L'iter ordinario, che caratterizza l'esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione di un fabbricato, prevede che ogni decisione passi, esclusivamente, per l'assemblea dei proprietari. Pertanto, approvato il preventivo presentato dalla ditta offerente, la conclusione del contratto diventa conseguenziale.
Ovviamente, se nel corso del rapporto, il committente condominio dovesse risultare inadempiente, in tutto o in parte, al pagamento del corrispettivo pattuito per gli interventi, la sua responsabilità sarebbe inevitabile.
In ragione di tale circostanza, il creditore appaltatore avrebbe titolo e prova per agire nei riguardi del condominio, anche avviando un tradizionale procedimento d'ingiunzione.
A quanto pare, però, in ambito giudiziale, non sempre si profila uno scenario come quello appena descritto. È il caso, ad esempio, della vicenda sottoposta al vaglio del Tribunale di Crotone e sfociata nella sentenza n. 654 del 14 luglio 2021.
Nell'occasione erano in ballo circa 13.000,00 euro per lavori eseguiti in un fabbricato del territorio, oltre interessi e spese quantificati in un corrispondente decreto ingiuntivo.
Non mi resta, pertanto, di descrivere quanto è accaduto, prima di esaminare gli aspetti giuridici della vicenda.
Decreto ingiuntivo per crediti condominiali: la prova necessaria
La lite nasce a seguito di un decreto ingiuntivo che una ditta individuale, quale impresa presuntivamente appaltatrice, aveva ottenuto a carico di un condominio, per avere, questi, omesso di provvedere al pagamento dei lavori eseguiti nell'edificio de quo.
Il presunto committente, però, sosteneva di non aver mai validamente ed efficacemente conferito alla ditta alcun incarico a riguardo.
Perciò, sulla base di questa principale eccezione, appoggiava e giustificava l'opposizione a decreto ingiuntivo dinanzi al competente Tribunale.
Il creditore opposto si difendeva sostenendo che, in realtà, stesse agendo non nella qualità di ditta appaltatrice dei lavori in contestazione, ma quale condòmino anticipatario di questi interventi, eseguiti con estrema urgenza. Per tale ragione, egli agiva in ripetizione delle spese sostenute.
Il consiglio di condominio non può deliberare l'approvazione di lavori di manutenzione.
La causa così istruita si risolveva in breve tempo, visto che si trattava di una vicenda provata per tabulas. Ebbene, il Tribunale di Crotone dava ragione all'opponente, poiché non vi era stata prova del titolo per cui agiva parte opposta. Quest'ultima, inoltre, aveva tentato invano di introdurre una nuova causa petendi, con ciò rendendo inammissibile la propria difesa.
Per questi motivi, l'opposizione era accolta e la parte opposta condannata alla rifusione delle spese di giudizio.
Contratto a prestazioni corrispettive: la prova per chiedere l'adempimento
In un contratto a prestazioni corrispettive, la parte adempiente, ad esempio colui che ha eseguito dei lavori in un condominio previo appalto, può chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo in cui si ordina al debitore il pagamento dovuto.
Per farlo, come ci ricorda il Tribunale in commento, il creditore deve provare il titolo in base al quale agisce, mentre al debitore spetta l'onere di documentare fatti estintivi o modificativi del proprio obbligo «In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione..." (Cass. I, 15.07.2011. n. 15659; Cass. S.U. 30.10.2001, n. 13533)».
Lavori in condominio: la delibera è titolo dell'appalto
Se un appaltatore è creditore nei confronti del condominio inadempiente della somma pattuita quale corrispettivo dell'appalto, può chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo.
In tale procedimento, così come in quello di opposizione al decreto, la delibera con la quale l'assemblea ha approvato gli interventi di straordinaria manutenzione è il titolo costitutivo su cui fondare l'azione giudiziale di recupero «deve farsi riferimento non al momento della concreta attuazione dell'attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione dell'intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione" (Cass. Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839; Cass. Sez 6-2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654).
Tale momento rileva dunque per presumere l'esistenza di un rapporto obbligatorio tra le parti, allorquando si sia in presenza di un vincolo contrattuale assunto con il condominio».
Non è, quindi, sufficiente la mera approvazione dei riparti delle spese straordinarie «Non rileva a tal fine, viceversa, la data in cui siano stati approvati gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori.
Occorre, invero, l'autorizzazione dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c., comma 4, per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale (si vedano indicativamente Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4430; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865)».
Mentre è molto importante che la delibera di approvazione non sia programmatica, ma evidenzi e specifici, facendo riferimento all'appalto, le opere da realizzare ed il prezzo previsto per la loro esecuzione «deve in ogni caso determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l'insorgenza del debito di contribuzione l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria" (ex multis C. 18793/2020; Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 02/05/2013, n. 10235; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 62, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889)».
