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Lavori straordinari progettati ma approvati solo dopo una compravendita: chi paga?

Solo l'assemblea in cui sono approvati definitivamente dei lavori straordinari, con tanto di riparto dei medesimi, è vincolante per i condomini.
Avv. Marco Borriello 
4 Feb, 2025

Prima di sottoscrivere un preliminare di compravendita di un immobile in condominio e di procedere al successivo rogito, è buona regola informarsi, dettagliatamente, sullo stato dei pagamenti del venditore e sull'eventualità che ci siano dei lavori di manutenzione straordinaria in fase di approvazione.

Nel primo caso, infatti, per l'eventuale morosità del precedente condòmino, il successivo acquirente potrebbe essere chiamato a pagare le quote condominiali arretrate "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63 disp. att. cod. civ.)".

Nel secondo caso, invece, il compratore, dopo poche settimane dal passaggio di titolarità, potrebbe. dover sopportare l'approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria nel fabbricato, con tanto di aggravio di quote molto onerose.

Ebbene, in quest'ultima ipotesi, l'acquirente potrebbe rivalersi verso il venditore chiedendo, ad esempio, un risarcimento pari alla somma che avrebbe dovuto sborsare per degli interventi nell'edificio a lui sconosciuti?

Ha trattato questo argomento la recente sentenza del Tribunale di Arezzo n. 43 del 22 gennaio 2025 che, a questo punto, appare opportuno approfondire.

Delibera che prospetta lavori e delibera che li approva: quali differenze?

Non è raro che in un condominio, prima di approvare dei lavori di straordinaria manutenzione, l'assemblea si riunisca solo per discutere e paventare quest'opportunità.

Dopodiché, prospettando come sicuri gli interventi discussi, il consesso rimanderebbe ogni decisione definitiva ed il conferimento dell'incarico alla ditta prescelta in una riunione successiva a data da destinarsi. Ebbene, in questo come in altri casi analoghi, la prima riunione potrebbe ritenersi vincolante?

La giurisprudenza di legittimità ha sempre risposto negativamente a questa domanda, qualificando questo tipo di delibera con il termine "programmatica". In realtà, infatti, solo l'assemblea in cui i lavori sono approvati definitivamente, con tanto di riparto dei medesimi, può ritenersi vincolante per i condòmini "la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi (Cass., II, n. 10235 del 02/05/2013; in senso conforme, cfr. Cass., VI, n. 18793 del 10/09/2020)".

Pertanto, la delibera in cui si manifesta la sola intenzione di procedere a dei lavori di manutenzione straordinaria è del tutto priva di valore.

Avv. alessandro gallucci Il compenso dell'amministratore per i lavori straordinari può essere indicato a percentuale sul totale lavori?

Delibera che prospetta lavori straordinari: deve essere portata a conoscenza del compratore?

Quando si tratta di addivenire ad un accordo, le parti si devono comportare con correttezza, evitando, ad esempio, di nascondere delle circostanze alla controparte che potrebbe risultare rilevanti sulla conclusione o meno del contratto.

Esiste, ad esempio, una specifica circostanza, cioè quella del cosiddetto dolo incidens, in presenza della quale un contraente può essere condannato a risarcire i danni se, tramite raggiri, ha indotto l'altro alla firma di un accordo a condizioni diverse.

Ebbene, può parlarsi di dolo incidente nel caso in esame? Se il venditore omette d'informare il compratore che il condominio ha intenzione di eseguire dei lavori di straordinaria manutenzione, seppur non ancora approvati, è responsabile?

Il Tribunale di Arezzo, nel solco della giurisprudenza di legittimità sul tema, ha risposto negativamente alla domanda. In questo caso, infatti, non sussiste alcun obbligo informativo, atteso che la delibera programmatica non produce alcun vincolo a carico della collettività condominiale "non è ravvisabile alcuna violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita da parte dei venditori dell'unità immobiliare, a titolo di dolo incidente ex art. 1440 c.c., non potendo ravvisarsi in capo a questi ultimi un obbligo informativo, né dunque prospettare un malizioso occultamento, causa di un "maggior aggravio economico" del compratore, con riguardo all'intenzione dei condomini di procedere alla futura approvazione dei lavori in questione" (ex multis, Cass., n. 18793/2020; Cass., II, 16/04/2012, n. 5965)".

Nel caso in commento, perciò, la domanda risarcitoria avanzata dall'acquirente di un appartamento in condominio nei riguardi del proprio venditore è stata respinta. L'omessa informazione circa l'intenzione del fabbricato di voler eseguire dei lavori straordinari nell'edificio è stata giudicata irrilevante.

Il Tribunale, infatti, non ha ravvisato alcun obbligo informativo in capo al venditore convenuto. Infatti, in precedenza al passaggio di proprietà, i lavori non erano stati approvati, ma solo paventati. L'approvazione, invece, era avvenuta dopo un anno e mezzo dalla vendita.

Sentenza
Scarica Trib. Arezzo 22 gennaio 2025 n. 43
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