Argomento sempre attuale, la divisione delle spese deliberate dal Condominio per lavori straordinari tra il venditore ed il compratore suscita sempre vivo interesse e giunge nei nostri Tribunali.
Come abbiamo osservato più volte, tuttavia, il pivot è dato dalla delibera di esecuzione dei lavori, a prescindere dal momento di effettiva esecuzione delle opere o da quello di definizione della contabilità finale delle stesse.
Compravendita e lavori straordinari, chi li paga? La pronuncia
Tizia, condòmina, cita in giudizio Caio e Sempronia, che le avevano alienato l'unità immobiliare sita nel Condominio ove risiede.
Lamenta Tizia che, in seguito all'acquisto avvenuto nel gennaio 2018, essa diveniva proprietaria di un appartamento ed annessa cantina; successivamente, si ritrovava morosa, nei confronti del Condominio - e questo nei confronti dell'appaltatrice Alfa Srls - per una somma di circa 16.000,00 Euro, dovuta al saldo delle opere eseguite in virtù di delibera condominiale.
Sostiene Tizia che Caio e Sempronia avrebbero omesso con dolo o comunque in violazione della buona fede precontrattuale di informarla che il Condominio aveva deliberato ingenti spese di manutenzione del fabbricato, peraltro assumendosi in contratto l'onere di sostenere gli importi già deliberati dall'Assemblea o comunque di competenza in relazione al periodo in cui l'immobile era di loro proprietà.
Tizia afferma infatti che non le sarebbe stato possibile accertare, prima del contratto di compravendita, la reale consistenza delle quote da pagare per i lavori deliberati, perché la delibera del dicembre 2017, immediatamente precedente il rogito, aveva unicamente visto la consegna ai condòmini del computo metrico dei lavori, con indicazione dell'importo complessivo delle opere, ma non anche lo stato di riparto, che sarebbe stato consegnato ed approvato nelle Assemblee successive e tenutesi dopo l'acquisto dell'abitazione.
Sostiene ancora Tizia che, se la stessa avesse saputo della presenza di tali lavori e che quindi le sarebbe spettato un simile onere, non si sarebbe mai determinata ad acquistare l'immobile, da cui la domanda di risarcimento dei danni per violazione della buona fede precontrattuale e per dolo incidente, ai sensi degli artt. 1337 e 1440 c.c.
Il Tribunale di Larino, con sentenza n. 486 del 7 ottobre 2022, rigettava la domanda attorea.
La distribuzione dell'onere per la manutenzione straordinaria tra acquirente e venditore
Ribadiamo, ad utilità dei nostri lettori, quelli che sembrerebbero essere punti fermi nella giurisprudenza della Suprema Corte sino ad oggi:
- l'art. 63 disp. att. c.c. è norma inderogabile ai sensi dell'art. 72 disp. att. c.c., per cui il regolamento condominiale non può stabilire che chi subentra paghi oltre il biennio (saldi di gestione es. precedenti), cosicché il biennio in parola deve intendersi come il solo anno in corso ed il solo anno (di gestione) precedente lo stesso, ma non anche gli ulteriori, posto che in materia condominiale prevale l'art. 63 disp. att. c.c. e non l'art. 1104 c.c. (in virtù del quale «il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati») (così, da ultimo, Cassaz., Sez. II, Cons. Rel Oricchio, sentenza n. 10346 del 12 aprile 2019);
- per le spese straordinarie è obbligato chi era condòmino (cioè proprietario dell'immobile) al momento della delibera di esecuzione dei lavori, a prescindere dal fatto che i lavori non siano ancora iniziati o finiti, quindi il Decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. è richiedibile dal Condominio solamente verso chi è condòmino al momento di deposito del ricorso; pertanto, in caso di alienazione, le spese ordinarie dell'anno in corso e del precedente (inteso come visto sopra) e le spese straordinarie deliberate post acquisto vanno richieste e, in caso di mancato pagamento, ingiunte con Decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. al compratore (=condòmino al momento della proposizione del ricorso), mentre le spese ordinarie derivanti dal saldo degli esercizi precedenti e le spese straordinarie deliberate prima dell'acquisto vanno richieste al venditore e, in caso di mancato pagamento, il Condominio agirà verso costui ottenendo un Decreto ingiuntivo (ma non esecutivo, perché non si applica l'art. 63 disp. att. c.c. non essendo costui più condòmino) oppure con un giudizio ordinario di accertamento e condanna (così, da ultimo, Cass., Sez. VI-bis, Cons. Rel. Scarpa, ordinanza n. 15547 del 22 giugno 2017).
