Con pronuncia emessa in data 13 dicembre 2024, n. 772, il Tribunale di Imperia accoglieva l'impugnativa a delibera condominiale da ritenersi invalida e proposta da un condomino.
L'attore aveva contestato la deliberazione che disponeva circa le spese relative al cortile ed all'area antistante il portone che erano a carico di tutti i condomini, nonostante fosse chiaro che tali beni erano di proprietà esclusiva come da regolamento condominiale, infatti al proprietario esclusivo non veniva imputato alcun millesimo nelle tabelle millesimali. Si deduceva, perciò, la nullità dell'atto collettivo impugnato per incompetenza.
Nel giudizio, interveniva, ex art. 105, comma 1, c.p.c., la condomina e comproprietaria prospiciente, la quale eccepiva la tardività dell'impugnativa a delibera condominiale, poiché la presunta violazione eccepita dall'istanza rientrasse nell'alveo dell'annullabilità, perché secondo le tabelle millesimali allegate al regolamento contrattuale, non si escludeva che la previsione delle spese di manutenzione andassero ripartite tra tutti i condomini. Veniva dichiarata la contumacia del condominio convenuto.
Distinzione tra delibere annullabili e nulle.
Il giudice adito si sofferma nel qualificare le differenze delle deliberazioni nulle da quelle annullabili, Sono da considerarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto (Cass. civ. S.U. 14 aprile 2021, n. 9839; Cass. civ. S.U. 7 marzo 2005, n. 4806).
Invece, debbono, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (Trib. Trani 27 marzo 2023; Trib. Catania 20 febbraio 2022, n. 829).
La differenza fra una azione di impugnazione di delibera condominiale annullabile e una azione di accertamento della nullità di una delibera, consiste nella soggezione, o meno, al termine perentorio di trenta giorni e nella diversa regola di legittimazione, relativa per l'annullamento e assoluta per la nullità, dovendo comunque il giudice valutare e qualificare la domanda proposta non solo in base alle parole utilizzate dalla parte, ma soprattutto alla luce del contenuto sostanziale della pretesa e della effettiva finalità che la stessa intende perseguire.
Eccesso di potere nelle deliberazioni condominiali
Per completezza, come terzo motivo di invalidità delle deliberazioni, vi è l'eccesso di potere che si intende solamente qualora la decisione assembleare, nel concreto, determini esclusivamente nocumento per gli interessi collettivi e, di converso, anche per il singolo partecipe che ne lamenti la sussistenza, è evidente che oggetto di censura non potrà essere né l'an, né il quomodo della decisione ma soltanto se essa sia o meno riconducibile agli scopi gestionali.
In altri termini, è ritenuto viziato da eccesso di potere il deliberato assembleare divergente dalla propria causa tipica oppure falsamente deviante dal suo modo di essere (Trib. Torino 18 novembre 2020, n. 3993).
Volendo, pertanto, trarne una prima definizione, può ritenersi che l'eccesso di potere ricorra qualora il deliberato assembleare, sebbene formalmente rispondente e riconducibile al pertinente paradigma normativo e regolamentare di disciplina, persegua obiettivi oggettivamente non riconducibili al governo delle parti e dei servizi comuni, alla conservazione e salvaguardia delle prime e alla prestazione e fruizione dei secondi, determinando nocumento agli interessi sia collettivi che individuali del singolo condomino che esprima la propria doglianza.
Sindacato dell'autorità giudiziaria sulle deliberazioni condominiali
Va sottolineato che in caso di impugnativa di delibere condominiale, il sindacato dell'autorità giudiziaria è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avendo riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui all'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo è investito (Trib. Venezia 9 febbraio 2021).
Tuttavia, non rientrano nel sindacato giudiziale le censure mosse sulla delibera circa la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea condominiale sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni (Cass. civ., sez. VI, 17 agosto 2017, n. 20135).
Riflessioni finali sulla deliberazione nulla per incompetenza
E' fondata, pertanto, la cesura mossa da parte attrice la quale ha lamentato la nullità della delibera assembleare impugnata avente ad oggetto decisioni che non rientrano nella competenza dell'assemblea, in quanto relative ad aree di proprietà esclusiva di due condomini e non condominiali.
Sicché si configura un vizio di nullità e non di annullabilità, non soggetto al termine perentorio di 30 giorni.
