L'area di manovra condominiale, anche se accatastata come bene comune non censibile, non può essere arbitrariamente sottratta e trasformata in posto auto di proprietà esclusiva. In caso contrario, il proprietario che abbia acquistato tale posto auto ha diritto al risarcimento del danno per la perdita della relativa utilità.
La vicenda
Una proprietaria di box auto all'interno di un complesso condominiale agiva in giudizio per vedere riconosciuta la natura condominiale di una porzione di area di manovra, accatastata come bene comune non censibile e successivamente trasformata dalla società costruttrice in posto auto privato, poi alienato a terzi.
L'attrice chiedeva, tra l'altro, la restituzione dell'area, il ripristino dello stato dei luoghi e la condanna al risarcimento dei danni per l'impossibilità di accedere al proprio box.
La decisione
Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 1180 del 07/03/2025, ha accolto la domanda, riconoscendo che l'area in questione, identificata catastalmente come bene comune non censibile, era destinata a uso condominiale quale area di manovra a servizio dei box. La trasformazione in posto auto privato è stata considerata illegittima, in quanto realizzata mediante l'arbitraria soppressione di parte dell'area condominiale e la sua successiva accatastazione come bene esclusivo.
Il giudice ha valorizzato le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, che ha accertato come la superficie residua del posto auto, sottratta all'area condominiale, fosse insufficiente per la sosta di un veicolo secondo la normativa vigente. Ordinata la restituzione dell'area, la rimozione delle delimitazioni e il riaccatastamento conforme alla situazione reale e giuridica.
Quanto alle responsabilità, è stata esclusa quella del notaio rogante e del tecnico incaricato dell'accatastamento, mentre è stata riconosciuta la responsabilità della società venditrice, condannata al risarcimento del danno in favore dell'acquirente del posto auto, ai sensi dell'art. 1480 c.c., trattandosi di vendita di bene parzialmente altrui.
I precedenti giurisprudenziali
Il Tribunale ha richiamato la giurisprudenza di legittimità in tema di responsabilità del notaio (Cass. Civ., ordinanza 9 aprile 2024 n. 9540; Cass., 15/02/2022, n. 4911; Cass., 16/03/2021, n. 7283; Cass., 12/06/2020, n. 11296), precisando che l'obbligo di verifica del professionista si limita ai controlli documentali e catastali, senza estendersi alla verifica materiale della conformità urbanistica o della titolarità effettiva se non emergano irregolarità dagli atti esaminati.
Inoltre, ha ribadito il principio secondo cui la natura condominiale di un bene si desume dalla destinazione funzionale e dai titoli di acquisto, non potendo la semplice variazione catastale mutare la natura giuridica di un bene comune (Cass. n. 11196/2017; Cass. n. 28972/2019).
Trasformazione del cortile in parcheggio: innovazione o modificazione della destinazione d'uso?
Considerazioni conclusive
Non può essere sottratta l'area di manovra condominiale e trasformata in posto auto privato senza il consenso unanime dei condomini e senza che ciò risulti dai titoli di proprietà. La natura condominiale di un bene comune non censibile permane anche in caso di variazioni catastali o accatastamenti successivi, se non supportati da idonei atti dispositivi.
La responsabilità della società venditrice è stata correttamente individuata in relazione alla vendita di un bene parzialmente altrui, con conseguente diritto dell'acquirente al risarcimento del danno per la perdita dell'utilità promessa. La posizione del notaio e del tecnico incaricato è stata valutata in base ai rispettivi obblighi professionali, escludendo responsabilità in assenza di colpa.
La pronuncia conferma la tutela dei diritti condominiali e la necessità di una rigorosa verifica dei titoli e della destinazione dei beni comuni.
Si consiglia di consultare il provvedimento allegato in caso di dubbi o per usi professionali.
