Quando si parla di ripartizione delle spese per il lastrico solare, entra in gioco una regola chiara stabilita dal Codice Civile. L'articolo 1126 c.c. disciplina il caso in cui il lastrico solare non sia di uso comune per tutti i condomini, ma serva da copertura per alcune unità immobiliari e sia utilizzato esclusivamente da un solo condomino.
La legge stabilisce un criterio di divisione delle spese piuttosto preciso: il proprietario che ne gode in via esclusiva deve farsi carico di un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione, mentre i condomini sottostanti, che beneficiano della sua funzione di copertura, devono sostenere i restanti due terzi, suddivisi in base ai millesimi di proprietà.
Questo principio nasce dalla volontà di bilanciare l'utilizzo esclusivo del lastrico con il vantaggio indiretto che ne traggono gli altri condomini.
Se, ad esempio, il lastrico solare viene danneggiato e necessita di lavori di impermeabilizzazione, chi lo utilizza direttamente dovrà contribuire in misura minore rispetto a chi ne beneficia per la protezione della propria unità abitativa. Il problema è che spesso il lastrico privato copre non solo unità immobiliari ma anche parti comuni.
In tal caso viene si pone la necessità di comprendere se il criterio stabilito dall'articolo 1126 cc. debba essere o meno regolarmente applicato.
In merito a tale aspetto sembra utile segnalare una recente decisone del Tribunale di Sassari (sentenza del 18 aprile 2025 n. 338).
Ripartizione spese lastrico solare: annullamento delibera condominiale
Alcuni condomini hanno promosso un ricorso ex art. 281-decies c.p.c. per ottenere l'annullamento della delibera condominiale adottata il 14 maggio 2024, contestando il criterio di ripartizione delle spese per i lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare.
Secondo i ricorrenti, il lastrico solare era di proprietà esclusiva di alcuni condomini e, sin dal 2019, presentava problemi di impermeabilizzazione.
Sebbene l'assemblea avesse già riconosciuto la necessità di intervenire con una delibera del 27 settembre 2019, l'amministratore non aveva dato seguito ai lavori fino alla delibera contestata del 14 maggio 2024, con cui si è finalmente affidata l'esecuzione degli interventi a una ditta specializzata. I condomini hanno impugnato la delibera, sostenendo che la ripartizione delle spese prevista fosse illegittima: un terzo a carico del proprietario del lastrico, un terzo a carico dei proprietari dei due immobili sottostanti, un terzo a carico di tutti i condomini.
Secondo i ricorrenti, tale criterio violava l'articolo 1126 del codice civile (che stabilisce che le spese per la riparazione dei lastrici solari devono essere suddivise con un terzo a carico di chi ha l'uso esclusivo e due terzi a carico dei condomini che ne beneficiano come copertura).
Gli stessi condomini hanno aggiunto che anche la divisione delle spese relative al ripristino (ex art. 2051 c.c.) dell'immobile posto al di sotto del lastrico solare (che aveva subito le infiltrazioni) sarebbe stata viziata dal medesimo errore, in quanto anche per tale ripartizione si sarebbe dovuto seguire il disposto dell'art. 1126 c.c. Con comparsa di costituzione e risposta si è costituito in giudizio il condominio, il quale ha dichiarato che (nelle date 6.3.2025 e 16.3.2025) si era riunita l'assemblea condominiale la quale aveva rettificato quanto deliberato nell'impugnata assemblea del 14 maggio 2024. Ha, quindi, chiesto la cessazione della materia del contendere per sopravvenuto difetto di interesse all'impugnazione. Il Tribunale ha affermato che la deliberazione impugnata era senz'altro invalida per contrasto con quanto stabilito dall'art. 1126 c.c. Il giudice sardo ha rilevato che nel corso del giudizio non è emerso né è stato allegato che il regolamento condominiale prevedesse un criterio derogatorio per la ripartizione delle spese.
Di conseguenza, a parere del giudice, la suddivisione degli oneri per il rifacimento del lastrico solare deve seguire il principio stabilito dalla normativa codicistica, interpretata secondo la giurisprudenza di legittimità.
Lo stesso criterio si applica anche alla ripartizione delle spese necessarie per il ripristino dei danni subiti dal piano sottostante al lastrico.
Condomini coperti da lastrico: criteri di ripartizione delle spese
Secondo lo stesso Tribunale i condomini coperti dal lastrico condomini cui si riferisce l'art. 1126 c.c. sono i soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni.
In quest'ottica si è affermato che è quasi inevitabile che una terrazza a livello o un lastrico solare di uso esclusivo coprano anche alcune parti comuni dell'edificio, come il suolo su cui sorge la struttura, la facciata e le fondazioni. Tuttavia, questo non implica automaticamente che tutti i condomini debbano partecipare alle spese di manutenzione del lastrico (Cass. civ., sez. VI, 18/05/2017, n. 12578).
In senso contrario però si è affermato che nell'ipotesi in questione i due terzi della spesa prevista dall'art. 1126 c.c. non possono essere solo a carico dei condomini che traggono diretto beneficio dal lastrico solare ma devono gravare su tutti i condomini. (Cass. civ., sez. II, 03/10/2023 n. 27846).
