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L'amministratore può essere ritenuto responsabile della mancata vendita di un bene condominiale

Fino a dove possono arrivare le attribuzioni dell'amministratore? Può l'assemblea conferire poteri estranei al mandato condominiale?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Caso molto interessante nei termini indicati è la decisione del Tribunale di Busto Arsizio del 21 ottobre 2021, n. 1494.

Le attribuzioni di nascita assemblare

Prima di entrare nel merito della vicenda, occorre sin da subito evidenziare che l'assemblea può conferire all'amministratore un determinato mandato, sia come ampliamento dei poteri che ha per legge e per regolamento, sia anche non di stretta attinenza alla gestione condominiale.

Si pensi ad esempio al titolo di geometra o ingegnere dell'amministratore a cui l'assise conferisce l'incarico di fare una certa valutazione tecnica di un impianto condominiale. amministratore

Si ritiene che non vi possano essere dubbi in merito alla validità di simili deleghe. Naturalmente l'amministratore ben potrebbe domandare all'assemblea uno specifico compenso per questa attività non contemplata ad inizio mandato.

Ritorniamo ora al caso del Tribunale di Bologna.

Nelle materie che non esorbitano le attribuzioni dell'amministratore l'avvocato viene scelto dallo stesso.

Il Caso: i fatti di causa

Nel caso specifico il condominio nella persona del nuovo amministratore conviene in giudizio il precedente mandatario chiedendo di accertare e dichiarare la sua responsabilità contrattuale con riferimento all'incarico conferitogli dai condomini in una specifica sede assembleare avente ad oggetto la gestione della fase contrattualistica e di tutte le verifiche tecniche necessarie per poter addivenire alla regolare compravendita di una certa area condominiale pertinenziale, condannandolo quindi al risarcimento dei danni subiti a causa della perduta compravendita che avrebbe dovuto fare seguito al contratto preliminare.

Lamenta l'attore che il precedente mandatario era incorso in negligenza e mancata prudenza e accortezza per non aver preventivamente verificato la regolarità e quindi la percorribilità della trattativa.

Dal canto suo l'ex amministratore asserisce che non sussiste alcuna obbligazione di questo genere in capo all'amministratore del palazzo e che pertanto tutte le domande attoree sono da rigettare. Chiede inoltre il differimento di udienza per essere autorizzato a chiamare in causa la sua assicurazione onde essere garantito e manlevato da quest'ultima per qualsivoglia titolo vantato dall'attore.

L'autorizzazione è stata concessa e pertanto al giudizio partecipa anche la compagnia di assicurazione, sebbene non si ritenga di dover affrontare le doglianze e asserzioni di quest'ultima per quanto qui di interesse.

Il tribunale osserva che dagli atti di causa è pacifico e non è contestato che a una certa data l'assemblea dello stabile, valutate le proposte raccolte dall'allora amministratore secondo le direttive disposte da una precedente deliberazione, ha deliberato, con la necessaria unanimità dei consensi, di vendere il terreno condominiale specificatamente identificato nel verbale dell'assise condominiale.

Allo stesso modo, è senza ombra di dubbio che nella sede della medesima assemblea, i condomini hanno conferito all'allora amministratore lo specifico mandato di seguire tutte le pratiche concernenti il passaggio di proprietà, sino al momento del rogito notarile di compravendita.

Conferma del conferimento di questo potere/dovere è data dal fatto che l'ex mandatario dell'edificio ha dato attuazione a questa deliberazione sottoscrivendo il contratto preliminare di compravendita del dove peraltro si indica che il rogito deve essere stilato ad una certa data.

Decreto ingiuntivo contro il condominio. L'amministratore puo' opporsi senza autorizzazione assembleare?

Conclusione: specifica responsabilità contrattuale

Ritenendo che queste siano premesse fattuali pacifiche, il tribunale asserisce sussistere la responsabilità dell'amministratore convenuto, essendo pacifici e quindi provati i fatti di cui sopra.

Questi ha ricevuto l'incarico dal Condominio di svolgere tutta la gestione della fase contrattualistica funzionale e propedeutica alla regolare compravendita del terreno condominiale in oggetto.

È documentale il fatto che l'allora mandatario del palazzo si sia assunto l'obbligazione, e per esso quindi direttamente anche il condominio, di garantire che il terreno in oggetto era di esclusiva proprietà e disponibilità e che sarebbe stato trasferito al rogito notarile libero da oneri e iscrizioni pregiudizievoli.

Questa dichiarazione è risultata palesemente non veritiera e mendace, avendo il notaio segnalato la presenza di diversi gravami ipotecari per i quali tra l'altro gli Istituti di Credito mutuanti non permettevano lo svincolo, rendendo di fatto impossibile la vendita.

Da questi fatti il tribunale dichiara che risulta evidente la negligenza ed imprudenza dell'allora amministratore: questi non avrebbe dovuto sottoscrivere il contratto preliminare da cui è sorto l'impegno menzionato. Solo a seguito dell'effettiva verifica (demandabile) che il terreno fosse libero da oneri ed iscrizioni pregiudizievoli o che quantomeno questi fossero agilmente svincolabili, ben avrebbe potuto sottoscrivere il preliminare.

Nel caso di specie non si parla quindi della comune ordinaria diligenza alla quale l'amministratore.

mandatario deve attenersi per lo svolgimento di attività di tipo tecnico- giuridico; qui non si richiedeva certamente all'amministratore una verifica diretta di tal fatta.

A parere del giudicante, trattandosi di utilizzare la normale diligenza, l'amministratore si sarebbe dovuto avvedere della situazione dei gravami del terreno e quindi non vincolarsi e tanto meno vincolare il condominio nell'assunzione di impegni su circostanze per le quali non aveva conoscenza e/o certezza, salvo poi subire le conseguenze.

Il ruolo dell'amministratore, il rapporto col condominio e i profili di responsabilità nei casi d'inadempimento.

Il comportamento diligente che ci si sarebbe aspettato

Operando diligentemente, avrebbe dovuto prima di sottoscrivere il preliminare avvisare il condominio dell'obbligazione in esame e quindi richiedere all'assemblea del palazzo di nominare un professionista a cui conferire l'incarico per la verifica dell'esistenza di oneri e gravami sul l'immobile.

Poiché ciò non è stato fatti, anzi, l'ex mandatario ha sottoscritto il preliminare senza nulla eccepire in merito all'impegno così assunto, è lui stesso il diretto responsabile delle conseguenze derivanti dall'impossibilità di giungere alla conclusione del contratto.

L'ex amministratore è stato quindi condannato a tenere indenne il Condominio da ogni pregiudizio derivato dalla mancata sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita per avere assunto in maniera imprudente un impegno che non sapeva se avrebbe potuto mantenere.

Sentenza
Scarica TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZO n. 1494 del 21/10/2021

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