E laddove le parti abbiano stabilito un diverso riparto negli atti prodromici o definitivi della vendita?
Per il Condominio, in caso di morosità, nulla cambia, in quanto l'unico soggetto obbligato, rispetto all'anno in corso ed al precedente o rispetto alle spese straordinarie è colui che è condòmino al momento di proposizione del ricorso per Decreto ingiuntivo, fermi rimanendo i limiti dettati dall'art. 63 disp. att. c.c. (solamente l'anno precedente quello d'acquisto e non anche gli ulteriori anni precedenti racchiusi nella voce "saldo es. precedenti") e dal dato temporale della delibera di approvazione dei lavori, in caso di spese straordinarie.
Il Tribunale di Larino, esaminando la documentazione prodotta a sostegno delle rispettive difese dalle parti, rileva che il Condominio in questione era stato già oggetto di lavori urgenti eseguiti a seguito di ordinanza sindacale del novembre 2017, con realizzazione delle opere prima del rogito tra Tizia, Caio e Sempronia. Successivamente, altre opere erano state deliberate ed eseguite e si trattava di quelle di cui era causa.
In particolare, il Condominio aveva deliberato l'esecuzione di dette opere con delibera del gennaio 2018, successiva alla data del rogito tra Tizia, Caio e Sempronia, tant'è che all'Assemblea che approvò i lavori fu convocata ed era presente la medesima Tizia, che espresse voto favorevole ai lavori ed all'affidamento alla Alfa Srls.
Ecco allora che la delibera del dicembre 2017 si qualifica come ciò che la Corte è ormai invalsa definire una «delibera preparatoria, interlocutoria o programmatica», la quale non sortisce alcuna incidenza sull'impegno del Condominio e non ha pertanto alcun carattere vincolante e definitivo, tipico invece delle delibere di esecuzione.
Quindi, tutte le volte in cui un'unità immobiliare sita in Condominio viene venduta in un momento che si colloca tra la delibera 'programmatica' concernente i lavori e la delibera di esecuzione degli stessi, le spese per gli oneri straordinari spetteranno all'acquirente, che sarà proprietario nel momento in cui viene adottata la seconda delibera, vero impegno vincolante per tutti i condòmini.
Laddove, invece, l'acquisto avvenga dopo detta delibera, l'obbligato sarà il venditore, salvo che le parti abbiano stabilito diversamente in contratto.
Il Tribunale, sebbene quanto sopra assuma un rilievo assorbente rispetto ad ogni altra questione, prosegue specificando che l'obbligo assunto da Caio e Sempronia in contratto era relativo agli oneri già deliberati e ad eventuali conguagli, ma non ad oneri «ancora da deliberare» - come quelli relativi ai lavori.
Peraltro, continua il Tribunale, anche la responsabilità precontrattuale o il dolo incidente ascritti a Caio e Sempronia per aver essi taciuto dei lavori straordinari vengono meno se solo si presti attenzione al fatto che, da un lato, alla data del rogito, non esistevano lavori straordinari deliberati e pertanto erano veritiere le dichiarazioni di Caio e Sempronia circa l'assenza di loro morosità verso il Condominio, dall'altro, l'esborso in parola si era generato anche per volontà dell'attrice, poiché Tizia, lo rammentiamo, era presente e votante favorevole all'Assemblea che deliberò i lavori nel gennaio 2018 ed inoltre, il fatto che l'immobile, pubblicizzato per la vendita ad un prezzo e alienato ad una somma minore a Tizia, dimostra che la riduzione sia stata applicata avuto riguardo alle condizioni vetuste dell'immobile ed alla necessità di lavori straordinari, così come, unitamente alla volontà di Tizia espressa in Assemblea, prova che la stessa si sarebbe determinata ugualmente a contrarre pur avendo avuto conoscenza delle condizioni dell'immobile.
