È noto che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche; tali clausole convenzionali non possono avere un contenuto generico o indeterminato nell'oggetto.
Una recente decisione del Tribunale di Torino ha sostenuto come una clausola non sufficientemente chiara e specifica non possa costituire un vincolo di destinazione reale (sentenza n. 1956 del 22 aprile 2024).
Vicenda e decisione
Alcuni condomini citano in giudizio la proprietaria di negozio, insieme alla società conduttrice dell'immobile. La contestazione riguarda la presunta violazione del regolamento condominiale, dovuta alla destinazione d'uso adottata dalla società.
Gli attori chiedono che le convenute siano obbligate al rispetto del regolamento e, di conseguenza, alla cessazione dell'attività svolta, che comprende la somministrazione di alimenti e bevande e la produzione e vendita di gelato artigianale. Inoltre, domandano il risarcimento dei danni, da quantificare in via equitativa.
Gli attori notano che l'articolo 7 del regolamento vieta attività rumorose, odorose o moleste che possano compromettere il decoro dell'edificio, nonché destinazioni d'uso come caffè, ristoranti, pizzerie e negozi di alimentari in genere.
Di conseguenza sono convinti l'attività della conduttrice sia in evidente contrasto con detta disposizione, poiché la gelateria è assimilata, per legge, a un caffè.
In ogni caso evidenziano che, durante la stagione estiva, di fronte al locale si radunano gruppi di ragazzi, scolaresche e partecipanti a programmi estivi, creando disagi ai condomini per via del rumore e dell'affollamento.
Per quanto sopra gli attori fanno presente che la proprietaria è stata formalmente diffidata a rispettare il regolamento condominiale.
Nel giudizio si costituisce la condomina proprietaria del negozio, la quale evidenzia che l'attività della gelateria non ha mai causato problemi, trattandosi di un laboratorio che non produceva cibi cotti o da consumare al tavolo.
Dal punto di vista normativo, la convenuta ribadisce che l'attività di gelateria non rientra affatto nella categoria dei "caffè" o della "ristorazione" e che il regolamento condominiale, sul punto, risulta chiaro e contrario all'interpretazione sostenuta dagli attori. Inoltre, sottolineava che l'attività di gelateria non era espressamente vietata dal regolamento stesso.
Anche la società conduttrice si costituisce in giudizio, sottolineando che esercita l'attività di produzione del gelato artigianale.
La stessa conduttrice nota che non vende e non somministra prodotti tipici di un bar/caffetteria: infatti non è un negozio bensì è un laboratorio artigianale, non è una "rivendita" ma un laboratorio produttivo, non è un bar-caffetteria-tavola calda perché non vengono servite bevande né bibite, né caffè. Il Tribunale ha dato ragione ai convenuti.
Il giudice piemontese ha notato che l'articolo del regolamento richiamato dagli attori vieta l'apertura di "negozi di alimentari in genere", categoria di attività nella quale non può rientrare quella svolta dalla società convenuta.
Infatti, sebbene possa intendersi ricompreso nel genere "alimentare" l'attività di produzione e vendita di gelato, tuttavia l'indicazione non è precisa, vietando genericamente la somministrazione di alimenti.
Analogamente, il Tribunale ha rilevato che, anche qualora fosse stato dimostrato che, soprattutto durante la stagione estiva, gruppi di ragazzini partecipanti a programmi 'estate ragazzi' e scolaresche si radunano frequentemente di fronte all'ingresso dei locali condotti in locazione dalla società, tale circostanza non potrebbe automaticamente configurare un'"attività contraria al decoro dello stabile, lesiva del Condominio o idonea a turbare la tranquillità dei condomini".
Il giudice piemontese ha evidenziato che la norma del regolamento è formulata in modo generico e non può essere considerata un vincolo reale, cioè un limite giuridico direttamente imposto sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Piuttosto, esso può essere inquadrato nell'ambito dei limiti di natura obbligatoria, già previsti dalla disciplina legale in materia condominiale, relativi all'uso delle parti comuni.
I divieti regolamentari devono essere determinati
Considerazioni conclusive
Chiunque si rivolga all'Autorità Giudiziaria per accertare la violazione di un divieto regolamentare di natura contrattuale da parte di altro condomino deve indicare la clausola violata e la sua immediata applicabilità alla fattispecie concreta, nonché provare l'opponibilità della detta clausola al convenuto. Nel caso esaminato dal Tribunale di Torino gli attori non sono riusciti a dimostrare nulla.
Il giudice piemontese ha ribadito che l'interpretazione estensiva delle limitazioni può portare a restrizioni ingiustificate nei confronti di attività commerciali che, pur essendo potenzialmente fonte di disagio, non sono esplicitamente vietate dal regolamento.
La norma del regolamento segnalata dagli attori per vietare la prosecuzione dell'attività di produzione e vendita di gelato è risultata formulata in modo generico e, proprio per questa ragione, non è stata considerata un vincolo reale.
In altre parole, a parere del Tribunale, la detta clausola del regolamento non contiene un limite giuridico che incida direttamente sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini, con la stessa forza delle servitù reciproche.
Tale disposizione è stata interpretata come una regola di natura obbligatoria inidonea a modificare i diritti di proprietà individuali.
Come è stato affermato, affinché un regolamento condominiale possa effettivamente limitare le facoltà di un condomino sulla propria unità abitativa, deve contenere disposizioni espresse e dettagliate, senza ambiguità o margini per interpretazioni estensive. Questo principio tutela i diritti individuali, evitando che norme vaghe o generiche possano essere applicate in modo arbitrario o amplificato oltre quanto previsto dal regolamento stesso (Cass. civ., sez. II, 10/11/2021 n. 33104).
