Nel contenzioso che interessa il condominio, il lastrico solare è ricorrente oggetto di liti sia per quanto riguarda l'insorgere di contestazioni sulla proprietà dello stesso, comune o esclusiva, che per quanto attiene alla responsabilità per infiltrazioni nonché in ordine alla ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria o straordinaria.
La vertenza portata nelle aule di giustizia del Tribunale di Napoli (sentenza n.2197 del 3 marzo 2025) ha origine dalla trattazione della questione afferente alla ripartizione dei lavori del lastrico solare - appunto - nel corso della quale i condomini proprietari degli immobili posti all'ultimo piano hanno asserito che tale bene era in loro esclusiva proprietà, nella misura del 50% ciascuno, corrispondente alla porzione sovrastante i rispettivi appartamenti.
La articolata e scrupolosa motivazione resa investe l'argomento riportando una compiuta disamina della norma dettata all'art. 1117 c.c. rubricata "parti comuni dell'edificio", letta unitamente ai principi giuridici enucleati dalla Giurisprudenza, con particolare riferimento al lastrico solare ed alla sua funzione e destinazione.
Controversia sulla proprietà del lastrico solare in condominio
Due proprietari di unità immobiliari ubicate all'interno di un condominio hanno proposto azione giudiziale innanzi al Tribunale per veder accertata la proprietà comune del lastrico solare posto a copertura del fabbricato.
A sostegno della pretesa avanzata, gli attori hanno rappresentato che, diversamente dalle affermazioni dei proprietari degli immobili ubicati all'ultimo piano, non sussisteva alcun titolo che deponesse per la loro proprietà esclusiva, pro quota, del lastrico solare.
In proposito, gli attori hanno esposto che, nel 1931, l'immobile era stato acquistato dalla Signora Mevia direttamente dal costruttore, poi trasferito ai di lei familiari per successione mortis causa e, precisamente, la nuda proprietà in favore delle di lei figlie e l'usufrutto alla sorella, zia di quest'ultime.
Negli anni successivi, venivano alienate alcune unità immobiliari anche a terzi estranei alla famiglia.
Sul punto, gli attori hanno evidenziato che in alcun contratto di cessione risultava una riserva di proprietà del lastrico solare in favore degli immobili dell'ultimo piano anzi, al contrario, era stato previsto il trasferimento degli appartamenti con attribuzione dei correlati diritti sulle parti comuni.
I proprietari degli immobili posti all'ultimo piano si sono costituiti in giudizio contestando la richiesta formulata all'uopo rilevando di avere la proprietà esclusiva del lastrico solare chiedendo, in subordine, di dichiararsi l'acquisto per usucapione o, ancora, sempre per tale titolo il diritto di godimento esclusivo.
Il Tribunale ha accolto la domanda promossa dagli attori per le ragioni in appresso illustrate.
Gazebo sul lastrico solare ad uso esclusivo ed alterazione del decoro architettonico
Proprietà comune del lastrico solare e criteri di ripartizione
Per un giusto instradamento della questione che ci occupa, è confacente ricordare che, in aderenza al disposto di cui all'art. 1117, comma I, n.1 c.c., il lastrico solare è un bene di proprietà comune anche, e soprattutto, in considerazione della funzione che esso svolge, quale copertura dell'edificio.
Invero, non possiamo ignorare che il lastrico solare, qualora assolva la destinazione di tetto, costituisca una parte essenziale, ovvero indefettibile, del fabbricato per la sua stessa struttura a protezione dei piani sottostanti.
Per tale motivo, la proprietà comune del lastrico solare può essere superata solo a fronte della prova di un titolo idoneo a dimostrazione della proprietà esclusiva ad altro soggetto, condomino o meno, oppure laddove, per le sue caratteristiche proprie, il lastrico solare risulti asservito a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Ebbene, da tale presupposto ne deriva che la volontà di derogare al criterio fissato dalla richiamata norma deve essere espressa ed univoca, ovvero riportata in un titolo, ritenuto che la relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, il lastrico solare è attribuito ex lege in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano.
A conforto, appare utile riportare l'indirizzo unanime della Giurisprudenza secondo cui "Il lastrico solare assolve alla primaria funzione di copertura dell'edificio e rientra dunque nel novero delle parti comuni, salva la prova contraria che, però, deve essere fornita in modo chiaro e univoco, attraverso una espressa riserva di proprietà. Per titolo non si intende il titolo che individua il soggetto destinatario dei costi della manutenzione, ordinaria e straordinaria, della terrazza, ma deve intendersi l'atto costitutivo dello stesso Condominio, ossia il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali; tale atto deve contenere in modo chiaro e inequivoco elementi tali da includere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni" (Cassazione civile sez. II, 02/12/2024, n.30791).
