Un lettore pone il seguente quesito: «Nel mio stabile è stato cambiato (ridotto) l'orario della portineria, senza indire un'assemblea ma col solo accordo tra amministratore e consiglieri. Il portinaio ha dovuto "subire" questa imposizione. Può l'amministratore arrogarsi il diritto di cambiare l'orario senza interpellare l'assemblea condominiale?».
In buona sostanza, si tratta di rispondere alla seguente domanda: l'amministratore può modificare l'orario di portineria? Approfondiamo la questione.
Servizio portierato: cos'è e in cosa consiste?
Il servizio di portineria (o meglio, di portierato) garantisce la custodia dell'immobile, oltre ad altri servizi di volta in volta previsti all'interno del contratto di assunzione.
In buona sostanza, il portiere è il custode dell'edificio, al quale però possono essere affidati anche altri compiti, come ad esempio il controllo, la pulizia e la manutenzione delle parti comuni o il ritiro della posta.
Portierato condominiale: con quale maggioranza si istituisce?
L'istituzione del servizio di portierato condominiale deve essere votata dall'assemblea con il voto favorevole della metà dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (cioè, 500 millesimi).
L'assunzione di un portiere è infatti un atto di straordinaria amministrazione per il quale non è possibile una maggioranza semplice; né a tanto può procedere l'amministratore autonomamente, cioè senza prima aver interpellato l'assemblea.
L'amministratore può modificare l'orario del servizio di portierato?
Detto della maggioranza con cui può essere istituito il servizio di portierato, vediamo ora se l'orario di lavoro del portiere, nei limiti di quanto consentito dalla legge e dalla contrattazione collettiva, possa essere modificato dall'amministratore senza interpellare l'assemblea.
A sommesso parere di chi scrive, la gestione dell'orario della portineria può essere rimesso all'amministratore, rientrando tra le competenze previste dall'art. 1130 c.c. e, nello specifico, all'interno del potere di «disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini» (art. 1130, nr. 2).
In buona sostanza, la semplice modifica dell'orario della portineria - in assenza di espresse previsioni regolamentari - sembra rientrare tra i compiti di gestione ordinaria che la legge rimette all'amministratore senza che sia necessario interpellare l'assemblea.
Il portierato, trattandosi di un "servizio nell'interesse comune", parrebbe dunque riconducibile alle normali attribuzioni dell'amministratore.
D'altronde, l'amministratore - in qualità di rappresentante del condominio - si pone nei confronti del portiere come il datore di lavoro, con tutto ciò che ne consegue in termini di decisioni e direttive.
Ovviamente, nulla vieta all'assemblea di contestare la scelta dell'amministratore, ex art. 1133 c.c.
Insomma: a parere dello scrivente la mera modifica dell'orario di lavoro del portiere già assunto, avendo ad oggetto l'amministrazione della cosa comune e non potendo essere considerata un'innovazione né un'attività straordinaria (come lo sono, invece, l'assunzione e la soppressione del servizio), non necessita dell'intervento obbligatorio dell'assemblea.
Portierato: nozione, istituzione, prestazione del servizio e responsabilità civile e penale
Servizio di portineria: quale maggioranza per sopprimerlo?
Il condominio dotato di portineria può decidere in qualsiasi momento di sopprimere il servizio e, di conseguenza, di licenziare il portiere anche in assenza di una giusta causa.
La maggioranza richiesta per l'eliminazione del servizio è identica a quella necessaria per la sua istituzione: la maggioranza dei presenti in adunanza che rappresenti almeno la metà del valore complessivo dell'edificio, espresso in millesimi (500 millesimi).
La stessa maggioranza occorre anche se il servizio di portierato è previsto nel regolamento condominiale: l'eliminazione della clausola che lo contempla va approvata con i medesimi quorum.
Al contrario, se il portierato è previsto nel regolamento contrattuale, tutti i condòmini dovranno concordare nell'eliminazione del servizio espungendone la previsione dal testo regolamentare.
