Com'è noto, l'assemblea del condominio viene chiamata a riunirsi per mezzo dell'avviso di convocazione di tutti gli aventi diritto. Questo adempimento è compito precipuo dell'amministratore dello stabile.
L'assemblea in generale
L'assemblea viene tenuta in via ordinaria una volta all'anno per permettere la circolarità del condominio, quindi per provvedere ad approvare il consuntivo dell'esercizio solare precedente ed il preventivo dell'anno in corso, dell'eventuale conferma dell'amministratore e di ogni questione che si pone come necessitante il deciso condominiale.
Inoltre si riunisce in via straordinaria quando l'amministratore lo ritiene necessario od opportuno e quando almeno due condomini rappresentanti un sesto del valore dell'edificio ne facciano richiesta.
L' avviso dell'indicenda assemblea, ai sensi dell'art. 66 disp. Att. C.c., deve essere inoltrato a ogni singolo condomino almeno cinque gironi prima della riunione.
Il termine di cinque giorni non ha come riferimento la data di trasmissione bensì quella di ricevimento al fine di permettere un corretto spatium deliberandi dei temi che dovranno essere discussi
Ai fini di avere certezza dell'invio della comunicazione, occorre che l'avviso sia trasmesso per raccomandata, via fax, posta elettronica certificata o comunque con ogni mezzo atto a dimostrare la sua corretta ricezione.
L'ordine del giorno contenuto nella convocazione deve essere chiaro e completo in modo tale che gli argomenti da trattare siano resi noti ai condomini per permettere di comprenderne il significato e la portata onde decidere se partecipare o meno all'assemblea, in che termini esprimere il proprio voto, ed eventualmente dare delega a altro soggetto per manifestare la propria volontà.
Non è comunque necessario che l'ordine del giorno contenga una indicazione minuziosa dell'argomento, dello sviluppo della discussione e addirittura dei possibili esiti della votazione (cfr., tra le tante, Cass. 25 novembre 1993 n. 11677), essendo sufficiente l'indicazione chiara dei punti essenziali degli argomenti.
E' possibile impugnare una deliberazione negativa?
Si può allora impugnare la delibera perché non ha deciso su un ordine del giorno? Chi può procedere con l'impugnazione?
In merito alla prima domanda, poniamo caso che l'assemblea sia stata convocata per decidere su quattro argomenti. Assume puntualmente la decisione su tre mentre sull'ultimo non trova alcuna maggioranza. Si tratta della cd. delibera a contenuto negativo.
Può questa deliberazione essere impugnata?
Si ritiene che i giudizi d'impugnazione non possono riguardare il merito delle decisioni assembleari e ciò riguarda anche le deliberazioni di contenuto negativo.
Il merito del deciso assembleare non può mai essere oggetto di valutazione e risoluzione giudiziaria in quanto il giudice non può avere conoscenza delle singole situazioni, chiunque sia il richiedente.
Questo vale sia per le decisioni assembleari che dispongono qualcosa, sia per quelle che nulla sanciscono in quanto anche queste devono essere considerate come presa di posizione dell'assise dell'edificio.
L'impugnazione quindi deve seguire i principi sanciti per le deliberazioni a contenuto positivo: se affette da vizi di annullabilità, si deve agire ex art. 1137 c.c.; se sopraffatte dal più grave vizio di nullità, si avrà la via giudiziaria secondo i principi generali codicistici.
Il verbale assembleare è impugnabile fintanto che non è stato comunicato.
"… s'è vero che le delibere dell'assemblea aventi contenuto negativo sono impugnabili davanti all'autorità giudiziaria qualora contrarie alla legge o al regolamento condominiale, è altrettanto innegabile che il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi al merito e al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini limitandosi al riscontro della legittimità dell'esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante" (Trib. Genova 19 maggio 2014 n. 1810).
"Impugnazione" virtuale di due casi specifici
Inoltre il verbale negativo può essere virtualmente "impugnato" in due casi specifici di reazione giudiziaria alla deliberazione a contenuto negativo.
Si tratta delle fattispecie in cui vi è l'obbligo dell'amministratore e di quella relativa al regolamento di condominio necessario.
Per il primo caso, si tratta di condominio avente più di otto condomini mentre per il secondo il numero è fissato a più di dieci.
Se l'assise condominiale non riesce a nominare il proprio mandatario o a istituire il regolamento, nei casi di loro obbligatorietà, il singolo può rivolgersi all'autorità giudiziaria affinché sopperisca all'inerzia e emetta una precisa disposizione in merito, nominando l'amministratore ovvero sancendo il regolamento dell'edificio.
Posso impugnare una delibera per omessa convocazione di un altro condominio?
Questo è possibile in ragione del rimando di cui all'art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione. La norma di riferimento è quindi l'art. 1105 ultimo comma c.c. sulla cui base "Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore
Inoltre, l'art. 1129 c.c. prevede espressamente per l'assunzione dell'amministratore che "se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini" (art. 1129, primo comma, c.c.).
Sarà necessario produrre in giudizio il verbale negativo per dimostrare che la mancata deliberazione ha comportato la necessità di adire la via giudiziaria.
Non è infatti sufficiente che i condomini, per evitare di perdere tempo, possano rivolgersi preventivamente al giudice. Condizione indispensabile, per l'utile esperimento del ricorso fondato sull'art. 1105, quarto comma, c.c., è che vi sia almeno un precedente sotto il profilo della mancata formazione di una maggioranza, o della mancata esecuzione di una decisione assunta (Trib. Modena 24 febbraio 2009).
