In materia di condominio è frequente l'insorgere di contestazioni inerenti alla omessa o tardiva esecuzione di opere di manutenzione straordinaria su parti comuni, in particolare, alla copertura dell'edificio, quali il tetto o il lastrico solare, motivo di contenzioso in ragione dei danni e pregiudizio che ne derivano.

In questo contesto, primariamente, occorre procedere alle indagini propedeutiche a conoscere la causa dei danni lamentati e patiti, nonché alla quantificazione di quest'ultimi, per comprendere in quali ipotesi può essere ascritta al condominio una condotta negligente e, quindi, dichiarata la sua responsabilità, con conseguente condanna al risarcimento degli stessi.

Sull'argomento è di certo interesse la recente ordinanza emessa dalla Corte di Cassazione (n.9033 del 05 aprile 2025) ove è stato ribadito il valore probatorio - dirimente - degli accertamenti in punto di fatto esperiti nel corso del giudizio di merito e la insindacabilità delle risultanze degli stessi, quali la consulenza tecnica d'ufficio (CTU), in sede di legittimità.

In proposito, come più volte ricordato, appare, dunque, determinante per una corretta decisione della lite l'esito della perizia tecnica espletata per la attribuzione, o meno, della responsabilità ex art. 2051 Cod. Civ. al condominio qualora abbia assunto un contegno indolente o, comunque, abbia trascurato di porre in essere un intervento di manutenzione ad una parte comune per ovviare o impedire il verificarsi di danni.

La vicenda

Nel caso in esame, la querelle ha origine dalla richiesta risarcitoria, avanzata dai comproprietari di un immobile su cui insiste un lastrico solare esclusivo, per i danni derivanti da fessurazioni nella pavimentazione a causa della scarsa tenuta, per vetustà, della guaina di impermeabilizzazione.

Preso atto del risultato dell'accertamento tecnico preventivo, il Tribunale aveva accolto la domanda con condanna del condomino al pagamento dei danni documentati dalle fatture prodotte ed afferenti alle opere di riparazione e ripristino compiute, asseverate nella loro congruità dalla stessa CTU.

Parimenti, i Giudici di seconde cure hanno rigettato l'impugnazione promossa, affermando la conformità al diritto della sentenza appellata, rilevando l'assenza di vizi della motivazione.

Avverso la pronuncia resa in sede di appello è stato presentato ricorso per cassazione in cui sono stati sollevati due motivi.

Ebbene, con il primo è stata censurata la sentenza per violazione e falsa applicazione delle norme di Legge per essere stata assunta nella stessa una lettura fuorviante delle risultanze dell'accertamento tecnico preventivo, all'uopo sottolineando che, diversamente da quanto statuito, attestato anche nella perizia depositata, i danni erano riferibili solo in minima parte alle fessurazioni del pavimento del terrazzo e, dunque, al condominio, mentre quelli rilevati sotto la loggia ivi insistente erano addebitabili alla non corretta impermeabilizzazione della sua parte esterna.

Pertanto, secondo la ricostruzione del ricorrente, i danni presenti nel pavimento sotto la loggia non potevano essere ricondotti, ovvero imputati, ad alcuna responsabilità del condominio essendo la loggia pertinenza di proprietà esclusiva di controparte per cui non era invocabile il disposto dell'art. 1126 Cod. Civ.

Il secondo motivo di censura attiene, invece, all'ammontare delle spese sostenute per il ripristino, documentate con fatture e, per l'effetto, quali atti unilaterali non potevano costituire prova del credito.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, per i motivi in appresso illustrati.

Opere di manutenzione straordinaria

Per una esaustiva disamina della questione giuridica sottesa alla fattispecie de qua è confacente rammentare che il condominio assume la qualifica e qualità di custode dei beni e dei servizi comuni in relazione alla manutenzione dei quali ha il dovere di adottare gli interventi necessari, previa delibera, per impedire che possa derivare un pregiudizio agli stessi condomini o a terzi.

