Il c.d. condominio parziale è una fattispecie descrittiva di un particolare rapporto funzionale che intercorre tra il bene comune e una parte delle unità immobiliari che compongono l'edificio condominiale e, giusto il disposto di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., comporta un determinato criterio per il riparto delle spese. Allo stesso, pertanto, non è possibile riconoscere alcuna autonomia soggettiva.
In altri termini, il condominio parziale non costituisce affatto un soggetto distinto dal condominio generale, con la conseguenza che quel determinato bene comune sarà comunque sempre gestito dal medesimo amministratore condominiale e dalla medesima assemblea (per quanto in composizione anch'essa parziale, ossia limitata ai condòmini cui detto bene è oggettivamente destinato). È quanto ha stabilito il Tribunale di Roma nella sentenza n. 11268 del 2 luglio 2024.
Nullità delle delibere per la costituzione di un condominio destinato alla gestione separata delle autorimesse
Nella specie alcuni dei condomini proprietari di unità immobiliari all'interno dell'edificio, avevano citato in giudizio tutti gli altri condomini, impugnando la delibera con cui l'assemblea - indetta fra i soli proprietari dei box esistenti nel piano autorimessa - aveva inteso costituire un autonomo condominio per la gestione separata di dette autorimesse, nonché la successiva deliberazione con cui l'assemblea del neocostituito condominio aveva revocato l'amministratore, nominandone uno nuovo.
Secondo gli impugnanti la prima delibera era affetta da nullità, in quanto l'originario condominio (comprensivo dei box) doveva considerarsi sorto in maniera unitaria dal punto di vista strutturale e convenzionale e pertanto i soli proprietari dei box non avrebbero potuto deliberare in via autonoma la costituzione di un condominio separato senza il rispetto di quanto previsto in materia dall'art. 61 disp. att. c.c. I medesimi avevano poi dedotto che anche la seconda delibera era da ritenersi nulla, oltre che per l'illegittima costituzione del separato condominio, anche per la violazione di quanto previsto dal regolamento condominiale circa la necessaria unicità dell'organo di amministrazione.
Di qui la richiesta al Tribunale che, previa sospensione dell'efficacia delle delibere impugnate, ne dichiarasse la nullità, ovvero procedesse al loro annullamento. Una parte dei condomini convenuti erano rimasti contumaci, mentre alcuni si erano costituiti in giudizio, eccependo preliminarmente il difetto di legittimazione all'impugnativa, per essere gli attori estranei al condominio parziale, in quanto non proprietari di box. Nel merito gli stessi avevano poi eccepito la legittima esistenza di un condominio parziale e la conseguente validità delle delibere impugnate.
Il Tribunale, sospesa inizialmente in vi cautelare la seconda delibera impugnata, ha poi accolto integralmente le impugnazioni, dichiarando la nullità di entrambe le deliberazioni assembleari. Premessa la sussistenza della legittimazione all'impugnazione, in quanto i condomini attori avevano prospettato un vizio di nullità delle delibere impugnate che, come tale, può essere fatto valere da chiunque vi abbia interesse, il Giudice capitolino ha infatti ritenuto la domanda fondata nel merito.
Nel caso di specie si rinveniva infatti una ipotesi di condominio parziale relativamente alle parti comuni dell'autorimessa aventi autonomia funzionale e poste a esclusiva utilità dei proprietari dei box. Ma tale fattispecie - che, come è noto, rinviene il proprio fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c. - è configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio condominiale, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene.
Il Tribunale ha tuttavia evidenziato che il condominio parziale è privo di autonomia soggettiva rispetto al condominio generale e la limitazione della responsabilità di spesa - stabilita dal citato art. 1123, terzo comma, c.c. - non vale certamente a incidere sui poteri rappresentativi dell'amministratore con indistinto riguardo all'intera compagine condominiale.
Ciò che il Giudice capitolino ha individuato come illegittimo - con riguardo alle delibere in oggetto - è appunto la differente pretesa dei soli proprietari dei box di costituire un condominio separato avente autonomia soggettiva - cioè dotato di un proprio amministratore e di un limitazione responsabilità spesa diverso codice fiscale - senza la ricorrenza dell'imprescindibile presupposto strutturale ("caratteristiche di edifici autonomi") e del quorum assembleare previsti dall'art. 61 disp. att. c.c.
Quorum costitutivi, deliberativi e annullabilità delle delibere
Implicazioni giuridiche del condominio parziale e gestione delle spese
La fattispecie del condominio parziale, come detto, è stata elaborata dalla giurisprudenza sulla base del disposto di cui all'art. 1123, comma 3, c.c. ed è pertanto configurabile allorché un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio condominiale.
In questi casi, venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene, si ritiene che solo i comproprietari che ne traggono oggettiva utilità siano onerati delle relative spese e, per converso, che spetti soltanto a loro decidere delle sue modalità di gestione (venendosi quindi volta per volta a creare una sorta di assemblea parziale all'interno di quella generale cui sono invitati tutti gli aventi diritto).
Quanto sopra, come spiegato efficacemente dal Tribunale di Roma, non comporta però che venga a esistenza un nuovo e autonomo soggetto giuridico, a sua volta dotato di propri organi (assemblea e amministratore).
In altri termini, le parti comuni destinate all'esclusivo utilizzo dei box di cui al caso concreto esaminato in giudizio non costituiscono affatto un nuovo condominio ma, più semplicemente, una parte dell'originario condominio dotata di una propria autonomia funzionale.
A questo proposito il Giudice capitolino ha opportunamente fatto riferimento al disposto dell'art. 61 disp. att. c.c., norma che individua gli elementi necessari per procedere alla divisione del condominio originario e alla creazione di nuovi e distinti condominii separati (autonomia strutturale degli edifici che ne risultano e deliberazione assembleare o disposizione dell'Autorità giudiziaria).
