema di condominio, la relativa normativa stabilisce rigide procedure preventive di autorizzazione della spesa, finalizzate a salvaguardare la volontà, e la sua formazione e la sua espressione, nella assoluta trasparenza, dell'assemblea, unico organo abilitato ad esprimere la volontà sovrana della collettività condominiale.

Pertanto, l'approvazione, in sede di rendiconto, di voci di spesa non precedentemente autorizzate dall'assemblea comporta una inaccettabile limitazione della sovranità assembleare, con la conseguenza che la delibera è priva di un elemento essenziale ovvero dell'oggetto e, in quanto tale, deve essere dichiarata nulla" (Trib. Pisa, 12/05/2015)

Immodificabilità delle decisioni:

"In materia condominiale l'immodificabilità delle decisioni assunte dall'assemblea condominiale è subordinata all'impugnativa da proporsi nel termine di 30 giorni decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti" (Trib. Salerno Sez. I, 01/04/2015).

Autorizzazione:

"In materia condominiale le azioni reali esperibili contro i singoli condomini o nei confronti di terzi, al fine di ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale, e non rientranti nel novero degli atti meramente conservativi, possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea condominiale, da adottarsi a maggioranza qualificata.

Ne discende la ritualità dell'azione intentata dal Condominio, previa autorizzazione dell'assemblea, adottata all'unanimità dei presenti" (Cass. civ. Sez. II, 08/01/2015, n. 40).

3. COSA COMUNE

Limiti all'uso della cosa comune:

"In tema di comunione, l'uso frazionato della cosa a favore di uno dei comproprietari può essere consentito per accordo fra i partecipanti solo se l'utilizzazione, concessa nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 cod. civ., rientri tra quelle cui è destinato il bene e non alteri od ostacoli il godimento degli altri comunisti, trovando l'utilizzazione da parte di ciascun comproprietario un limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri.

Pertanto, qualora la cosa comune sia alterata o addirittura sottratta definitivamente alla possibilità di godimento collettivo nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientra più nell'ambito dell'uso frazionato consentito, ma nell'appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti che - trattandosi di beni immobili - deve essere espresso in forma scritta "ad substantiam"" (Cass. civ. Sez. II, 14/07/2015, n. 14694).

Mutamento della cosa comune:

"Non tutti i mutamenti della cosa comune possono dare luogo ad una innovazione vietata dall'art. 1120, secondo comma, c.c., poiché tale nozione deve ritenersi circoscritta alle modificazioni materiali che alterano l'entità sostanziale o mutano la destinazione originaria del bene" (T.A.R. Liguria Genova Sez. I, 09/07/2015, n. 651).

Innovazioni e modificazioni:

"La recinzione della zona verde per evitare un indiscriminato calpestio dell'area, deliberata dall'assemblea condominiale, a difesa della proprietà condominiale, non è riconducibile ad un'ipotesi di innovazione diretta al miglioramento od all'uso più comodo od al maggiore rendimento della res comune, né tanto meno può essere assimilata ad un'innovazione idonea ad arrecare pregiudizio alla res stessa.

Essa configura un mero mutamento della sistemazione od utilizzazione della res comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione devoluti all'amministratore.

Viceversa, costituiscono innovazioni vietate, se non approvate nei modi di legge dai condomini, quelle opere che alterano sostanzialmente la destinazione e/o la funzionalità della cosa comune, tale da turbare l'equilibrio tra i concorrenti interessi dei partecipanti" (Cass. civ. Sez. II, 05/03/2015, n. 4508).

Tutela della cosa comune:

"Il godimento delle cose comuni da parte dei singoli condomini assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di loro abbia alterato e violato, senza il consenso degli altri condomini ed il loro pregiudizio, lo stato di fatto o la destinazione della cosa oggetto del comune possesso, in modo da impedire o da restringere il godimento spettante a ciascun compossessore pro indiviso sulla cosa medesima" (Cass. civ. Sez. II, 24/08/2015, n. 17072).

Assegnazione posto auto:

"Quale manifestazione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea del condominio, deve ritenersi consentita l'assegnazione dei posti-auto nel cortile comune; né tale regolamentazione, con relativa assegnazione di singoli posti-auto ai vari condomini, determina la divisione del bene comune o la nascita di una nuova figura di diritto reale, limitandosi solo a rendere più ordinato e razionale l'uso paritario della cosa comune" (Cass. civ. Sez. II, 12/11/2015, n. 23118).

Cortile:

"Il comproprietario di un cortile può porre nel sottosuolo tubature per lo scarico fognario e l'allacciamento del gas a vantaggio della propria unità immobiliare, trattandosi di un uso conforme all'art. 1102 c.c., in quanto non limita, né condiziona, l'analogo uso degli altri comunisti" (Cass. civ. Sez. II, 22/09/2015, n. 18661).