A tal riguardo, è appropriato richiamare il disposto dell'art. 2051 Cod. Civ., secondo cui <Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito>.

Per Giurisprudenza consolidata, è pacifico il principio secondo cui incombe sul condominio il dovere di vigilare sulle parti comuni motivo per cui è ritenuto responsabile dei danni cagionati dalle parti comuni alle proprietà esclusive dei condomini, o anche a terzi, per omessa e/o tardiva e/o trascurata manutenzione.

Tanto premesso, la Corte ha ritenuto il primo motivo inammissibile in quanto attiene ad un accertamento di fatto, insindacabile in sede di legittimità essendo competenza esclusiva del Giudice di merito.

Tuttavia, nella ordinanza che ci occupa, è stato, comunque, evidenziato e puntualizzato, per quanto occorrer possa, che nella relazione redatta all'esito della consulenza tecnica d'ufficio, tutti i danni denunciati sono stati imputati alla scarsa tenuta della guaina di impermeabilizzazione del lastrico solare, addirittura peggiorati dalla ispezione ad opera del perito incaricato dal condominio.

Al contempo, nella medesima perizia, è stato, altresì, escluso che i danni potessero essere ascrivibili ad un uso improprio del terrazzo da parte dei proprietari.

Sul punto, è noto l'orientamento della Giurisprudenza, costante e unanime, secondo cui <[...]qualora una porzione di proprietà esclusiva di un condomino subisca danni a causa di vizi delle parti comuni, il condominio risponde ai sensi dell'articolo 2051 del Cc in qualità di custode dei beni e servizi comuni.

A tale fine, il danneggiato deve fornire la prova del nesso di causalità tra la res in custodia e il danno subito[...]> (Tribunale Pordenone, 13/08/2020, n.440, conformi Tribunale Reggio Calabria sez. II, 10/05/2021, n.644; Tribunale Milano sez. IV, 10/05/2021, n.3939).

Nella vicenda de qua, la motivazioni della sentenza di merito fa proprie, trascrivendole fedelmente, le conclusioni peritali della CTU in considerazione delle quali è emersa la sterilità delle obiezioni mosse dal ricorrente poiché la circostanza che una porzione del terrazzo sia coperta da loggia non incide sulla origine e/o causa delle infiltrazioni <stante l'unicità della pavimentazione e della guaina sottoposta ad essa, la cui insufficiente tenuta deve essere addebitata al Condominio>.

Non può, dunque, dubitarsi che, nell'ipotesi de qua, l'omessa esecuzione di opere di manutenzione straordinaria per la rimessa in pristino della impermeabilizzazione del lastrico di copertura costituisca una palese responsabilità in capo al condominio e, per l'effetto, debba ritenersi legittima la condanna di quest'ultimo al risarcimento dei danni.

L'art. 1126 c.c. si applica anche al lastrico solare di proprietà esclusiva oltre che a quello in uso esclusivo

La liquidazione del danno

Fermo quanto rappresentato, con riferimento alla censura sollevata in punto di liquidazione del danno, la Corte ha precisato come, diversamente dalla ricostruzione del ricorrente, non è avvenuta sulla base della mera produzione delle fatture dei resistenti nel corso del giudizio di merito.

Invero, i giudici di appello avevano confermato la congruità della quantificazione dei danni lamentati ed a sostegno dei quali erano state allegate ed esibite le fatture per il ripristino stante la corrispondenza degli importi ivi indicati con quelli rilevati dallo stesso CTU nella perizia.

Parimenti, i Giudici di legittimità hanno precisato che non vi è stata evidenza di alcuna specifica contestazione sulle lavorazioni di riparazione ma, unicamente, dell'ammontare complessivo dei costi, per cui la sterilità della stessa ne ha comportato anche la sua inammissibilità.

Alla luce delle osservazioni esposte, appare giusto, coerente e conforme al diritto il rigetto del ricorso.