La riforma del condominio ha previsto (art. 1130, comma 1, n. 6, c.c.), a pena di revoca, un nuovo obbligo a carico dell'amministratore: la tenuta, del registro di anagrafe condominiale, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, nonché ogni dato riferibile alla sicurezza delle parti comuni condominiali. L'art. 1130 c.c., sembra distinguere
due sezioni, una dedicata ai dati della collettività condominiale (RAC) e un'altra dedicata alle condizioni di sicurezza delle parti e impianti comuni dell'edificio (RAS).
La funzione conoscitiva e informativa del registro
Il registro assolve primariamente funzione conoscitiva e informativa. Tutti i registri sono consultabili dagli aventi diritto, ai quali l'amministratore deve comunicare il locale ove gli stessi sono depositati, nonché i giorni e le ore in cui gli interessati, previa richiesta, possono sia prenderne gratuitamente visione, sia ottenere copia firmata del documento, previo rimborso delle spese (art. 1129 c.c., comma 2). Naturalmente l'esercizio di tale diritto non può intralciare l'attività dell'amministratore, dovendo seguirsi al riguardo il principio generale di correttezza di cui all'art. 1175 c.c. Cass. civ., sez. VI, 28/07/2020, n. 15996).
E' importante chiarire che il registro di anagrafe condominiale rappresenta strumento privatistico, meramente interno al condominio, di cui il legislatore del 2012 ha ritenuto di consentire la consultazione ai terzi che vi abbiano interesse; tuttavia al registro in questione non può essere riconosciuta alcuna funzione o pretesa di ufficialità né, in alcun modo, può o deve sostituire gli strumenti di pubblicità immobiliare previsti ex lege per accertare la titolarità dei diritti reali su beni immobili; di conseguenza il terzo creditore che abbia accesso ai registri di anagrafe, ben potrà e dovrà verificare i dati ivi reperiti con gli strumenti di pubblicità erga omnes previsti dagli artt. 2643 c.c. e ss. (Trib. Massa 21 marzo 2022).
Il RAC: i dati della collettività condominiale
Nel registro devono essere indicate le generalità dei proprietari e dei comproprietari, dei titolari dei diritti reali e di godimento degli immobili, nonché il loro codice fiscale, la loro residenza o domicilio.
I condomini non devono allegare atti o copie di essi a riprova delle dichiarazioni rese; in ogni caso eccede i limiti della citata normativa, l'amministratore che chieda - ovvero autonomamente reperisca presso i pubblici registri, in caso di inottemperanza del condomino - copia dell'atto di acquisto... ogni variazione dei dati va comunicata all'amministratore in forma scritta, entro sessanta giorni, prevedendosi, altresì, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, non solo la possibilità che l'amministratore richieda, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie all'aggiornamento del registro di anagrafe ma anche, nell'ipotesi di omessa o incompleta risposta nel termine di trenta giorni dalla richiesta, la facoltà, per costui, di acquisire personalmente le informazioni necessarie, addebitandone il relativo costo al condomino. I c.d. dati di natura sensibile o giudiziaria possono essere trattati nella misura indispensabile per perseguire le medesime finalità di gestione del condominio.
Si pensi al trattamento di dati sanitari effettuato in relazione a danni alle persone, anche diverse dai condomini, ai trattamenti di dati sanitari di uno o più partecipanti connessi all'adozione di una delibera assembleare avente ad oggetto l'abbattimento delle barriere architettoniche, nonché al trattamento di dati di natura sensibile e giudiziaria del personale alle dipendenze del condominio.
Condizioni di sicurezza nel registro anagrafe condominiale
L'articolo 1130 c.c. in origine prevedeva che l'amministratore curasse la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.
Dopo la modifica dell'art. 1, comma 9, lett. c), D.L. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla L. 21 febbraio 2014, n. 9. l'articolo è stato modificato: attualmente nel documento in questione deve essere indicato ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza "delle parti comuni". Pertanto nel registro di anagrafe condominiale sarà annotato il riferimento dei documenti relativi agli impianti tecnologici o alle parti comuni del condominio in possesso dell'amministratore (a titolo esemplificativo, libretti di impianto, dichiarazioni di conformità, rapporti di visita tecnica da parte degli organi ispettivi, dichiarazioni di agibilità, permessi edilizi, progetti o schemi di impianti, certificati di prevenzione incendi, il documento di valutazione dei rischi del condomini o degli appalti in corso al suo interno, relativi alle parti comuni condominiali e redatti secondo le indicazioni del D.lvo n. 81/2008, documentazione di carattere fisico, chimico e batteriologico in caso di presenza di cisterna, serbatoio o tubazione comune per l'adduzione dell'acqua potabile, documentazione relativa ad eventuali interventi per la valutazione o la rimozione dell'amianto ecc.).
Tale adempimento sembra richiedere la valutazione sulle condizioni di sicurezza de beni comuni al fine di prendere coscienza delle problematiche presenti e dei relativi adeguamenti normativi che risultano essere necessari.
Obbligo di aggiornamento dell'anagrafe condominiale
L'omessa o incompleta tenuta dei registri, così come il rifiuto di consentire agli interessati di avervi accesso configura una grave irregolarità che giustifica la richiesta di revoca dell'amministratore (art. 1129 c.c., comma 12, n. 7). L'onere di aggiornamento dell'anagrafe condominiale (RAC) grava sull'amministratore poiché la mancata cooperazione del condomino per la redazione dell'anagrafe condominiale può sempre essere agevolmente superata, in quanto le spese per le eventuali ricerche presso i pubblici registri vanno poste a carico del condomino che ha omesso le dovute informazioni.
Allo stesso modo, al fine di monitorare lo stato dell'edificio e contenere eventuali rischi o pericoli che nel tempo possono insorgere, il RAC deve essere periodicamente aggiornato.
