Il cornicione del lastrico solare, alla stregua del parapetto, viene considerato quale prolungamento dei muri perimetrali dell'edificio, prolungamento che, pur garantendo protezione al lastrico solare di uso esclusivo, vale a completare strutturalmente lo stabile, contribuendo a definirne le linee architettoniche.

Il condominio infatti trova il suo fondamento nel fatto che alcune parti dell'edificio sono necessarie alla sua esistenza o sono perennemente destinate all'uso ed al godimento comune, uso comune che è rinvenibile appunto nei cornicioni, i quali, oltre a costituire elemento della facciata dell'edificio, hanno lo scopo di convogliare le acque piovane ad una certa distanza dai mari perimetrali, con beneficio per tutto il fabbricato (Trib. Larino 10 luglio 2024, n. 372).

Cornicione pericolante e responsabilità del condominio

Quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno.

Conseguentemente, ai sensi dell'articolo 2051 c.c., a carico del soggetto titolare del potere fisico sulla cosa sussiste una presunzione iuris tantum di colpa, che può essere vinta unicamente dalla prova che l'evento dannoso sia derivato dal caso fortuito, inteso nel senso più ampio, comprensivo della forza maggiore, del fatto del terzo e del fatto del danneggiato.

Tuttavia non è possibile dimostrare la responsabilità del condominio, se non si può provare il nesso causale tra lo stato del bene comune e le lesioni riportate dopo una caduta.

Quindi, colui che intende ottenere il risarcimento dei danni subiti dalla caduta di frammenti di cornicione di un condominio è tenuto a dimostrare il nesso di causalità tra il fenomeno del "crollo" di parti cementizie e il danno fisico riportato.

Alla luce di quanto sopra è possibile che il condominio non sia riconosciuto responsabile delle conseguenze derivanti dal crollo di parti del cornicione se molteplici incongruenze e contraddizioni non consentono di ritenere provata né la dinamica del sinistro né il nesso causale tra il danno e l'asserita caduta di calcinacci (Cass. civ., 25/01/2022, n. 2118).

Cornicione pericolante e spese anticipate dal singolo condomino: il diritto al rimborso

Merita di essere ricordato che se un condomino, in adempimento di un'ordinanza sindacale, esegue urgentemente delle opere per mettere in sicurezza il caseggiato, successivamente, come previsto dall'articolo 1134 c.c., deve vedersi rimborsare gli oneri sostenuti.

Del resto provare l'urgenza è agevole se dai rilievi effettuati dalla Polizia Locale, dal sopralluogo dei Vigili del fuoco (depositato in atti), dal certificato di eliminato pericolo emerge con chiarezza la necessità di intervenire repentinamente onde eliminare i pericoli derivanti dal distacco di intonaco dal cornicione.

In ogni caso il condomino può provare l'esborso documentalmente, a mezzo di fatture, copie di bonifici ed assegni bancari. (Trib. Napoli 10 ottobre 2023 n. 9189).

Occlusione dello scarico nel cornicione aggettante

Quando vi è un'occlusione della griglia ubicata sul collettore/bocchettone di raccordo al pluviale si possono verificare fenomeni infiltrativi negli appartamenti sottostanti al lastrico.

Le pilette di raccolta delle acque meteoriche dei lastrici di uno stabile condominiale costituiscono (al pari delle gronde, dei doccioni e dei canali di scarico delle acque piovane del tetto) una parte comune, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso e al godimento comune, ricadono tra le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c.; di conseguenza per l'inadeguatezza della piletta di scarico e dei conseguenti fenomeni infiltrativi nell'appartamento sottostante, risponde il condominio, potendo però ravvisarsi a carico del proprietario (o usuario) del lastrico o terrazzo un concorso di colpa, costituito dal mancato controllo della piletta di scarico e della sua pulizia periodica, in modo tale da impedire che le foglie presenti sulle piante del terrazzo e comunque portate eventualmente dal vento, coprano lo scarico, impedendo il deflusso delle acque (Trib. Milano 6 giugno 2017, n. 6353). Quanto sopra vale a maggior ragione se l'occlusione riguarda il bocchettone di scarico collocato nel cornicione aggettante oltre la ringhiera della terrazza (Trib. La Spezia 19 ottobre 2023 n. 739). In tal caso i condomini rischiano di non poter contare neppure sulla copertura assicurativa, spesso esclusa per i danni derivanti da insufficiente smaltimento delle acque di origine meteoriche (di solito risultano coperti invece i danni conseguenti a rottura accidentale di pluviali o grondaie del fabbricato o a loro occlusioni provocati da neve o grandine).

Attenzione alle clausole contrattuali limitative del rischio assicurato.

Responsabilità dell'amministratore per la manutenzione urgente del cornicione

Qualora in caso di danni da cornicioni pericolanti, nonostante le sollecitazioni dei condomini, l'amministratore non intervenga, egli stesso può essere ritenuto responsabile. L'art. 1135, comma 4 consente all'amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria in situazioni di urgenza anche senza l'approvazione dell'assemblea. L'obiettivo non è eseguire i lavori di rifacimento del bene comune (che comporterebbero tempi lunghi), ma rimuovere le parti a rischio, limitare l'accesso alle aree pericolose (se necessario), richiedere preventivi per le riparazioni definitive e successivamente convocare l'assemblea condominiale per discutere e approvare gli interventi.

La giurisprudenza ha peraltro precisato che l'amministratore non risponde della contravvenzione di cui all'art. 677 comma 3 c.p., se la realizzazione di tali opere non è stata tempestiva rispetto ai termini indicati nell'ordinanza comunale che imponeva l'adozione di opere di manutenzione, qualora abbia convocato l'assemblea straordinaria condominiale per l'approvazione di lavori urgenti ed effettuato i lavori in modo da rimuovere la "situazione di pericolo'' (Cass. pen., sez. I, 14/02/2018, n. 16894).

Rileva, infatti, non il mero inadempimento dell'obbligo di attivarsi ma l'effettiva rimozione delle condizioni di pericolosità per l'incolumità pubblica.