Quando un condomino manifesta la propria intenzione di frazionare il proprio appartamento per realizzare un secondo alloggio (magari da destinare alla figlia), accade spesso che sorgano conflitti con la restante parte della collettività condominiale.
Così, ad esempio, a seguito del frazionamento di alcune unità immobiliari e del conseguente aumento del numero degli appartamenti, è destinato a crescere anche il numero dei fruitori del parcheggio comune.
Questa situazione può generale una reazione ingiusta dell'assemblea che può assumere decisioni non rispettose della normativa condominiale.
A tale proposito merita di essere esaminata una recente decisione della Corte di Appello di Napoli (sentenza 15 aprile 2024 n. 1625).
Unità frazione, posto auto nel cortile comune e delibera illegittima. Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio quando una condomina proprietaria di tre distinte unità immobiliari, almeno in parte, ricavate da frazionamenti immobiliari, impugnava una delibera assunta dall'assemblea in relazione al seguente ordine del giorno: "1) Parcheggio autoveicoli e motocicli nelle aree scoperte comuni antistanti al fabbricato: rielaborazione del criterio distribuzione dei posti auto e motocicli ricavabili dall'area condominiale già destinata a parcheggio; distribuzione di posto auto in ragione di uno per unità immobiliari, come originata all'epoca dell'insorgenza del condominio, così da assicurarsi una paritetica utilizzazione sulla base originaria, qualitativa e quantitativa, dei diritti d'uso delle parti comuni; approvazione del conforme criterio di assegnazione predisposto dall'Amministratore ovvero del criterio individuato dall'Assemblea, secondo il dettato di cui all'art. 1102 c.c. ...". L'assemblea, quindi, deliberava che, per i frazionamenti di unità immobiliari già attuati al momento della delibera, i condomini interessati avrebbero dovuto riconoscere - con atto pubblico da sottoporsi a trascrizione ed a spese a carico del dichiarante - di non avere diritto, nemmeno per i suoi aventi causa, alla assegnazione, nelle aree condominiali destinate a parcheggio, di ulteriori spazi sosta a beneficio dell'unità immobiliare derivata dal frazionamento.
L'assemblea, dopo aver esaminato il progetto, deliberava di escludere dall'assegnazione di un parcheggio il proprietario dell'appartamento derivato dal successivo frazionamento di un immobile.
L'attrice riteneva tale decisione nulla o annullabile ex art. 1137 c.c. perché non teneva conto di sentenze precedenti che avevano annullato precedenti analoghe delibere.
Il Tribunale dava ragione all'attrice, ritenendo illegittima l'esclusione dell'attrice dal diritto di fruire del bene comune, decisione richiedente l'unanimità dei consensi, a nulla rilevando che le unità immobiliari dell'attrice fossero state, almeno in parte, ricavate da frazionamenti immobiliari.
Del resto, lo stesso Tribunale notava che la decisione impugnata era meramente ripetitiva di altra delibera già dichiarata nulla con sentenza e passata in cosa giudicata. La Corte d'appello ha confermato la decisione del giudice di primo grado, in totale accoglimento delle difese svolte dall'originaria attrice.
La Corte ha evidenziato che se il divieto dell'assegnazione di un altro posto auto nella corte comune, nel caso di ulteriori successivi frazionamenti dei singoli appartamenti, non è stato previsto nell'atto costitutivo del condominio (o adottato all'unanimità, con accordo di tutti i condomini, nessuno escluso), non può poi essere disposto successivamente, col metodo maggioritario, dall'assemblea dei condomini.
Diritti dei condomini e gestione degli spazi comuni dopo il frazionamento degli appartamenti
In mancanza di espressi divieti del regolamento, in linea di principio, ogni condomino è libero di modificare la propria porzione esclusiva, a condizione di non arrecare ingiusto pregiudizio agli altri condomini.
Tale principio è espresso nell'art. 1122 c.c., secondo cui nell'unità immobiliare di sua proprietà il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell'edificio. In ogni caso, è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.
Merita di essere ricordato che nell'ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari.
In ogni caso, se il frazionamento di un appartamento non è vietato da una norma di natura contrattuale del regolamento, non è lecita la delibera che esclude i titolari delle unità immobiliari frazionate dall'utilizzo del cortile comune.
La regolamentazione dell'uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell'unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art. 1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene (Cass. civ., sez. II, 16/05/2022, n. 15613).
Si ricorda che una clausola del regolamento di natura contrattuale potrebbe stabilire che le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell'edificio vadano ripartite in quote uguali tra i condomini.
Se ricorre questa situazione, la sopravvenuta divisione di un'originaria unità in due distinti appartamenti, ciascuna in proprietà di persona diversa, comporta l'aumento del numero quote con cui si dividono le spese.
In ogni caso - come precisa la Cassazione - le spese devono gravare esclusivamente sul proprietario effettivo delle unità immobiliari, e l'amministratore è tenuto ad aggiornare i propri dati alla realtà della composizione dell'edificio, ai fini del riparto, eventualmente consultando i registri immobiliari (Cass. civ., sez. II, 03/06/2019, n. 15109).
Naturalmente quanto sopra non vale se una clausola di natura contrattuale del regolamento vieta espressamente la divisione dell'appartamento in due unità immobiliari: in tal caso il frazionamento dell'abitazione sarebbe sempre illegittimo.