La validità delle delibere assembleari in materia di approvazione del rendiconto e gestione degli impianti comuni è subordinata al rispetto degli obblighi di trasparenza e alla corretta individuazione delle competenze dell'assemblea e dei singoli condomini.
Due sono i profili giuridici affrontati in questa sentenza: la necessità di fornire ai condomini i documenti essenziali per un esame consapevole del rendiconto e la possibilità per l'assemblea di deliberare la sostituzione dei ripartitori di calore, imponendone i costi ai proprietari delle singole unità immobiliari.
La vicenda
Un condominio impugnava la sentenza di primo grado che aveva annullato la delibera di approvazione del rendiconto condominiale per l'esercizio 2021/2022 e dichiarato la nullità della delibera relativa alla sostituzione dei ripartitori di calore.
Il Tribunale aveva ritenuto che non fossero stati messi a disposizione dei condomini il registro di contabilità e il riepilogo finanziario, documenti essenziali ai sensi dell'art. 1130-bis c.c., e che l'assemblea non avesse titolo per deliberare sulla sostituzione dei ripartitori, considerati beni di proprietà individuale.
Il condominio proponeva appello, sostenendo la regolarità della documentazione e la legittimità della delibera sulla sostituzione dei ripartitori.
La decisione
La Corte d'Appello di Milano, con sentenza n. 1849 del 23/06/2025, ha confermato l'annullamento della delibera di approvazione del rendiconto, rilevando che il registro di contabilità e il riepilogo finanziario non erano stati messi a disposizione dei condomini né prima né durante l'assemblea.
Tali documenti costituiscono parte essenziale del rendiconto, la cui presentazione completa è obbligatoria per l'amministratore ai sensi dell'art. 1130-bis c.c.; la loro mancanza determina l'incompletezza del rendiconto e rende annullabile la relativa delibera di approvazione.
La Corte ha invece ritenuto legittima la delibera assembleare che impone la sostituzione dei ripartitori di calore a carico dei singoli condomini.
Pur essendo tali dispositivi di proprietà individuale, la normativa vigente (D.Lgs. 102/2014 e D.M. 93/2017) impone ai proprietari l'obbligo di mantenerli in efficienza e di sostituirli quando necessario.
L'assemblea può quindi deliberare, con le maggioranze previste, la sostituzione dei ripartitori non funzionanti, ponendo la relativa spesa a carico dei rispettivi proprietari.
I precedenti giurisprudenziali
La Corte richiama l'orientamento consolidato della Suprema Corte secondo cui l'atto di appello, ai sensi dell'art. 342 c.p.c., deve contenere una chiara individuazione delle questioni e delle doglianze, senza necessità di particolari formalismi (Cass. Sez. Un. 27199/2017; Cass. ord. n. 13535/2018).
In materia di rendiconto condominiale, si conferma che il mancato deposito dei documenti essenziali comporta l'annullabilità della delibera di approvazione (Cass. n. 29329/2019; Cass. n. 10235/2022). In tema di contabilizzazione del calore, la giurisprudenza riconosce la legittimità dell'intervento assembleare volto a garantire il rispetto della normativa tecnica e la funzionalità dell'impianto comune (Cass. n. 22285/2023).
Si consiglia di consultare il provvedimento allegato in caso di dubbi o per usi professionali.
