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Non è da sottovalutare il problema dei lavori extra contratto

Quali sono i presupposti per poter esigere il pagamento dei lavori extra capitolato
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Accade spesso che, durante l'esecuzione del contratto di appalto lavori presso un Condominio, così come presso un privato, l'appaltatrice si veda richiedere dal committente l'esecuzione di lavori extra contratto, cioè di lavori aggiuntivi e non preventivati nel contratto iniziale.

Ebbene, quali sono i presupposti per poter poi esigere il pagamento di detti lavori?

Lo vediamo oggi, analizzando la sentenza n. 313 del 19 gennaio 2022 del Tribunale di Milano.

L'assemblea può o poteva riconoscere all'amministratore un compenso extra per attività extra?

Appalto e lavori extra contratto: la pronuncia

Un Condominio affida alla Alfa Srl l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria per complessivi €. 145.564,68 oltre IVA 10%, avendo l'Assemblea regolarmente approvato detti lavori - anzi, come vedremo, l'Assemblea aveva approvato una somma totale di lavori pari ad €.137.602,00, oltre IVA 10% ed un'ulteriore somma per opere extra - contrattuali.

Al termine dei lavori, la Alfa Srl richiede al Condominio committente il pagamento dei lavori extra contrattuali richiesti ed eseguiti, giusta il consuntivo finale dei lavori predisposto dal Direttore dei Lavori (DL) Geom. Tizio, che stima un ulteriore importo dovuto di €. 287.510,05.

Il Condominio contesta la debenza di tale somma, con motivazioni apparentemente contrastanti: da un lato, si deduce che i lavori non sarebbero mai stati autorizzati, dall'altro si afferma che le opere sarebbero viziate - non cogliamo, di qui l'apparente contrasto, se le opere cui si fa riferimento siano quelle da contratto o quelle extra - contrattuali.

Non riuscendo a trovare un accordo con Alfa Srl, il Condominio promuove ricorso ex art. 696 bis c.p.c., onde ottenere una Consulenza Tecnica Preventiva (CTP), che si sostanzia in un procedimento di acquisizione di un elaborato peritale da parte di un soggetto terzo (CTU) nominato dal Tribunale, similmente a quanto avviene con l'Accertamento Tecnico Preventivo (ATP), con, in più, l'onere per il CTU di tentare la conciliazione delle parti.

La CTP restituisce un risultato che oseremmo definire equanime: il CTU quantifica il costo totale delle opere svolte (da contratto ed extra) in €. 261.589,60, mentre i vizi ed i difetti vengono dallo stesso CTU stimati in €. 23.578,43, oltre IVA 22% - per inciso, le aliquote IVA cambiano in ragione delle modifiche legislative intervenute in corso di rapporto tra il Condominio e la Alfa Srl

A questo punto, la Alfa Srl cita in giudizio il Condominio per ottenere il pagamento di €. 101.704,04, IVA 10% inclusa, cioè quello che Alfa Srl ritiene sia ancora dovuto dal Condominio in virtù della CTP ottenuta e degli acconti versati dal Condominio.

Il Condominio si costituisce contestando la domanda di Alfa Srl e deducendo che non è stato dimostrato come il DL Geom. Tizio abbia potuto arrivare alla cifra di €. 287.510,05 come costo finale delle opere, partendo dall'iniziale preventivo di €. 137.602,00.

Si ribadisce che i lavori extra - contrattuali non sono mai stati autorizzati.

Il Tribunale di Milano, acquisito il fascicolo della CTP e sentiti i legali rappresentanti di entrambe le parti (la Alfa Srl e l'Amministratore del Condominio), decide accogliendo in parte la domanda di Alfa Srl e condannando il Condominio a pagare la somma di €. 24.062,25 come differenza a saldo a favore di Alfa Srl.

Lavori condominiali

Chi può richiedere i lavori extra contratto

Partiamo da una premessa teorica: sia la dottrina che la giurisprudenza qualificano i lavori extra - contrattuali come un quid diverso dalle variazioni, le quali ricevono apposita e minuziosa disciplina nel Codice civile, agli artt. 1659 - 1661.

Infatti, le variazioni sono ritenute interventi innovativi, necessari alla completa o migliore esecuzione dell'opera o all'esecuzione a regola d'arte, ma esse si riferiscono pur sempre all'originario progetto - e così, al Capitolato e computo metrico.

I lavori extra - contrattuali, invece, hanno per oggetto opere totalmente diverse ed estranee all'originario progetto, la cui esecuzione viene richiesta in concomitanza con quella dei lavori originariamente previsti per una questione di pura economia, sia in termini di spesa che di tempo.

Secondo la dottrina, seguita dalla giurisprudenza, anche recente (v., da ultimo, Cassaz., 2 settembre 2020, n. 18204), l'esecuzione di lavori extra - contrattuali esige la stipula di un nuovo contratto.

Tanto premesso, vediamo il ragionamento seguito nella pronuncia in commento.

Il Tribunale di Milano ha accertato come, nel caso di specie, dopo aver inizialmente approvato i lavori per €. 137.602,00 oltre IVA 10%, l'Assemblea del Condominio convenuto avesse, con successiva delibera, approvato alcuni lavori extra contratto per €. 42.754,92, oltre IVA 10%, così da potersi affermare che il Condominio aveva autorizzato lavori per l'importo totale di €. 180.356,92 oltre IVA 10%.