Ascensore:

"In tema di condominio negli edifici, tutti i condomini devono partecipare alle deliberazioni che concernono l'ascensore (nella specie, quella volta alla sostituzione dell'impianto), trattandosi di bene di cui si presume, agli effetti dell'art. 1117, n. 3, c.c., la proprietà comune in assenza di una diversa previsione contrattuale idonea a superare tale presunzione" (Cass. civ. Sez. II, 14/07/2015, n. 14697).

Scale:

"La semplice presenza in un edificio di più scale e più androni, infatti, non è di per sé sola sufficiente - in mancanza di più puntuali indicazioni circa le concreta conformazione e le caratteristiche strutturali del fabbricato oggetto di causa, che per quanto è dato evincere dalla lettura del ricorso costituisce un unico blocco - a far ritenere la piena autonomia e indipendenza strutturale e funzionale delle relative porzioni immobiliari rispetto alla rimanente parte dell'intera opera edilizia, ove solo si tenga conto che funzione della scala è anche quella di consentire l'accesso al tetto o al lastrico solare comuni all'intero edificio, e che l'androne non da accesso solo alla scala, ma anche ai muri perimetrali, anch'essi comuni all'intero stabile condominiale" (Cass. civ. Sez. II, 21/05/2015, n. 10483).

Lastrico solare:

"La presunzione di proprietà condominiale del lastrico solare di copertura del fabbricato può essere vinta solo con la dimostrazione di un titolo di acquisto originario successivo alla venuta a esistenza del lastrico medesimo ovvero di un titolo proveniente da colui che ebbe a costituire il Condominio, contenente la prima alienazione di una porzione di esso a soggetti diversi dai proprietari delle singole unità immobiliari, o, infine, proveniente in epoca successiva da tutti i condomini" (Cass. civ. Sez. II, 04/08/2015, n. 16367).

Riscaldamento centralizzato:

"Il condomino, può rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell'impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini" (Trib. Genova Sez. III, 14/05/2015).

4. ONERI CONDOMINIALI

Distinzione tra spese di conservazione e spese d'uso e obbligo contributivo:

"In tema di oneri condominiali, è necessario distinguere tra spese occorrenti per la conservazione dell'immobile e spese funzionali al godimento dello stesso, avendo ciascuna di esse una diversa funzione ed esigenza.

Ciò posto, i contributi per la conservazione del bene condominiale sono dovuti in ragione dell'appartenenza e si dividono in proporzione alle quote, indipendentemente dal vantaggio soggettivo connesso alla destinazione della parte comune alle esigenze di singoli piani o porzioni di essi, in quanto necessarie a custodire e preservare il bene comune in modo che perduri nel tempo senza deteriorarsi.

Diversamente le spese d'uso traggono origine dal godimento soggettivo e personale, ripartendosi in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell'appartenenza, riguardando l'utilità che la cosa comune offre in concreto" (Cass. civ. Sez. VI - 2 Ordinanza, 16/10/2015, n. 21028).

Ritardato versamento oneri condominiali e interessi moratori.

"Ai fini della decorrenza degli interessi di mora, occorre tener conto della data di esecuzione della prestazione (nella specie, disposizione di pagamento per mezzo di bonifico bancario) e non di quella di accredito del versamento sul conto corrente intestato al Condominio, atteso che quest'ultimo aspetto attiene ai rapporti bancari interni tra banca e condominio, nei confronti dei quali il condomino risulta estraneo" (Cass. civ. Sez. II, Sent., 14/10/2015, n. 20786).

Obbligo di contribuire alle spese relative alle parti comuni:

"In tema di condominio negli edifici, tutti i condomini devono partecipare alle deliberazioni che concernono l'ascensore (nella specie, quella volta alla sostituzione dell'impianto), trattandosi di bene di cui si presume, agli effetti dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., la proprietà comune in assenza di una diversa previsione contrattuale idonea a superare tale presunzione (come, nella specie, la clausola del regolamento condominiale integralmente esonerativa di alcuni partecipanti dall'onere di contribuire alle relative spese)" (Cass. civ. Sez. II, 14/07/2015, n. 14697).

Diversa ripartizione delle spese comuni e esenzione:

"La disciplina contenuta negli artt. 1123 e 1125 c.c., sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale.

Pertanto, deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime" (Cass. civ. Sez. II, 14/07/2015, n. 14697).

Esenzione dalla spese e superamento della presunzione di comproprietà:

"Nel caso in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l'ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato" (Cass. civ. Sez. II, 14/07/2015, n. 14697).

Ecco le sentenze più importanti emesse nell'anno 2015. Prima parte.

STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI

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