Il Tribunale di Genova ha escluso che esista nell'ordinamento e nell'ambito della normativa condominiale un divieto in relazione all'esercizio contestuale delle suddette attività (Trib. Genova. 14 luglio 2021 n. 1684).
La Corte di Cassazione ha chiarito che l'amministratore di condominio può legittimamente svolgere attività di intermediazione immobiliare, come facilitare la compravendita di un appartamento tra un condomino alienante e un terzo acquirente.
Tale decisione ha sostenuto che l'attività dell'agente immobiliare è estranea alle attribuzioni specifiche dell'amministratore, le quali, ai sensi degli articoli 1130 e 1131 c.c., si limitano alla gestione delle parti comuni e alla rappresentanza legale del condominio.
In altre parole, per questa tesi, il ruolo di rappresentante dell'amministratore nei confronti del condominio non può interferire con la possibilità di mediare in compravendite immobiliari private, poiché tali operazioni non ricadono nel suo ambito di competenza per la tutela degli interessi condominiali (Cass. civ., sez. II, 18/07/2024, n. 19827).
La Corte di giustizia dell'Unione europea, prima sezione, con la sentenza 4 ottobre 2024 ha affermato che non condivide la posizione del nostro paese favorevole ad un divieto generalizzato tra l'attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini, se esercitate congiuntamente.
Un recente decisione del Consiglio di Stato ha contribuito a fare chiarezza sull'annosa questione della compatibilità o meno, in via preventiva e generale, tra l'attività di agente immobiliare e quella di amministratore di condominio, recepito le indicazioni contenute nella sopra detta pronuncia della Corte di Giustizia dell'Unione Europea.
L'iter della complessa vicenda
La vicenda che ha portato all'intervento della Corte di Giustizia UE è nata quando la CC.I.AA. di Bologna ha vietato ad un'impresa individuale, che svolgeva contemporaneamente le attività di amministratore di condominio e agente immobiliare, il proseguimento dell'attività di mediazione immobiliare, annotandone la cessazione nel REA, a causa di possibili conflitti di interesse.
Il TAR Emilia-Romagna ha confermato la decisione, sostenendo che tale cumulo di ruoli avrebbe potuto compromettere l'imparzialità del mediatore immobiliare, favorendo indebitamente gli immobili gestiti come amministratore. L'amministratore-agente immobiliare, risultato soccombente, ha presentato ricorso al Consiglio di Stato.
I giudici di secondo grado hanno notato che quando un agente immobiliare svolge contemporaneamente l'attività di amministratore di condominio può nascere il rischio che le unità immobiliari amministrate siano indebitamente "favorite" rispetto agli altri immobili disponibili, facendo venire meno l'imparzialità propria del mediatore.
In sostanza secondo questa opinione un professionista che gestisce numerosi condomini potrebbe essere indotto ad orientare i potenziali acquirenti (o conduttori) verso i locali inseriti negli immobili da lui gestiti, trascurando, di conseguenza, altre opportunità abitative ugualmente interessanti.
Tuttavia si ammette che un consumatore potrebbe trovare più efficace ed economicamente vantaggioso, avere un'unica figura professionale che segue l'acquirente sia nel momento dell'acquisto, che nella successiva fase di gestione dell'immobile.
Di conseguenza lo stesso Consiglio di Stato, dopo aver esaminato il caso e analizzato sia la normativa comunitaria che quella italiana pertinente, ha ritenuto necessario deferire la questione alla Corte di Giustizia dell'Unione Europea. L'obiettivo era chiarire ogni dubbio in merito alla possibile incompatibilità tra le due attività professionali, come evidenziato nell'ordinanza n. 3655 dell'11 aprile 2023.
La caduta del divieto di esercizio delle due attività: l'intervento della giustizia UE
Con la sentenza del 4 ottobre 2024, la Corte di Giustizia dell'Unione Europea ha precisato che la normativa comunitaria (in particolare l'art. 25, paragrafo 1, della direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 12 dicembre 2006, relativa ai servizi nel mercato interno), impedisce ad una normativa nazionale che prevede, in via generale, un'incompatibilità tra l'attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini, esercitate congiuntamente.
Il giudice europeo ha sottolineato che, pur non escludendo completamente la possibilità di un conflitto di interessi quando le attività di mediazione immobiliare e di amministratore di condominio riguardano lo stesso immobile o beni simili, tale rischio non si verifica necessariamente in ogni caso. In altre parole, secondo la Corte, non si può presumere a priori l'esistenza di un conflitto di interessi.
Pertanto, la Corte ha precisato che un divieto di svolgere congiuntamente le due attività, limitato ai casi in cui riguardano lo stesso bene, e/o l'introduzione di obblighi specifici di trasparenza e informazione per l'esercizio congiunto, accompagnati da un successivo controllo da parte delle camere professionali competenti, possono assicurare l'indipendenza e l'imparzialità.
L'amministratore di condominio può fare anche l'agente immobiliare?
La conclusione della vertenza: la sentenza del Consiglio di Stato
Riprendendo la vertenza iniziata dall'impresa individuale, che svolgeva contemporaneamente le attività di amministratore di condominio e agente immobiliare, il Consiglio di Stato ha dato ragione al professionista, accogliendo l'appello.
I giudici di secondo grado, richiamandosi alla posizione della Corte di Giustizia, hanno confermato che stabilire un'incompatibilità a priori tra le attività di amministratore di condomini e agente immobiliare contravviene alla normativa comunitaria. Tale approccio, infatti, risulterebbe discriminatorio e non giustificato se non supportato da una concreta evidenza di conflitti di interesse o di violazioni dell'imparzialità.
Di conseguenza il Consiglio di Stato ha dichiarato l'illegittimità dei provvedimenti impugnati in primo grado, del MISE e della CCIAA di Bologna, tenuto anche conto del fatto che l'appellante non intermediava gli immobili che, contemporaneamente, lo stesso gestiva come amministratore (sentenza Consiglio di Stato del 7 marzo 2025, n. 1925). Rimasto quindi il divieto di intermediare un immobile amministrato.
