«Nel condominio in cui vivo stiamo decidendo l'appalto di lavori. L'impresa che al momento ci pare la migliore ha richiesto il pagamento del 50% del prezzo al momento dell'inizio dei lavori.
Si tratta di lavori da 40,000,00 € in un condominio di dodici unità immobiliari per altrettanti condòmini.
Ci chiediamo se si possano pretendere 20.000,00 euro tutti e subito o se c'è qualche norma di legge che possiamo usare per spuntare un acconto più basso.»
Fondo per lavori condominiali
Quando l'assemblea condominiale delibera interventi di manutenzione straordinaria è obbligata per legge (art. 1135 n. 4 c.c.) alla costituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
I lavori, per restare al caso del nostro lettore, costeranno € 40.000,00? Allora l'assemblea deve costituire un fondo di questo importo. Secondo la lettura più restrittiva e aderente al dato letterale, la somma dev'essere accantonata per intero prima di iniziare i lavori.
La particolare gravosità concreta di questa impostazione ha fatto sì che il Legislatore intervenisse per mitigarne gli effetti pratici, aggiungendo all'art. 1135 n. 4 c.c. un ulteriore periodo nel quale si stabilisce che «se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti».
Ad avviso di chi scrive, comunque, anche la prima parte della norma può essere letta diversamente, per lo meno nei casi in cui sono previsti pagamenti in acconto scadenzati durante la esecuzione del contratto.
Da non perdere: Lavori straordinari e costituzione del fondo speciale. I sei rimedi per aggirare la " morsa" dell'art. 1135, n° 4 del c.c.
Contratto di appalto
Nel caso sottopostoci dal nostro lettore si parla di lavori condominiali, quindi riteniamo che il contratto che si andrà a sottoscrivere è un contratto di appalto, ovvero un accordo col quale, ai sensi dell'art. 1655 c.c., una parte (cioè l'appaltatore) assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.
Si tratta di un contratto che costituisce una obbligazione di risultato: l'appaltatore s'impegna a realizzare l'opera concordata o a prestare il servizio richiesto. La manca esecuzione a regola d'arte, salvo casi eccezionali (art. 1664 c.c.), costituisce un inadempimento che grava sull'appaltatore.
Nella esecuzione del contratto gravano sul committente tutti gli oneri che la legislazione speciale - d.lgs n. 81/2008 - gli pone in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro.
Sempre il committente, inoltre, potrà nominare un direttore dei lavori, ossia, per come questo viene definito dalla dottrina, un rappresentante del committente con riferimento alle manifestazioni di volontà contenute in ambito strettamente tecnico, con poteri d'ingerenza, pari a quelli del committente, finalizzati alla buona realizzazione dei lavori.» (Caringella - De Marzo, Manuale di diritto civile, Tomo III Il contratto, Giuffrè, 2007)
Il direttore dei lavori assume verso il committente una responsabilità rilevante in quanto con suo intervento s'impegna a vigilare ed eseguire gli ordini affinché l'impresa appaltatrice esegua correttamente l'opera affidatale.
Si possono affidare i lavori condominiali senza motivare la scelta della ditta appaltatrice?
Corrispettivo per l'appalto, acconti o stati di avanzamento
L'appaltatore, si diceva poc'anzi, s'impegna a realizzare l'opera e quale controprestazione rispetto a tale impegno egli domanda un corrispettivo in denaro.
La misura del corrispettivo è liberamente concordata tra le parti. In ambito condominiale - a differenza di quanto in molti sono tenuti a credere - l'affidamento delle opere non è soggetta a alle rigide procedure previste per gli appalti pubblici.
Certo, è sempre preferibile deliberare di seguire una procedura di gara che garantisca la maggior trasparenza possibile nell'affidamento dei lavori, ma in pratica nessuna illegittimità - salvo profili di eccesso di potere - può ravvisarsi in una contrattazione individuale con una sola impresa, perfino in sede assembleare.
Il condominio, infatti, non è una stazione appaltante pubblica ma non insieme di persone che curano i propri privati interessi per via collegiale e che di conseguenza restano nell'ambito delle private contrattazioni, proprio come se si stesse ristrutturando un appartamento.
Quanto alle modalità di pagamento del prezzo, il quinto comma dell'art. 1665 c.c. specifica che «salvo diversa pattuizione o uso contrario, l'appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo quando l'opera è accettata dal committente».
Ciò che c'interessa di questa disposizione è l'inciso iniziale, ossia quello che fa salva una differente pattuizione. Ciò vuol dire che le parti, in quella fase di contrattazione cui s'accennava prima della esposizione norma, possono prevedere una modalità di pagamento differente da quello stabilito dalla legge.
L'impresa, in via teorica, può chiedere anche l'intero corrispettivo. Sta alle parti stabilire se e quanto sia equo corrispondere. Certo è che siccome la previsione di legge pone un piccolo vantaggio al committente - cioè il pagamento ad accettazione dell'opera - egli nelle trattative potrà far valere questo aspetto per spuntare una richiesta d'acconto inferiore.
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