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Costituzione del condominio, la Cassazione ribadisce: è sufficiente la vendita del primo appartamento
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Costituzione del condominio, la Cassazione ribadisce: è sufficiente la vendita del primo appartamento

Le norme sul condominio negli edifici sono applicabili anche ai così detti condomini minimi

Avv. Alessandro Gallucci 

Quando si affronta il tema della costituzione di un condominio, molte volte si ha l’impressione che per la stessa sia necessario adempiere a particolari formalità imposte dalle leggi e dai regolamenti.

Nulla di più sbagliato: il condominio negli edifici – ossia quella particolare forma di comunione nella quale coesistono beni di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune – sorge per il sol fatto che le unità immobiliari in esso ubicate appartengano distintamente a due diversi proprietari.

La questione è stata di recente approfondita dalla Cassazione che ha concluso, conformemente al proprio consolidato orientamento, nei seguenti termini: “ la particolare comunione regolata dagli artt. 1117 ss. cod. civ. si costituisce, Ipso aure et facto, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario di un edificio questo frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine, così anche il supercondominio, istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basato sull'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici, viene in essere, del pari Ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati” (Cass., Sez. 2^, 31 gennaio 2008, n. 2305)” (Cass. 17 gennaio 2011 n. 886).

La questione, nei termini sopra esposti, ha delle significative conseguenze in materia gestione delle cose comuni. Se è vero, com’è vero che la nomina dell’amministratore è obbligatoria solamente al superamento di una determinate soglie numeriche (art. 1129 c.c.), in questo contesto è altrettanto vero che l’amministrazione dei beni comuni dev’essere condivisa da tutti gli interessati anche se gli stessi sono solamente due. D’altra parte è la stessa Cassazione a Sezioni Unite ad aver specificato che le norme sul condominio negli edifici sono applicabili anche ai così detti condomini minimi (Cass. SS.UU. n. 2046/06).

E’ chiaro, quindi, che se dovesse sorgere un problema inerente la conservazione di un parte comune (si pensi alle scale, all’ascensore ecc.) i condomini dovrebbero risolverlo concordemente o comunque nel rispetto delle metodologie deliberative previste dal codice civile.

Il fatto che per i più disparati motivi non si sia mai tenuta un’assemblea non è motivo ostativo a ciò, né tantomeno la prima adunanza avrà bisogno di rispettare particolari forme per essere valida.

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