Pertanto, vanno riquantificati gli importi dovuti, dovendosi considerare che il Condominio ha autorizzato una spesa di €. 180.356,92 oltre IVA 10%, che lo stesso Condominio aveva versato la Alfa Srl €. 145.564,68 (IVA inclusa), come riconosciuto dalla medesima Alfa Srl e che pertanto il residuo ancora dovuto è pari ad €. 52.827,93 (IVA inclusa). Avendo la CTP stimato i vizi e difetti delle opere in €. 23.578,43 oltre IVA 22%, il debito residuo risulta essere diminuito ad €. 24.062,25 (IVA inclusa).

Non spettano ad Alfa Srl altri importi dovuti a lavori extra - contratto che, ci pare di poter dedurre, la medesima abbia comunque eseguito, perché, evidenzia il Tribunale, essi non furono autorizzati.

Ma a che tipo di 'autorizzazione' si riferisce il Giudice?

Il contratto tra Alfa Srl ed il Condominio prevedeva che Alfa Srl non avrebbe potuto apportare variazione alcuna al Capitolato lavori, se non in base a specifica disposizione scritta della Direzione dei Lavori, ma in giudizio nessun ordine di servizio, cioè disposizione scritta del DL, Geom. Tizio, fu prodotta per giustificare l'autorizzazione all'esecuzione dei lavori extra - contratto.

Il legale rappresentante di Alfa Srl, durante il proprio interrogatorio formale, affermò che i lavori extra - contratto erano stati ordinati dall'Amministratore e dal DL e che nessuna autorizzazione scritta era mai pervenuta alla Alfa Srl perché la ditta si fidava del DL e dell'Amministratore.

Quanto invece ai lavori extra - contratto autorizzati dall'Assemblea, per €. 42.754,92 oltre IVA 10%, essi sono esigibili proprio in virtù di detta delibera, pur difettando, in questo caso, alcun ordine di servizio del DL Geom. Tizio.

È evidente, pertanto, che il presupposto per ottenere il pagamento di lavori extra - contratto non può solamente essere l'ordine di servizio del DL, almeno quando il committente è un Condominio e l'oggetto dell'appalto sono i lavori di manutenzione straordinaria, perché in quel caso l'Amministratore non ha poteri di iniziativa autonoma, rimanendo in capo a costui i costi e le spese di opere che lo stesso abbia fatto eseguire in assenza di autorizzazione o ratifica da parte dell'Assemblea.

Pertanto, richiamando quanto rammentato sopra rispetto alla natura dei lavori extra - contrattuali ed alla loro sostanza di 'nuovo' contratto di appalto, è evidente che, almeno nell'ambito condominiale, l'appaltatore, per poter validamente esigere il pagamento, dovrà poter fornire la prova scritta che consiste nell'approvazione dei lavori extra - contrattuali da parte dell'Assemblea.

Infatti, l'Amministratore non ha potere di disporre lavori extra - contrattuali di natura straordinaria, né tantomeno di sottoscrivere alcunché (sia esso un contratto o una richiesta al DL o alla ditta) in nome e per conto del Condominio, posto che, in questo caso, la delibera di autorizzazione costituisce un presupposto normativo ineliminabile del contratto di appalto.

Peraltro, rammentiamo agli appaltatori che operano a favore dei Condominii che, ai sensi dell'art. 1393 c.c., applicabile alla materia condominiale ed alla figura dell'Amministratore, quale mandatario con rappresentanza, visto l'espresso richiamo di cui all'art. 1704 c.c., il terzo che contrare con il rappresentante può sempre esigere che questi giustifichi i suoi poteri e, se la rappresentanza risulta da un atto scritto, che gliene dia una copia da lui firmata.

Tradotto, ciò significa che l'appaltatore può sempre esigere dall'Amministratore, in sede di stipula del contratto di appalto, una copia firmata (dal medesimo Amministratore) della delibera di autorizzazione all'esecuzione dei lavori ed alla firma del contratto.

Anche l'Amministratore dovrebbe premurarsi di recare sempre con sé e consegnare all'appaltatore, in occasione della stipula del contratto, la delibera che lo autorizza ad affidare a quella ditta i lavori ed a sottoscrivere il contratto, in quanto, come abbiamo visto, mancando detta delibera (o un'eventuale ratifica ex post di quanto fatto), l'Amministratore dovrà accollarsi l'intero costo delle opere.

Per precisione, rammentiamo che, ai sensi della normativa in materia di tutela dei dati personali ed in virtù del principio di minimizzazione di cui all'art. del Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati 2016/679 (GDPR), l'Amministratore che consegna la copia delle delibere a soggetti terzi rispetto al Condominio deve procedere ad oscurare tutti i punti ed i dati riferibili ai condòmini ed al Condominio che non siano rilevanti rispetto al rapporto con il terzo; ad esempio, se nella medesima Assemblea si è deliberato, oltre che sull'esecuzione dei lavori, anche rispetto all'approvazione di rendiconti o preventivi o ad altre questioni che riguardano il Condominio, ma non il rapporto con l'appaltatore prescelto, detti punti andranno oscurati.

Condominio: determinazione durata del contratto appalto di servizi

Sentenza
Scarica Trib. Milano 19 gennaio 2022 n.313

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