Nella vertenza sui compensi e anticipazioni, il condominio ha l'onere probatorio o di altro fatto estintivo, mentre l'amministratore la prova positiva della ricorrenza del debito.
Interessante è la decisione del 23.10.2024 n. 2345 del Tribunale di Messina dove vi è un intreccio di vari istituti: appalto su parti private e parti comuni, valenza processuale di accordo conciliativo in corso di causa e sue conseguenze, chiamata dell'amministratore dell'epoca in ragione della sua asserita responsabilità anche per i lavori non a regola d'arte, domanda riconvenzionale di quest'ultimo per compensi e rimborsi non ricevuti.
Controversia sui compensi per lavori in condominio e responsabilità dell'amministratore
Si stanno svolgendo lavori in condominio. Ad un certo punto l'impresa, nella persona del titolare che ha eseguito i lavori appaltati, notifica ad un condomino un'ingiunzione della somma di euro 9.665,49, oltre interessi legali, rivalutazione, spese e onorari della procedura.
Viene svolta l'opposizione all'ingiunzione.
La difesa dell'opponente si può tradurre nelle seguenti eccezioni: la responsabilità dell'ex amministratore che ometteva di convocare l'assemblea per comunicare lo stato dei lavori e il rendiconto; il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto ha versato la complessiva somma di euro 92.400,00 ed è a credito rispetto all'importo di euro 80.464,30 di pertinenza del (di cui euro 57.695,80 per le opere sulle parti comuni ed euro 21.601,19 per le opere sulle parti private dei singoli condomini); il credito non è certo, liquido ed esigibile perchè non veniva stipulato un contratto con la ditta edile; il direttore dei lavori non ha redatto lo stato di avanzamento lavori delle opere appaltate, ma solo il computo metrico iniziale e finale, che non sono stati approvati dall'assemblea dei condomini; i rendiconti e il computo metrico finale sono affetti da errori nel conteggio delle opere, motivo principale per cui non venivano approvati dall'assemblea dei condomini; il consulente di parte aveva constatato dei vizi nelle opere eseguite, in particolare la " mancata tenuta stagna della struttura in alluminio realizzata a copertura del pozzo luce" nonché "la realizzazione non a perfetta regola d'arte della pavimentazione della terrazza con relativa sottostante impermeabilizzazione, in quanto dalle fughe realizzate emerge un'incresciosa umidità di risalita o condensazione per l'errata realizzazione del massetto di sottofondo cemento - sabbia invece che massetto di posa...".
Chiedeva, di conseguenza, che l'ex amministratore, fino all'importo di euro 4.267,36 (differenza tra entrate e uscite), stornato senza autorizzazione, garantisse il condominio, nonché dichiarasse il difetto legittimazione dell'ente condominiale, in quanto erano state corrisposte le somme per le parti comuni; pertanto, la differenza reclamata riguardava i lavori nelle parti private (balconi) di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
In ogni caso chiedeva dichiararsi la non debenza delle somme chieste per errori di calcolo, tenuto conto che le opere non sono state eseguite a regola d'arte.
In riconvenzionale chiedeva di condannare la ditta alla corresponsione della somma di euro 16.809,52, quantificata dal tecnico di parte per i vizi nell'esecuzione delle opere.
L'impresa chiede il rigetto dell'opposizione perché ha dedotto l'approvazione dei lavori da parte dell'opponente e la netta distinzione, nella delibera, tra lavori di pertinenza condominiale (ammontanti ad euro 80.464,30) e lavori relativi alle parti private (ammontanti ad euro 21.601,19), pertanto, ciascun condomino era libero di scegliere se fare eseguire o meno i lavori privati.
Ha poi rilevato che solo in sede di opposizione venivano sollevate contestazioni sul computo metrico, sul rendiconto finale e sull'esecuzione dei lavori a regola d'arte.
In ordine ai vizi asseriti dalla controparte eccepiva la decadenza e la prescrizione dall'azione ex art. 1667 c.c. essendo, le parti, a conoscenza della tipologia di interventi effettuati, in quanto i lavori commissionati risalgono al 2013/14.
Il Giudice autorizza la chiamata dell'ex amministratore.
Si costituiva il chiamato in causa che deduceva l'infondatezza delle domande dell'opponente evidenziando che il saldo attivo dei lavori, ammontante ad euro 4.267,36, come emerge dalla contabilità consegnata al nuovo amministratore, è stato utilizzato per fare fronte alle spese di gestione ordinaria necessarie a garantire i servizi essenziali del Condominio, perchè i condomini, nel tempo, hanno versato quote inferiori alle spese di esercizio, determinando, anno per anno, un saldo negativo di euro 7.509,14 (gestione ordinaria periodo 2010-16).
