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Lavori straordinari di manutenzione non eseguiti e richiesta di restituzione degli accantonamenti da parte di un condomino

Che cosa deve provare il condomino per ottenere la restituzione degli accantonamenti?
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Secondo l'art. 2033 c.c. chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato. Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda.

La norma è formulata con riferimento all'ipotesi di pagamento non dovuto, ma è applicabile per analogia anche alle ipotesi d'indebito oggettivo sopravvenuto per essere venuta meno, per qualsiasi ragione, in un momento successivo al pagamento, la ragione del pagamento. Facciamo un esempio pratico.

La domanda di ripetizione di una somma versata a titolo di oneri condominiali deve essere accolta qualora la relativa delibera di approvazione della spesa abbia perduto la sua efficacia a seguito di sospensione o annullamento da parte del giudice davanti al quale la delibera stessa è stata impugnata.

Tale conclusione appare rafforzata dalla peculiarità della disciplina della materia condominiale (che individua il titolo e la prova del credito nel bilancio) e dai principi in tema di annullamento dei negozi giuridici (al quale appartengono le delibere dell'assemblea) secondo i quali l'annullamento produce la rimozione dell'atto e, cioè, la cancellazione dei suoi effetti e fa sorgere obblighi restitutori.

Alla luce di questi principi dovrebbero essere restituiti gli accantonamenti per lavori straordinari che non sono mai stati eseguiti.

Tale considerazione però richiede alcune precisazioni. La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo nella sentenza del 27 maggio 2022.

Lavori straordinari di manutenzione non eseguiti e restituzione degli accantonamenti: la vicenda

L'ex proprietaria di un appartamento citava in giudizio il condominio, facendo presente di aver venduto l'immobile dello stabile condominiale e di aver pagato (pochi giorni dopo) tutte le spese condominiali arretrate, mediante la corresponsione di due assegni bancari.

In particolare l'attrice, sottolineava che, anche sulla base dei prospetti consegnati dall'amministratore del condominio, risultava come una parte consistente della somma versata al condominio fosse da imputarsi a titolo di spese relative agli accantonamenti per lavori straordinari.

Tali opere però erano state deliberate ma i lavori non erano mai stati eseguiti; di conseguenza pretendeva che il condominio convenuto restituisse gli accantonamenti versati.

Del resto l'attrice notava che tali accantonamenti erano già stati restituiti a tutti gli altri condomini.

Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva il condominio convenuto che contestava tutto quanto dedotto dall'attrice e, in via subordinata, nella denegata ipotesi di accertato debito del condominio nei confronti dell'attrice, chiedeva la compensazione con eventuali debiti condominiali gravanti sulla stessa pro tempore.

La decisione

Secondo il Tribunale la domanda proposta dall'ex proprietario deve essere qualificata come azione di ripetizione di indebito, ex art. 2033 c.c., in quanto volta ad ottenere la restituzione di somme che, secondo quanto prospettato dall'attrice, sono indebitamente trattenute dal condominio.

In particolare la richiesta di restituzione di tali somme si fonda sulla mancata esecuzione da parte del condominio dei lavori straordinari deliberati dall'assemblea e sull'intervenuta restituzione agli altri condomini delle quote da questi versate a titolo di accantonamenti per i predetti lavori straordinari.

Come ricorda il giudice siciliano, però, chi agisce per la ripetizione di somme che assume indebitamente corrisposte ha l'onere di provare l'inesistenza - originaria o sopravvenuta - di una ragione sottesa al pagamento effettuato.

A tale proposito è stato affermato che colui che agisce per la ripetizione dell'indebito ha l'onere di fornire la prova non solo dell'avvenuto pagamento, ma anche della inesistenza della causa debendi (ovvero del successivo venir meno di questa), nonché del nesso causale tra il versamento e la mancanza di debito, e cioè che il pagamento è stato effettuato in adempimento di quell'insussistente rapporto (Trib. Parma, Sez. I, 16/02/2017).

L'attrice, però, non ha provato il venir meno della causa giustificativa sottesa alla somma di cui chiede la restituzione.

In particolare l'attrice non ha prodotto in giudizio la delibera che ha determinato la dotazione del fondo cassa per i lavori straordinari e delle quote che ciascun condomino avrebbe dovuto versare nel predetto fondo; di conseguenza non è stato possibile accertare quale parte delle somme corrisposte dall'attrice fosse da imputare alle spese straordinarie per i lavori deliberati nell'adunanza.

Del resto l'attrice non è riuscita neppure a dimostrare la mancata realizzazione dei lavori a cui il fondo era funzionale, né la decisione con cui l'assemblea ha disposto lo storno delle somme in favore degli altri condòmini. Per tutte le ragioni sopra evidenziate la domanda proposta dall'attrice è stata rigettata.

Sentenza
Scarica Trib. Palermo 25 maggio 2022

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