Il lastrico, soggetto al regime del condominio, funge da copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di ripararlo o ricostruirlo erano tenuti tutti i condomini in concorso con il titolare del diritto di uso esclusivo.
L'assemblea dispone di poteri deliberativi quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo.
Talvolta però la collettività non prende decisione ma gli appartamenti sottostanti al lastrico subiscono danni gravi e non possono continuare ad essere abitati.
Il Tribunale di Trani ha recentemente affrontato un caso che affronta la questione del diritto di rimborso delle spese condominiali anticipate da una condomina per la riparazione urgente del lastrico solare di proprietà esclusiva.
In particolare, il giudice ha valutato se le spese sostenute dall'attrice avessero o meno i requisiti di urgenza previsti dall'articolo 1134 c.c. (sentenza n. 30 del 9 gennaio 2024).
Rimborso spese per infiltrazioni: la situazione della condomina e la decisione del Tribunale
Una condomina, proprietaria di due unità immobiliari al secondo piano di un caseggiato subiva infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal lastrico solare comune e dalle parti strutturali connesse.
Le infiltrazioni causavano gravi danni agli immobili sopra detti, con vistose macchie di umidità sui soffitti e sulle pareti, creando disagio abitativo.
Di conseguenza, la danneggiata presentava un ricorso per accertamento tecnico preventivo al Tribunale e il consulente tecnico d'ufficio (CTU) confermava che il degrado era causato dalle pessime condizioni di manutenzione del lastrico solare.
Successivamente le pessime condizioni strutturali e igienico-sanitarie degli immobili portavano all'emissione di un'ordinanza (da parte del Dirigente dell'Area Urbanistica dell'Ufficio Tecnico del Comune) che dichiarava temporaneamente inagibili le unità immobiliari al secondo piano di proprietà della ricorrente e ordinava ai proprietari di eseguire con urgenza lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria per mettere in sicurezza le parti del soffitto danneggiate dalle infiltrazioni di acque meteoriche e altre parti comuni (richiesto pure il ripristino statico e architettonico delle parti deteriorate, eliminando tutte le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, a tutela della sicurezza pubblica e privata).
In assenza di volontà da parte degli altri condomini di eseguire gli urgenti lavori imposti dalla Pubblica Amministrazione, la condomina, a causa del grave pregiudizio causato dall'inagibilità temporanea della sua abitazione, decideva di intervenire autonomamente e farli eseguire a proprie spese, riservandosi il diritto di richiedere il rimborso agli altri condomini coobbligati.
A fronte di tale situazione e tenendo conto di quanto previsto dall'art. 1134 c.c., la condomina era convinta di vantare un credito pari alla quota dei due terzi della spesa anticipata per conto degli altri condomini coperti dal lastrico.
Di conseguenza presentava ricorso cautelare ex art. 671 c.p.c. per sequestro conservativo ante causam in danno dei debitori.
Nelle more del predetto procedimento cautelare alcuni condomini corrispondevano l'importo dei lavori.
Il Tribunale, accoglieva il suddetto ricorso cautelare, autorizzando il sequestro conservativo sui beni mobili, immobili e/o somme appartenenti ai partecipanti al condominio che ancora non avevano versato le quote dei lavori anticipate dalla condomina.
Quest'ultima, poi, iniziava il giudizio di merito, portando in giudizio i debitori per sentirli condannare ciascuno secondo il diritto di proprietà di cui erano titolari sull'immobile, e tutti solidalmente per l'intero, al pagamento della somma anticipata (oltre interessi legali e rivalutazione dalla data di costituzione in mora sino all'effettivo soddisfo), determinata secondo la tabella millesimale predisposta dal direttore dei lavori nel relativo piano di riparto finale. Il Tribunale ha dato ragione alla condomina titolare del lastrico solare.
Come ha osservato il giudice, il requisito dell'urgenza è stato evidenziato dal consulente tecnico d'ufficio (CTU) nominato nell'ambito del procedimento di accertamento tecnico preventivo (ATP).
Il CTU ha accertato che il lastrico solare dell'edificio non garantiva più il necessario isolamento e la funzione di copertura del fabbricato, poiché si presentava fatiscente e in uno stato manutentivo non accettabile, permettendo all'acqua piovana di penetrare all'interno degli immobili di proprietà della ricorrente.
L'urgenza è stata ulteriormente confermata dall'autorità comunale che ha imposto l'esecuzione urgente dei lavori di messa in sicurezza delle parti pericolanti, del ripristino statico delle parti deteriorate e del decoro architettonico, con l'eliminazione di tutti i fenomeni infiltrativi provenienti dal lastrico solare del fabbricato.
Per quanto sopra il Tribunale ha confermato il provvedimento di sequestro conservativo, condannando i convenuti al pagamento del debito a favore della condomina.
Rimborso spese condominiali: urgenza e diritti del condomino per la conservazione
Per avere diritto al rimborso della spesa anticipata, nell'interesse della collettività condominiale, per conservare la cosa comune, il condomino, ai sensi dell'art. 1134 c.c., deve dimostrarne l'urgenza della spesa.
La diversa disciplina dettata dagli artt.1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione (Cass. civ., sez. II, 12/10/2011, n. 21015).
Ai fini dell'applicabilità dell'art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo, cioè la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass. civ., Sez. II, 26/03/2001, n. 4364).
Più recentemente si è affermato che per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (App. Roma 16/04/2024 n. 2672).