Tanto osservato, è pacifico che per titolo contrario debba intendersi l'atto costitutivo dello stesso condominio che si sostanzia nel primo atto di alienazione di una unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario e/o il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini.
Nell'ipotesi in esame, conformemente e coerentemente alla ricostruzione svolta dagli attori, suffragata dai documenti prodotti nel giudizio, non si evince alcun titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità del lastrico solare.
Parimenti, per quanto attiene al caso de quo, non può avere alcuna valenza neppure la tesi dei convenuti sulla base della quale la prova della proprietà del lastrico deriverebbe dall'accesso esclusivo allo stesso dalla unità di uno di essi.
Sotto tale profilo, l'indirizzo dei Giudici di legittimità è consolidato nel riconoscere che "Non ha rilevanza la circostanza per cui nel caso di specie il lastrico sia raggiungibile da una sola unità immobiliare o serva all'uso esclusivo di un singolo condomino; infatti, esso è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio in applicazione della presunzione sancita dall'art. 1117 cod. civ., ove non risulti in contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo" (Corte di Cassazione n.22339/2019).
Diritto di sopraelevazione
Fermo quanto sopra esposto, assorbente ai fini dell'accertamento e conseguente dichiarazione del lastrico solare quale parte comune, con riferimento al diritto di sopraelevazione occorre precisare che il medesimo spetta al proprietario dell'ultimo piano quando il lastrico è comune a tutti i condomini o quando quest'ultimo è in proprietà esclusiva.
A tal riguardo, pertanto, il diritto a sopraelevare di cui è stata fatta espressa riserva dalle figlie della originaria unica proprietaria non implica necessariamente la medesima riserva sulla proprietà del lastrico stante il fatto che alcuna menzione in tal senso risulta negli atti negoziali successivi dove, al contrario, è sempre riferito e riportato testualmente il trasferimento degli immobili unitamente alla quota di comproprietà sulle parti comuni senza alcuna eccezione.
Pertanto, neppure questa obiezione sollevata dai convenuti a sostegno delle proprie difese e della richiesta di rigetto della pretesa attorea è fondata.
Usucapione beni comuni
In ultimo, in relazione alla domanda di usucapione proposta dai convenuti è opportuno rammentare che il lastrico solare, quale copertura, non costituisce una attitudine connessa al diritto di proprietà, ovvero una facoltà il cui esercizio si traduce in una azione del proprietario o del possessore sufficiente ad alterare la presunzione di condominialità, in quanto rappresenta una utilitas che si ricava dal bene in sé, in ragione della sua funzione.
In conseguenza, è lapalissiano che la prova di intervenuto usucapione di una parte comune, quale il lastrico solare, non può essere assolta con la mera affermazione del non uso altrui, risultando necessario dimostrare la sussistenza di una condotta rivolta manifestamente a mutare di fatto il titolo del possesso, stante la imprescrittibilità del diritto in comproprietà.
In concreto, il contegno utile all'acquisto per usucapione un lastrico solare deve essere caratterizzato da atti esplicitamente posti in essere contro i compossessori ed univocamente rivolti a palesare di non possedere più a tale titolo (quale compossessore appunto), per il tempo intercorrente al maturare del diritto ad usucapire.
In conclusione, il condomino che propone una domanda di usucapione su una parte e/o bene comune dovrà allegare di averla utilizzata mediante un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui di tal guisa da far risaltare indubitabile volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione alcuna, per il tempo utile ad usucapire (Cass. Civ. n. 20039/2016; Cass. 23 luglio 2010 n. 17322).
Nella fattispecie de qua, tale prova non risulta essere stata raggiunta in quanto i testi escussi hanno meramente confermato un fatto noto e non contestato, ovvero l'esistenza dell'unico passaggio al lastrico solare dall'immobile di uno dei convenuti, da solo non sufficiente a significare il compimento di atti tali escludere gli altri condomini dal compossesso.
Alla luce di quanto sopra riepilogato e commentato, il Tribunale di Napoli ha accolto la pretesa avanzata dagli attori dichiarando il lastrico solare proprietà comune ex art. 1117 c.c. e condannando i convenuti al pagamento delle competenze e spese legali in ragione del principio della soccombenza.
