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L'appalto in condominio: le garanzie

Le garanzie in caso di appalto condominiale: tutela contro vizi occulti e gravi, responsabilità dell'appaltatore e modalità di attivazione delle azioni legali per il recupero dei diritti.
Avv. Nicola Frivoli 
7 Apr, 2023

La disciplina a tutela del rapporto contrattuale

Per il contratto di appalto, come per ogni istituto giuridico, è possibile che si verifichino illegittimità tali che possano minare il normale svolgimento del rapporto, deviandolo dal suo normale corso ed impedendogli di pervenire al risultato previsto dalle parti, costituito dall'esecuzione delle opere (per il committente) e dal pagamento del corrispettivo (per l'appaltatore).

Il codice civile, a prescindere dalle ipotesi di carattere generale di invalidità valevoli per qualsiasi ipotesi di contratto, esistono alcune specifiche norme che regola mentano questi aspetti di anormalità che sono caratteristici della fattispecie. Dette norme sono contenute negli artt. 1667, 1668 e 1669 c.c.

Dalle disposizioni contenute nelle citate norme è possibile comprendere il meccanismo di "protezione" che il codice civile pone a tutela degli aspetti di invalidità del contratto di appalto.

Comprendere le garanzie per vizi occulti e gravi nell'appalto

La normativa sull'appalto con una prospettiva condominiale può generare confusione in sede di applicazione delle regole codicistiche.

Va, infatti, evidenziato che tali regole sono indirizzate a qualsiasi tipo di contratto di appalto riguardante il compimento di un'opera o di un servizio, e solo eventualmente si rivolgono a fattispecie con caratteri immobiliari.

Nel condominio, l'appalto riguarda opere sull'edificio, vale a dire si tratta di opere su cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata, con la conseguenza che, inevitabilmente, si tendono a confondere fattispecie che, tuttavia, il codice prevede come distinte.

Il problema preliminare che occorre risolvere per ben comprendere il meccanismo di garanzia previsto dal codice civile riguarda l'interrelazione tra l'art. 1667, che, come visto, disciplina una garanzia di carattere generale riguardante i cd. "vizi occulti", e l'art. 1669, che, a sua volta, introduce un'ulteriore forma di garanzia prevista specificamente per le opere su fabbricati affette dai c.d. "vizi gravi".

In via generale, può dirsi che la garanzia per i cd. "vizi occulti" riguarda il compimento di qualsiasi tipo di opera ed ha stretti termini per la sua attivazione (denunzia entro sessanta giorni ed azione entro due anni dalla consegna), mentre nel caso di appalto riguardante beni immobili, proprio in ragione della particolare natura di tali beni ("edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata"), è prevista un'ulteriore garanzia riguardante i cd. vizi "gravi", con termini un po' più ampi per la sua attivazione (denunzia entro un anno, azione entro un ulteriore anno, il tutto con termine finale a dieci anni dall'effettuazione delle opere).

Con riferimento al condominio, però, vi è da chiedersi se l'applicazione della prima (art. 1667 c.c.) o della seconda (art. 1669 c.c.) garanzia dipenda dalla natura dei vizi e/o difformità riscontrati (vale a dire, dalla loro "gravità"), oppure da altri fattori.

La Suprema Corte a Sezione Unite è intervenuta a chiarire la questione ed ha affermato che "l'art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo" (Cass. civ. S.U. 27 marzo 2017, n. 7756).

Da tale arresto si deduce che l'art. 1669 c.c. non può non includere, a pieno titolo, gli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, la cui potenziale incidenza tanto sulla rovina o sul pericolo di rovina quanto sul normale godimento del bene non opera in modo dissimile dalle ipotesi di edificazione ex novo.

Stabilito, quindi, che l'art. l'art. 1669 c.c. non riguarda la sola ipotesi di "costruzione" di un edificio (o di una sua parte), ma anche l'ipotesi di opere di ristrutturazione di un edificio preesistente, non rimane che approfondire l'esatta portata delle norme (artt. 1167, 1668 e 1669 c.c.) e le loro particolarità applicative.

Natura della responsabilità dell'appaltatore

Per completezza, la responsabilità dell'appaltatore prevista dall'art. 1667 c.c. è di natura contrattuale altri termini, si tratta di un'ipotesi di inadempimento contrattuale e l'art. 1667 c.c. va visto come una mera applicazione della figura generalmente prevista per tutti i contratti dall'art. 1453 c.c., secondo il quale "nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno".

La conseguenza pratica è che quando l'appaltatore è responsabile per vizi e/o difformità dell'opera, si applicano (esclusivamente) le regole particolari previste dagli artt. 1667 e 1668 c.c., e non quelle generali

Va precisato che l'ambito di applicazione della normativa speciale di garanzia (art. 1667 c.c.) in relazione alla normativa di carattere generale prevista dall'art. 1453 c.c., detti articoli sono entrambi applicabili al contratto d'appalto, ricorrendone separatamente i relativi presupposti.

Infatti, l'art. 1453 c.c. è applicabile quando non ricorrono i presupposti per l'applicazione della normativa speciale prevista dall'art. 1667 c.c., con la conseguenza che, nei confronti dell'appaltatore, rimane esperibile l'azione risarcitoria anche indipendentemente da quella di risoluzione del contratto che prevede una forma di responsabilità dell'appaltatore che sorge allorquando egli non esegue integralmente l'opera o, se l'ha eseguita, si rifiuta di consegnarla o vi procede con ritardo rispetto al termine di esecuzione pattuito.

Tuttavia, va evidenziato che l'art. 1667 c.c. prevede una particolare regolamentazione, riguardante, per esempio, specifiche ipotesi di decadenza (sessanta giorni per la denunzia), particolari effetti derivanti dalla riconoscibilità o meno dei vizi/difformità, la previsione di un rimedio alternativo costituito dall'eliminazione dei vizi/difformità o dalla riduzione del corrispettivo. L'art. 1453 c.c. prevede, invece, una diversa regolamentazione, come, ad esempio, la prescrizione generale quinquennale prevista dall'art. 2947 c.c. per ogni azione di risoluzione contrattuale, la rilevanza dell'importanza dell'inadempimento (art. 1455 c.c.), la retroattività degli effetti (art. 1458 c.c.).

In conclusione, la disciplina dell'appalto in condominio ha delle particolarità, che vanno applicate in base alla fattispecie che sorge nel corso dell'esecuzione dei lavori sul fabbricato condominiale oppure alla consegna e richiede un'attenta analisi delle contestazioni da muoversi, in particolare, in capo all'appaltatore nei termini prescritti dal codice civile.

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