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Capitolato lavori condominiali, che cos'è?
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Capitolato lavori condominiali, che cos'è?

Lavori condominiali

Avv. Lucia Izzo  

Prima o poi, in ogni condominio sarà necessario affrontare interventi manutentivi di tipo straordinario. Si tratta di quelle opere, spesso particolarmente incisive e consistenti, nonché richiedenti un notevole impegno economico per i condomini, che si rendono indispensabili a seguito di eventi imprevedibili, fortuiti o eccezionali e che non rientrano nelle consuete attività di ordinaria manutenzione e conservazione delle cose comuni (es. ristrutturazione dello stabile).

Di questi interventi di modesta entità se ne può occupare senza particolari formalità l'amministrazione in quanto il codice civile (art. 1130, primo comma, n. 3) ha preferito garantire celerità (ad es. sostituzione lampadine nelle parti comuni).

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Quando, invece, si entra nell'ambito della manutenzione straordinaria, sarà necessaria un'apposita deliberazione dell'assemblea condominiale, potendo l'amministratore intervenire solo eccezionalmente qualora i lavori rivestano carattere d'urgenza.

Capitolato dei lavori: di cosa si tratta

Affinché si possa procedere all'effettuazione di lavori straordinari in Condominio, l'amministratore dovrà dunque preventivamente procedere alla convocazione dell'assemblea, ponendo la questione all'ordine del giorno, affinché questa provveda alla discussione e si giunga a una deliberazione che approvi l'esecuzione delle opere.

La delibera, che andrà adottata secondo la maggioranza richiesta dalla legge, dovrà contenere altresì indicazioni dettagliate inerenti i tempi e le modalità con cui i lavori dovranno essere effettuati.

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Raccolta la volontà condominiale sul punto, sarà opportuno munirsi anche di un ulteriore documento, maggiormente specifico e particolareggiato, riguardante i lavori medesimi: si tratta del c.d. capitolato dei lavori.

Quest'ultimo rappresenta un documento tecnico che contiene l'esatta elencazione dei lavori previsti ed è volto a definire le specifiche delle opere che andranno eseguite, singolarmente considerate.

Il capitolato, con la migliore approssimazione possibile, dovrà quindi provvedere all'individuazione precisa, esaustiva e dettagliata dei lavori, dei materiali da impiegare, nonché delle modalità realizzative e della tempistica, fornendo anche indicazioni di massima relative alla determinazione del prezzo unitario per la specifica categoria di lavori oggetto dell'appalto.

Tale documento, che contiene la descrizione tecnica delle tipologie del lavoro e tutti gli obblighi (di natura giuridica e tecnica) di chi dovrà provvedere alla realizzazione del progetto, farà parte integrante del contratto di appalto con il quale verrà affidata all'impresa l'opera di manutenzione o ristrutturazione.

Quando l'amministratore di condominio sceglie materiale diverso per l'esecuzione dei lavori.

Capitolato dei lavori: a cosa serve e da chi viene redatto

Tanto premesso, appare evidente come della sua predisposizione debba occuparsi un professionista appositamente incaricato, il c.d. progettista, ad esempio un geometra, un ingegnere, un architetto e così via.

La nomina del professionista può anche avvenire (e così accade solitamente) contemporaneamente alla delibera di approvazione dei lavori straordinari.

Il capitolato, come predisposto dal tecnico abilitato, sarà poi inviato a tutti i condòmini e una copia sarà anche fornita alle diverse imprese appaltatrici che si sono rese disponibili ad effettuare i lavori.

Il documento servirà come base di riferimento per consentire alle ditte di predisporre le proprie offerte e i preventivi di spesa con riferimento alle singole opere richieste, garantendo al Condominio committente una più ampia scelta in ordine al contraente da selezionare.

I capitolati non sono obbligatori per l'affidamento di lavori privati, a differenza di quelli pubblici. Ciononostante, la redazione di tale documento appare pressoché indispensabile, oltre che fortemente consigliata, soprattutto per lavori di una certa entità, al fine di disciplinare puntualmente l'esecuzione dei lavori e garantire al committente che vengano eseguiti dall'impresa a regola d'arte e nei tempi prestabiliti.

Inoltre, qualora insorgano eventuali controversie durante l'esecuzione dei lavori, tale documento può rivelarsi fondamentale per la loro risoluzione, consentendo di tutelarsi in giudizio o anche di recedere dal contratto qualora l'appaltatore non esegua i lavori nel rispetto del capitolato ovvero utilizzi materiali di qualità diversa da quelli contrattualmente previsti.

Quando l'amministratore di condominio sceglie materiale diverso per l'esecuzione dei lavori.

Cosa viene disciplinato nel capitolato dei lavori?

Il capitolato predisposto dal tecnico incaricato, dunque, contribuisce affinché gli accordi tra committenza e ditta incaricata dell'esecuzione dei lavori appaiano il più chiari e inequivocabili possibili, in quanto corroborati da un documento chiaro, preciso e dettagliato. Affinché il capitolato sia valido, dovrà recare la firma di entrambi i contraenti.

Il capitolato varia in base all'oggetto dell'intervento, ma appare in linea generale strutturato in diverse sezioni, tra cui una parte "normativa" e una parte "tecnica" all'interno delle quali vengono disciplinati numerosi aspetti.

Si tratta, ad esempio, di: oggetto e importo dell'appalto; disciplina contrattuale; condizioni amministrative; descrizione delle opere da eseguirsi; norme generali, specifiche tecniche e modalità di esecuzione dei lavori; consegna, tempistiche e ultimazione dei lavori; materiali e provviste; caratteristiche degli impianti e delle strutture oggetto dell'opera; disciplina economica dell'esecuzione dei lavori; condizioni da adottare per varianti dei lavori; norme per la misurazione e valutazione dei lavori eseguiti; subappalti e controversie; obblighi e onere dell'appaltatore e del committente; garanzie e responsabilità.

Direttore dei lavori in condominio e responsabilità

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