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Le cancellazioni delle pregiudizievoli civili e la tutela dell'aggiudicatario

La sentenza n. 529/2022 della Corte d'appello dell'Aquila fornisce lo spunto per fare chiarezza su un aspetto importante degli acquisti di immobili in sede di vendita giudiziaria (esecutiva o concorsuale)
Avv. Silvia Andreani Avv. Silvia Andreani 

Cancellazioni delle pregiudizievoli civili e la tutela dell'aggiudicatario: la vicenda

Nel caso deciso dalla Corte aquilana, è stata riconosciuta la responsabilità del professionista delegato e la sua conseguente condanna al risarcimento dei danni subiti dall'aggiudicatario perché il delegato non aveva evidenziato nell'avviso di vendita l'esistenza di una domanda giudiziale anteriore al pignoramento e la successiva annotazione della sentenza di accoglimento: domanda non cancellabile dal Giudice dell'esecuzione ai sensi del art. 586 c.p.c. e quindi opponibili all'aggiudicatario, che si è visto spogliato dell'immobile acquistato.

La sentenza chiarisce gli obblighi del professionista delegato e le responsabilità se questi non evidenzia nell'avviso di vendita, come impone l'art. 570 c.p.c., l'esistenza di pregiudizievoli (nel caso domande giudiziali) non cancellabili ai sensi dell'art. 586 c.p.c.

Cancellazioni delle pregiudizievoli civili e la tutela dell'aggiudicatario: la disciplina

Questo articolo stabilisce, infatti, che il Giudice emette "il decreto con il quale trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ... ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento."

Si tratta, del così detto "effetto purgativo" del decreto di trasferimento, volto ad assicurare all'acquirente l'acquisto di un bene libero dai gravami, indicati nella norma ovvero:

  • le trascrizioni dei pignoramenti, anche successive alla trascrizione del pignoramento;
  • le iscrizioni ipotecarie, anche successive alla trascrizione del pignoramento;

in via estensiva ed interpretativa, si ritengono cancellabili anche i sequestri conservativi civili mentre un discorso a parte va fatto per quelli di natura penale, che verranno sviluppati nel prossimo articolo.

È fondamentale che il professionista - ma anche l'esperto estimatore ex art. 173 disp att. c.p.c. - informi il Giudice della presenza di trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile e il primo dovrà indicare nell'avviso di vendita redatto ai sensi dell'art. 570 cpc la sussistenza di gravami per i quali il Giudice non potrà ordinare la cancellazione, così come tali gravami dovranno essere indicati dal secondo nella perizia.

L'effetto purgativo non riguarda, invece, la domanda giudiziale, che non può essere cancellata dal Giudice dell'esecuzione, ma solo dall'Ufficio Giudiziario competente per l'azione giudiziale e solo se il relativo giudizio è stato definito con sentenza di rigetto passata in giudicato o se il giudizio è estinto, per cui, solo in questa sede potrà essere chiesta con costi che non sono a carico della procedura ma dell'aggiudicatario.

Se invece la sentenza emessa è favorevole all'attore, l'effetto pre-notativo della domanda giudiziale, (artt. 2652 e 2653 c.c.), che si consegue attraverso l'annotazione della relativa sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c. ne impedisce la cancellazione (cfr. Cass. Sez. 1, n. 13212 del 10/09/2003).

Per cui, sarà importante che il delegato ed il perito stimatore verifichino quando la domanda giudiziale (ad esempio di revocatoria, etc.) sia stata trascritta se prima o dopo il pignoramento e se prima o dopo dell'iscrizione ipotecaria del creditore procedente o intervenuto.

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Per capire se pregiudica l'aggiudicatario ed è ad esso opponibile, infatti, si deve tenere dell'ordine temporale delle trascrizioni, in quanto l'art. 2652, n. 5 c.c., prevede che "La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda".

In altre parole, se la data di trascrizione della domanda giudiziale è precedente al pignoramento o all'iscrizione ipotecaria in forza del quale il creditore procedente agisce o è intervenuto è opponibile a questi e l'annotazione della sentenza di accoglimento retroagisce al momento della trascrizione della domanda travolgendo gli atti, compreso il decreto di trasferimento, compiuti e trascritti successivamente.

Laddove la domanda giudiziale trascritta sia anteriore al pignoramento e all'iscrizione di ipoteca va verificata l'insussistenza di sentenze annotate, lo stato del giudizio sia effettivamente ancora pendente e non estinto o definito con sentenza passata in giudicato di cui nessuno ha curato l'annotazione, per capire, l'effettivo rischio dell'effetto pre-notativo.

Solo in questo modo l'offerente, poi, aggiudicatario avrebbe consapevolezza di tale rischio, che la sentenza favorevole travolgerebbe il suo acquisto.

Da segnalare che la cancellazione della domanda giudiziale trascritta ai sensi degli artt. 2652 e 2653 cc può essere ordinata solo dall'Ufficio Giudiziario,

Se, invece, la domanda giudiziale è stata trascritta successivamente al pignoramento o all'ipoteca del creditore procedente, è inopponibile all'aggiudicatario e ai suoi aventi causa e l'acquisto è salvo.

Vi sono altre trascrizioni rilevanti, per una corretta informazione dell'aggiudicatario, da evidenziare ai sensi dell'art. 570 c.p.c., ossia:

Le servitù prediali, che se trascritte ai sensi dell'art. 2643 c. 1 n.4 prima del pignoramento, sono opponibili ad aggiudicatario e non cancellabili, gravando sull'immobile acquistato e le servitù coattive dell'art. 1049 e seguenti cc. opponibili al pignoramento e gravanti sull'immobile anche se trascritte dopo il pignoramento stesso.

Le convenzioni edilizie opponibili al pignoramento se trascritte antecedentemente allo stesso ai sensi dell'art. 2643 c. 1 n. 2 bis), poiché queste possono contenere la previsione del pagamento degli oneri di urbanizzazione richiedibili dall'ente ai proprietari degli immobili e, quindi, anche all'aggiudicatario o l'obbligo di eseguire delle opere o vincoli specifici di destinazione o d'uso o asservimenti, oneri tutti che incidono sul costo del bene o sul suo utilizzo.

Un discorso a parte va fatto per i sequestri penali, per le peculiarità di alcuni di questi sequestri previsti dalle leggi speciali, ma ce ne occuperemo nel prossimo articolo: Le cancellazioni delle pregiudizievoli penali e la tutela dell'aggiudicatario.

Sentenza
Scarica App. L'Aquila 12 aprile 2022 n. 547

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