In tema di invalidità delle delibere assembleari è necessario distinguere fra nullità ed annullabilità ovverosia individuare i vizi che rendono la delibera nulla piuttosto che annullabile posto che tale differenza riveste fondamentale importanza in relazione all'impugnativa della delibera stessa sia con riferimento ai termini per impugnare sia in relazione alle conseguenze sul deliberato assembleare.
La nota pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite, n. 4806/2005, ha operato un'importante distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili stabilendo che:
- Sono vizi di nullità: la mancanza degli elementi essenziali; l'oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume); l'oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea; l'oggetto che incida sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; l'invalidità in relazione all'oggetto.
- Sono vizi di annullabilità: l'irregolare costituzione dell'assemblea; l'adozione della delibera con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; i vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea; le irregolarità nel procedimento di convocazione; la violazione di norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.
L'elenco dei vizi che rendono nulla oppure annullabile una delibera assembleare effettuato dalla Suprema Corte è certamente esaustivo eppure nella pratica quotidiana non mancano difficoltà nel districarsi tra le molteplici "patologie" che possono inficiare una delibera.
In caso di vizio formale è necessario stabilire se esso sia relativo agli elementi essenziali del verbale dell'assemblea condominiale, e dunque tale da rendere invalida la delibera oppure semplicemente trattasi di un'irregolarità che non ne mette a rischio il contenuto.
La conclusione cui giunge il Tribunale di Cosenza con sentenza del 30 novembre 2020 n. 2131 è che le semplici irregolarità formale, quali la mancanza del verbale della prima convocazione e la mancata dicitura "in seconda convocazione" non inficiano la validità dell'assemblea in seconda convocazione.
Le irregolarità formali del verbale non mettono a rischio la delibera. IL CASO.
La vicenda portata dinanzi al Tribunale di Cosenza riguarda l'impugnazione di due delibere assembleari da parte di una società, proprietaria di unità immobiliari facenti parte del palazzo condominiale, per presunte irregolarità formali dei verbali delle delibere ed errori di calcolo nel riparto delle spese e di attribuzione millesimale in merito a quote da pagare.
In particolare, la società attrice, ritenendo ingiusta e non dovuta la delibera adottata nella seduta del 25 giugno 2012 che le attribuiva una quota/debito per il risarcimento della copertura della scala B, a suo dire calcolata su una erronea attribuzione millesimale, esperiva la procedura di mediazione.
Tale procedimento subiva un differimento a richiesta dell'amministratore pro- tempore al fine di indire un'assemblea straordinaria sul punto, che veniva convocata per la data del 5.12.2012.
Nella seduta del 5 dicembre 2012 veniva così approvato un nuovo e diverso riparto spese stante l'errore riconosciuto dal condominio in cui era incorso l'amministratore nell'attribuzione di quote alla società istante; nuovo riparto che sostituiva in toto il precedente.
Sicché la società attrice impugnava sia la delibera del 25 giugno 2012 sia la delibera del 5 dicembre 2012 deducendone l'illogicità e contraddittorietà e ritenendo errato il computo metrico approvato ed erronea attribuzione di millesimi in relazione al riparto delle spese della copertura condominiale.
Deduceva, in particolare, che l'adunanza straordinaria del 5.12.2012 aveva deliberato in prima convocazione e quindi in mancanza del quorum previsto dall'art. 1136 co. 1 nonché senza verifica della regolare convocazione di tutti i condomini.
L'attrice sosteneva poi, tra i motivi di impugnativa della delibera del 25.06.2012 la mancanza della dicitura in seconda convocazione e la mancanza del verbale della prima convocazione.
Si costituiva in giudizio il condominio impugnando e contestando ogni assunto attoreo poiché infondato in fatto e in diritto e chiedendone il rigetto.
Il Tribunale definitivamente pronunciando dichiarava cessata la materia del contendere con riferimento alla delibera assembleare del 25.06.2012 dichiarando efficace e valida la delibera di assemblea del 05.12.2012.
Le irregolarità formali del verbale non mettono a rischio la delibera. LA DECISIONE E L'ORIENTAMENTO GIURISPRUDENZIALE.
La decisione del Tribunale di Cosenza dichiara valida ed efficace la delibera dell'assemblea del 05.12.2012 che aveva rivisitato, modificandolo, il deliberato adottato nella seduta del 25.06.2012 per il quale dichiara invece cessata la materia del contendere.
Eppure la sentenza in commento riveste significativa importanza poiché esamina comunque i motivi di impugnazione relativi al deliberato del 25.06.2012 (anche se risultato incontrovertibilmente sostituito dalla delibera del 05.12.2012) con particolare riferimento ai presunti vizi di forma che, a dire dell'attrice, renderebbero nulla e o annullabile la delibera.
Inviare l'avviso di convocazione insieme al verbale. E' possibile?
Contrariamente a quanto sostenuto dall'attrice, il Tribunale giunge alla conclusione che le irregolarità meramente formali quali la mancata dicitura "in seconda convocazione" nel verbale o la mancanza del verbale di prima convocazione non inficiano la validità del deliberato adottato dall'assemblea in seconda convocazione.
Tale conclusione che giunge in seguito a un'istruttoria che ha visto accertata la regolarità della convocazione di tutti i condomini e che ha accertato che la delibera del 25.06.2012 fosse in seconda convocazione - grazie alla disamina dell'avviso di convocazione prodotto in giudizio ove si legge la data del 23.06.2012 per il primo incontro e la data del 25.06.2012 per il secondo incontro- si inserisce nel contesto di un consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità e di merito.
Il riferimento che si legge nella sentenza in commento è alla pronuncia della Corte di Cassazione n. 3682/96, ma sul tema si può ricordare anche la più recente sentenza della Cassazione n. 24132 del 13 novembre 2009.
Valida la delibera se il verbale è redatto a mano?
Ed invero, secondo la giurisprudenza di legittimità, in tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero e al valore delle quote.
La verifica di tale condizione va espletata nella se. onda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni.
Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida (così ha statuito, in un caso simile a quello in argomento, il Tribunale di Salerno con sentenza n. 2029 del 16 settembre 2010).
