L'amministratore uscente che non riconsegni ai condòmini la documentazione detenuta per l'esecuzione del mandato può essere condannato al pagamento di una penale per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'ordinanza di consegna ottenuta dal condominio ex art. 700 c.p.c. Questa la decisione contenuta nell'ordinanza dell'. maggio 2025 pronunciata dal Tribunale di Foggia.
condanna per mancata consegna documenti condominiali
Nella specie un condominio, in persona del nuovo amministratore, con ricorso ex art. 669 duodecies c.p.c., aveva agito in giudizio per ottenere l'attuazione dell'ordinanza cautelare emessa dal medesimo Tribunale ex art. 700 c.p.c. e con la quale era stata ordinata all'amministratore uscente l'immediata consegna della documentazione afferente la gestione del condominio.
Il nuovo amministratore, a sostegno dell'istanza di attuazione, aveva rappresentato che, nonostante l'avvenuta notifica dell'ordinanza ex art. 700 c.p.c. e dell'atto di precetto, il resistente aveva omesso di darvi spontanea attuazione, chiedendo dunque l'adozione dei provvedimenti necessari e/o opportuni onde rendere effettiva la tutela giurisdizionale concessa, oltre alla condanna del resistente al pagamento di una somma di € 50,00, ex art. 614 bis c.p.c., per ogni giorno di ritardo nell'attuazione del provvedimento.
Il Tribunale, rilevata la mancata attuazione spontanea dell'ordinanza ex art. 700 c.p.c. ed evidenziato altresì che nemmeno a seguito della notifica del ricorso ex art. 669 duodecies c.p.c. il resistente si era attivato per dare esecuzione all'ordine di consegna, ha ritenuto che tale comportamento sia di evidente ostacolo alla gestione del condominio, dovendosi quindi procedere con urgenza all'attuazione del provvedimento.
Il Tribunale, pertanto, ha accolto il ricorso, autorizzando il condominio, a mezzo dei propri incaricati a ciò delegati per iscritto, a recarsi, accompagnato dall'Ufficiale Giudiziario (eventualmente assistito quest'ultimo, ove ve ne fosse bisogno, dalla Forza Pubblica) presso lo studio dell'ex amministratore, al fine di cercare e ritirare ila documentazione indicata nell'ordinanza, anche mediante estrazione dei relativi file dai server che ivi eventualmente rinvenuti, consultandoli ed estraendone eventuali copie fotografiche o fotostatiche.
Il Giudice, visto l'art. 614 bis c.p.c., ha anche posto a carico dell'amministratore uscente e a favore del condominio, per ogni giorno di ritardo nell'attuazione dell'ordinanza e rispetto al termine ultimo in tal modo fissato, la somma giornaliera di € 30,00.
L'ex amministratore è infine stato condannato al pagamento delle spese di lite del procedimento ex art. 669 duodecies c.p.c.
Amministratore uscente e consegna della documentazione: l'offerta formale
obblighi amministratore uscente e conservazione documenti
Il diritto dei condòmini a vedersi riconsegnare la documentazione condominiale a suo tempo affidata all'amministratore uscente per l'esecuzione del suo incarico di mandato trova fondamento nell'ovvia considerazione che la stessa appartiene al condominio, in quanto consegnata via via agli amministratori di nuova nomina e successivamente da questi formata per l'esecuzione del mandato conferito dall'assemblea condominiale.
Tanto è vero che l'art. 1129, comma 8, c.c. - come modificato dalla legge di riforma del condominio del 2012 - impone all'amministratore uscente di consegnare tutta la documentazione condominiale al nuovo amministratore o, in mancanza, ai condomini stessi (sul punto si veda anche Cass. civ. n. 13504/99).
È del resto lo stesso art. 1713 c.c. - applicabile al rapporto tra amministratore e condomini - a obbligare il mandatario a rendere il conto del mandato "e a rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato" (si veda Cass. civ. n. 815/2000; sul punto Cass. civ. n. 767/66 ha anche evidenziato come "la resa del conto debba essere accompagnata da tutti i documenti giustificativi").
Ne discende che "l'amministratore cessato, per qualunque causa, dalla carica è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, inclusi tutti i documenti, di qualsiasi natura e provenienza, relativi alla gestione condominiale" (si veda Tribunale di Palermo, ordinanza 6/05/2014, nonché la più recente Cass. civ., Sez. VI, 8 marzo 2019, n. 6760).
La documentazione condominiale deve essere tenuta in ordine e conservata dall'amministratore per ovvie esigenze di trasparenza e di verificabilità a posteriori del corretto adempimento delle proprie obbligazioni contrattuali ed ex lege (art. 1130, comma 1, n. 8, c.c.).
La documentazione di cui all'art. 1130, comma 1, n. 6 e n. 7, c.c. deve essere quindi conservata per una durata illimitata, in quanto attinente alla formazione e alla corretta gestione del condominio. Si può invece ritenere che i rendiconti condominiali e la relativa documentazione giustificativa debbano essere conservati per almeno dieci anni, giusto il disposto degli artt. 2220 e 2946, sui termini di prescrizione ordinaria, e 1130-bis c.c., nonché delle norme sulla prescrizione delle obbligazioni fiscali.
Per documentazione giustificativa, facendo riferimento per analogia alla giurisprudenza sviluppatasi in relazione agli artt. 2219 e 2220 c.c. in tema di scritture contabili, devono poi intendersi non solo le voci di entrata e uscita e le relative quote di ripartizione, ma anche tutte quelle scritture che "consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato ai criteri di buona amministrazione" (Cass. civ., sez. I, 7 febbraio 2000, n. 9099).
