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Lavori condominiali: vanno pagati se non c'è stata tempestiva denuncia dei vizi

La decadenza dall'azione di garanzia in cui è incorso il condominio impedisce di invocare l'eccezione d'inadempimento
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

L'opposizione al decreto ingiuntivo notificato dalla società appaltatrice è un classico delle controversie condominiali. I tribunali d'Italia ne sono pieni, così come delle giustificazioni (a volte fondate, altre volte no) che si adducono al mancato pagamento.

Una recente sentenza del Tribunale di Sassari (la numero 387 del 12 aprile 2022) offre un interessante caso che vale la pena di analizzare. In sintesi, il giudice sardo ha ricordato che i lavori condominiali vanno pagati se non c'è stata tempestiva denuncia dei vizi, e che la decadenza dall'azione di garanzia impedisce al condominio di invocare l'eccezione d'inadempimento a tutela delle proprie ragioni. Approfondiamo la questione.

Mancato pagamento dei lavori condominiali: il caso

Un condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo con cui la società appaltatrice chiedeva il saldo del pagamento, mai corrisposto, per i lavori dalla stessa eseguiti.

La compagine contestava il credito avversario, rilevando come poco dopo la consegna dell'opera e l'emissione del certificato di ultimazione dei lavori sottoscritto dal direttore dei lavori, in occasione della prima giornata di pioggia fossero emersi vizi nelle opere eseguite, interessanti diverse parti comuni.

Il condominio, sulla scorta di una consulenza di parte, quantificava quindi le spese necessarie per l'eliminazione dei difetti e, invocando la previsione di cui all'art. 1460 c.c., giustificava con l'inadempimento della società appaltatrice il mancato saldo delle opere.

Il condominio sosteneva altresì che i vizi fossero stati tempestivamente denunciati dal precedente amministratore, e che comunque fossero stati riconosciuti dal legale rappresentante della società appaltatrice che aveva proposto una soluzione per risolvere il problema del ristagno di acqua, respinta perché antiestetica e poco efficace.

Il condominio faceva quindi valere la garanzia di difformità e vizi dell'opera di cui all'art. 1667 c.c.; in subordine, chiedeva che per il pagamento fosse manlevato dal direttore dei lavori.

L'eccezione di decadenza dalla garanzia per i vizi dell'opera

Si costituiva la società convenuta che eccepiva la decadenza e la prescrizione del diritto di garanzia di cui all'art. 1667 c.c. Contestava la presenza dei vizi, contraddetti dalla certificazione di ultimazione dei lavori, chiedendo il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto opposto.

A seguito della sua chiamata in giudizio si costituiva il direttore dei lavori che pure eccepiva la decadenza e la prescrizione della domanda proposta nei suoi confronti ex art. 1667 c.c.

Il direttore dei lavori contestava altresì la presenza dei vizi e, comunque, affermava di aver sempre invitato l'impresa ad osservare la massima attenzione nell'esecuzione dei lavori anche al fine di evitare danni alle parti non interessate dalla lavorazioni.

Lavori condominio: vanno pagati se c'è decadenza dalla garanzia

Il Tribunale di Sassari, con la sentenza numero 387 del 12 aprile 2022 in commento, ha rigettato l'opposizione proposta dal condominio, ritenendo non provata la denuncia all'appaltatore della difformità o dei vizi dell'opera, da farsi, a pena di decadenza, entro sessanta giorni dalla scoperta (così il secondo comma dell'art. 1667 c.c.).

Il giudice sardo ricorda come parte attrice si sia opposta al decreto ingiuntivo sulla scorta della previsione dell'articolo 1460 c.c. secondo cui «Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto».

L'eccezione di inadempimento determina l'inversione dell'onere della prova, essendo in tal caso il creditore ad essere gravato della dimostrazione di aver correttamente eseguito la sua prestazione sì da maturare il diritto al relativo pagamento (cfr. Cass., sent. n. 3587 del 2021).

Costituendosi tempestivamente, tuttavia, l'impresa ha eccepito la decadenza e la prescrizione dall'azione di garanzia proposta dal condominio, sostenendo che la denuncia dei vizi non sia stata tempestiva e che l'azione sia stata promossa oltre il termine biennale di prescrizione (così il terzo comma dell'art. 1667 cod. civ.: «L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera»).

Detta eccezione ha l'effetto di onerare il committente di provare la tempestiva denuncia. Chiaramente detta tempestività richiede l'individuazione e la prova del dies a quo e, quindi, del giorno della scoperta, ai fini di verificare il rispetto del termine di 60 giorni previsto a pena di decadenza dall'art. 1667 cod. civ.

Stante la decadenza dall'azione di garanzia in cui è incorso il condominio, il quale non ha provato la (tempestiva) denuncia dei vizi, deve escludersi l'inadempimento di parte convenuta che, non essendo più invocabile l'art. 1460 c.c., avrà diritto al pagamento di quanto ancora dovuto, oltre che della penale, come quantificata nel ricorso per decreto ingiuntivo.

Il rapporto processuale tra condominio e impresa deve quindi risolversi nel senso del rigetto dell'opposizione, della conferma del decreto ingiuntivo opposto e del rigetto delle domande riconvenzionali proposte dall'attore.

Ugualmente deve escludersi qualsiasi tipo di responsabilità in capo al direttore dei lavori, atteso che il condominio, anche in tal caso, non ha fornito alcuna prova convincente.

Assicurazione condominiale, denuncia tempestiva e copertura del danno

Sentenza
Scarica Trib. Sassari 12 aprile 2022 n. 387

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