La delibera nulla è una decisione presa dall'assemblea che è priva di effetti giuridici sin dal principio, perché contraria a norme inderogabili di legge o perché non rientra nelle competenze dell'assemblea stessa. In particolare la decisione è nulla se viola norme imperative o disposizioni inderogabili.
E' nulla pure una delibera che limita il diritto di un condomino sull'uso della propria unità immobiliare (ad esempio, una delibera che approva interventi sulla proprietà privata di un condomino senza il suo consenso). Una delibera è nulla poi se prevede decisioni materialmente o giuridicamente irrealizzabili.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Milano (sentenza n. 1406 del 19 febbraio 2025).
Vicenda e decisione
Con atto di citazione, un condomino citava davanti al Tribunale il condominio al fine di ottenere la dichiarazione di nullità e/o annullabilità di una delibera relativa all'approvazione del rendiconto consuntivo 2019/2020, nella parte in cui veniva posta a carico dei condomini la spesa di € 2.188,68 in favore dello studio legale che aveva difeso l'amministratore in un procedimento penale.
L'attore contestava altra delibera concernente l'approvazione del rendiconto consuntivo 2020/2021, nella parte in cui veniva attribuita ai condomini ulteriore spesa di € 4.399,18 destinata allo stesso studio legale per l'assistenza nella pratica penale relativa alla difesa dell'amministratore, oltre a un ulteriore importo di € 1.372,00 per oblazione CPI. Il convenuto, costituendosi in giudizio, richiedeva il rigetto delle domande formulate dall'attore.
Il Tribunale ha dato ragione al condomino. Lo stesso giudice ha osservato come gli addebiti in questione costituiscano senza dubbio il corrispettivo versato dal condominio per l'attività svolta a favore della difesa nel processo penale a carico dell'amministratore.
Come ha osservato il Tribunale l'assemblea non può porre a carico del condominio le spese personali sostenute dell'amministratore per una sua difesa in un processo penale.
Esula infatti dalle attribuzioni dell'assemblea autorizzare la ripartizione tra i condomini di spese che non attengono all'amministrazione di parti comuni.
Le delibera impugnate sono state dichiarate nulle ed il condominio è stato condannato a pagare le spese legali.
Appostamento in rendiconto delle spese legali e imputazione delle stesse in capo al condomino moroso
Considerazioni conclusive
Le delibere impugnate sono state dichiarate nulle per impossibilità dell'oggetto.
Bisogna considerare che l'impossibilità materiale dell'oggetto della deliberazione va valutata con riferimento alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato.
L'impossibilità giuridica dell'oggetto, invece, va valutata in relazione alle "attribuzioni" proprie dell'assemblea. In ordine all'impossibilità giuridica dell'oggetto, vale la pena di osservare che l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni; essa è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 c.c. carattere meramente esemplificativo), purchè destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.
Come ha chiarito la sentenza in commento non può essere legittimamente ricompresa, tra le attribuzioni dell'assemblea condominiale, l'autorizzazione concessa all'amministratore a nominarsi un difensore che lo assista in un processo penale (sia pur scaturente da vicende riguardanti le parti comuni dell'edificio), ovvero l'assunzione delle relative spese da parte dei condomini, pur con esonero di quelli dissenzienti, dovendosi tale delibera (che esorbita dalle attribuzioni che definiscono la competenza dell'organo collegiale) ritenersi affetta da nullità assoluta, per impossibilità dell'oggetto, e risultando estranea alla rappresentanza del ogni vicenda di responsabilità penale, attesane la natura personale, ai sensi dell'art. 27, comma primo, Cost.
L'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali (Cass. civ., sez. II, 06/03/2007, n. 5130).
Il potere deliberativo dell'assemblea in tanto sussiste in quanto l'assemblea si mantenga all'interno delle proprie attribuzioni; qualora l'assemblea straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da "difetto assoluto di attribuzioni".
Quest'ultimo non dipende dal cattivo esercizio in concreto di un potere esistente, ma dalla carenza assoluta in astratto del potere esercitato: in tali casi, la deliberazione non è idonea a conseguire l'effetto giuridico che si proponeva, risultando affetta da nullità radicale per "impossibilità giuridica" dell'oggetto (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839).
Si ricorda che altra decisione ha affermato che l'amministratore dimissionario ingiustamente coinvolto in un procedimento penale deve essere risarcito per i danni subiti (Trib. Santa Maria Capua Vetere 13 novembre 2023 n. 4279: nel caso di specie il giudice ha rilevato che le spese anticipate dall'ex amministratore erano strettamente collegate all'esercizio delle sue funzioni condominiali, dato che si è trovato nella necessità di difendersi in un procedimento penale avviato per l'omessa richiesta del Certificato di Prevenzione Incendi (C.P.I.), come previsto dall'art. 20 del D. Lgs. n. 139/2006. Il procedimento si è poi concluso con l'archiviazione.
Secondo il Tribunale, tali spese per la difesa devono essere considerate parte integrante dell'attività svolta dall'amministratore per conto del condominio: in altre parole per questa opinione tali esborsi, essendo funzionali al mandato, devono essere rimborsate dal condominio stesso).
