In un fabbricato, il lastrico solare svolge l'importante funzione di copertura. Trattasi di una caratteristica che, ovviamente, non muta se il bene è di proprietà privata o se stiamo parlando di un terrazzo con tanto di gazebo e pavimentazione.
Un'identica funzione è svolta, altresì, dalla terrazza a livello di un appartamento ai piani superiori di un condominio, lì dove si sovrappone ai locali degli altri immobili sottostanti. Di seguito, la sua definizione offertaci dalla Cassazione «superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell'intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l'esterno, ben potendo rivestire tali caratteristiche, pertanto, la terrazza a livello incassata nel corpo del fabbricato (Cass. n. 35316/2021)».
Pertanto, in ragione di questi presupposti, è ormai pacifico e risaputo che il condominio sia responsabile di questi beni, anche quando non ne è il proprietario esclusivo. Il motivo sta nell'utilitas che, indubbiamente, un lastrico o una terrazza a livello arrecano all'intero fabbricato e/o agli immobili della "scale" sottostanti, indipendentemente da chi ne è l'intestatario.
Ecco, quindi, spiegato:
- il compito di deliberare e provvedere alla riparazione, allorquando sia reso necessario dalle condizioni del cespite. In caso contrario, l'ente potrebbe essere costretto a farlo a seguito di un ricorso all'autorità giudiziaria ex. art. 1105 co. 4° cod. civ. In alternativa, il condominio potrebbe essere tenuto a rimborsare i lavori urgenti eseguiti dall'amministratore ex art. 1134 cod. civ.;
- il dovere di partecipare alle spese di manutenzione straordinaria del lastrico o della terrazza privati, secondo la norma per cui «Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (art. 1126 cod. civ.)»;
- l'obbligo di rispondere dei pregiudizi provocati dall'omessa custodia di questi beni, indipendentemente dalla colpa o dal dolo nell'aver commesso questa negligenza.
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