I muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., poiché determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso.
Sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimento esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici (Cass. civ., sez. II, 10/05/2018, n. 11288).
I muri perimetrali di un edificio condominiale sono oggetto di proprietà comune anche nelle parti in cui delimitano un piano ottenuto con la sopraelevazione dello stabile, perché anche in quelle parti essi adempiono strutturalmente a una funzione che interessa tutti i partecipanti al condominio.
Il principio è stato recentemente affermato dal Tribunale di Napoli (ordinanza del 1 aprile 2025)
Il giudice partenopeo ha preso in esame l'immobile di proprietà di un condomino sorto da una sopraelevazione realizzata sul lastrico solare del condominio di proprietà esclusiva di quest'ultimo.
La sopraelevazione è stata eretta in posizione arretrata rispetto alle linee verticali della facciata del condominio e le cui mura sono risultate, pertanto, del tutto disallineate rispetto a quelle sottostanti.
Il Tribunale ha chiaramente precisato che nel caso sopra descritto la diversa configurazione delle mura perimetrali esterne dell'immobile nato dalla sopraelevazione non esclude che facciano parte delle facciate condominiali perché "non v'è dubbio che il sopralzo sia visibile anche qualora l'osservatore si trovi a livello della strada, contribuendo a completare esteticamente la sagoma dell'intero edificio condominiale".
La vicenda ha riguardato infiltrazioni che rendevano insalubri alcune stanze di un appartamento al piano superiore di un edificio condominiale, aggravando la salute di uno degli occupanti. I proprietari hanno richiesto un provvedimento d'urgenza per rimuovere le cause delle infiltrazioni e ottenere il risarcimento dei danni, ai sensi degli articoli 700 e 614 c.p.c.
Sopraelevazione. Il condominio non è legittimato all'azione di abbattimento
Le infiltrazioni sono state attribuite a diversi fattori, inclusi il deterioramento e la mancanza di rivestimento delle pareti esterne della sopraelevazione.
A tale proposito, come detto, il Tribunale ha stabilito che le pareti esterne della sopraelevazione, pur arretrate e diverse dalle altre facciate, fanno parte della facciata condominiale, contribuendo al decoro architettonico. Di conseguenza, il condominio è stato ritenuto responsabile per il ripristino e la manutenzione dell'appartamento danneggiato.