In riconvenzionale, avendo fatto anticipazioni personali negli anni 2014 - 2015 - 2016 e non avendo percepito il compenso per l'amministrazione relativa agli anni 2011 - 2012 - 2013 - 2014 - 2015 - 2016, ha chiesto il pagamento della somma di euro 7.043,50 oltre interessi e rivalutazione e la condanna al pagamento delle spese del giudizio da distrarsi in favore del difensore antistatario.
Il Giudice ha concesso la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto, assegnando, alle parti, i termini ex art. 183 cpc.
All'udienza successiva il Giudice riservava la decisione e, con ordinanza del 26.5.2021, rigettate le prove orali chieste dall'opponente, disponeva consulenza tecnica d'ufficio al fine di quantificare le opere eseguite ed accertare eventuali vizi. Nel corso delle operazioni peritali, tra l'opponente e l'opposto si è raggiunto un accordo transattivo, depositato in atti, pertanto, il Giudice revocava l'incarico conferito al CTU e il giudizio proseguiva tra l'opponente e il chiamato in causa.
All'udienza a trattazione scritta il Giudice fissava l'udienza di precisazione delle conclusioni.
Tratteneva quindi la causa in decisione, con rinuncia delle parti al deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.
Effetti della transazione e inammissibilità della manleva verso l'ex amministratore
A seguito della transazione stipulata tra l'opponente e l'opposto, nel rapporto tra i due si è avuta la cessazione della materia del contendere, con regolamentazione delle spese contenute nell'accordo stesso.
Essendo intercorsa la conciliazione, revoca il decreto ingiuntivo. Essendo intervenuto un fatto estintivo della controversia, esso incide sulle sorti del decreto stesso, perchè il giudizio di opposizione non è limitato alla verifica delle condizioni di validità del decreto, ma si estende con l'opposizione, visto come eventuale giudizio ordinario quando introdotto, all'accertamento dei fatti costitutivi, modificativi ed estintivi dei diritti in contestazione, prendendo in esame la situazione esistente al momento della decisione.
Detto ciò, è chiaro che restano in piedi domande relative ai rapporti tra l'opponente e il terzo chiamato. In ordine alla domanda dell'opponente va evidenziato che a seguito della definizione dei rapporti con l'opposto, rispetto alla domanda di manleva è venuto meno ogni interesse. Va, pertanto, dichiarata inammissibile la domanda di manleva nei confronti dell'ex amministratore.
Fatta debita pulizia delle domande caducate, fornendo le relative spiegazioni, resta da analizzare la domanda riconvenzionale proposta dall'ex amministratore al Condominio avente ad oggetto il pagamento del compenso di amministratore e le anticipazioni effettuate a titolo personale.
Va rigettata l'eccezione di difetto di connessione proposta dall'opponente.
Va evidenziato che a seguito della domanda articolata da parte attrice, il terzo chiamato ha proposto domanda riconvenzionale che, sebbene non avesse lo stesso titolo (in quanto il rapporto di amministratore non coincide con l'appalto), tuttavia, l'art. 36 cpc prevede che la connessione possa derivare dall'eccezione opposta dalla parte e, in questo caso, l'eccezione del terzo era proprio il credito dal medesimo vantato.
Occorre verificare l'esistenza del credito ed eventuali prescrizioni.
L'opponente, sul quale incombeva l'onere probatorio, non ha provato in alcun modo il pagamento del compenso all'amministratore o altro fatto estintivo.
Dall'altro lato, il terzo chiamato ha allegato l'atto di diffida per i rimborsi e i compensi, diffida inviata al Condominio e ricevuta dal nuovo amministratore in data 30.4.2018.
Orbene, in ordine ai compensi, sebbene risalenti agli anni 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, non opera la prescrizione presuntiva triennale ex art. 2956 c.c. in quanto, in data 11.9.2017, l'amministrazione subentrante ha riconosciuto le singole voci di spesa, sottoscrivendo i consuntivi in cui sono riportate le voci di compenso ("debiti verso terzi - rag. amministrazione gestione ordinaria 2011, 2012, 2013, 2014, 2015", pari ad euro 761,28 per ciascun anno).
Allo stesso modo, il nuovo amministratore ha riconosciuto i rimborsi dovuti per le anticipazioni anno 2014 (euro 940,74), anno 2015 (euro 1.422,11) e anno 2016 (euro 874,25).
Provato il credito, incombeva sul Condominio debitore provare il pagamento del credito, prova che non è stata fornita.
La domanda riconvenzionale dell'ex amministratore nei confronti del condominio deve essere accolta e il Condominio va condannato a pagare la somma di euro 7.043,50 oltre rivalutazione monetaria e interessi dal dovuto al soddisfo.
Il Condominio va, pertanto, condannato a pagare le spese processuali in favore del chiamato in causa da distrarre in favore del difensore antistatario.
Vanno, invece, compensate le spese processuali tra parte opponente e parte opposta.
