L'amministratore gestisce l'edificio nell'interesse dei condòmini; nell'adempiere a tale compito si avvale dei poteri che gli sono attribuiti direttamente dalla legge e, nello specifico, dall'art. 1130 c.c. Ciò significa che l'amministratore non si limita ad attuare le deliberazioni assembleari ma può - anzi, deve - effettuare delle scelte in autonomia, senza ottenere il previo consenso dell'adunanza.
Se non fosse così, la gestione del condominio finirebbe per essere clamorosamente rallentata. Tant'è confermato dal fatto che, nei condomini con meno problematiche, l'assemblea è convocata soltanto una volta all'anno, solo per la necessaria approvazione del bilancio.
L'autonomia dell'amministratore può spingersi sino a consegnare le chiavi del condominio all'impresa di pulizia?
Questa scelta potrebbe essere dettata dalla volontà di facilitare il compito della ditta la quale, essendo in possesso delle chiavi, può entrare nell'edificio anche durante le prime ore del mattino senza dover bussare o citofonare a qualche condomino perché apra il portone d'ingresso.
L'amministratore può affidare le chiavi del condominio a terzi?
Orbene, deve ritenersi che, in assenza di un espresso divieto regolamentare o assembleare, l'amministratore possa affidare le chiavi del condominio all'impresa di pulizia affinché possa espletare l'incarico conferito.
A tanto l'amministratore può procedere anche senza il previo consenso dei condòmini, trattandosi di facoltà che rientra tra quelle di cui all'art. 1130 c.c. e, nello specifico, nel dovere di «disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini».
La consegna delle chiavi - sia del portone d'ingresso che eventualmente delle altre porte che conducono alle parti comuni, come ad esempio al tetto, al terrazzo, al giardino o ai locali tecnici - è tuttavia una scelta che deve essere ben ponderata dall'amministratore, il quale infatti potrebbe essere ritenuto responsabile dai condòmini nell'ipotesi in cui dall'incauto affidamento sia derivato un danno.
Si pensi all'amministratore che consegni le chiavi a una ditta di pulizie non qualificata che, avendo libero accesso ai locali condominiali, causa un danno ai macchinari ivi presenti: in un'ipotesi del genere ricorre senza dubbio la responsabilità dell'impresa che ha direttamente prodotto il danno ma potrebbe anche sussistere quella dell'amministratore che, negligentemente, ha messo la ditta nelle condizioni di poter causare il pregiudizio.
Prima di affidare le chiavi a terzi estranei alla compagine, quindi, l'amministratore deve valutare la possibilità di adottare soluzioni alternative, come ad esempio di consentire la pulizia degli spazi condominiali solamente quando il portone è già aperto oppure quando l'accesso può essere garantito da altri condòmini.
La consegna delle chiavi, poi, può ritenersi completamente inutile nel caso in cui ci sia un servizio di portierato; in un'ipotesi del genere, l'affidamento delle chiavi a soggetti terzi potrebbe essere valutato come una condotta gravemente imprudente dell'amministratore, nell'ipotesi in cui sia derivato un danno alla compagine.
In definitiva, possiamo affermare che l'amministratore può consegnare le chiavi del condominio alla ditta di pulizie affinché espleti il proprio incarico senza infastidire gli altri condòmini, purché ciò non sia vietato dal regolamento o da una delibera assembleare, sempreché la soluzione appaia la più ragionevole in considerazione delle concrete esigenze condominiali.
L'amministratore può scegliere la ditta di pulizie?
Un breve cenno merita l'argomento inerente alla scelta della ditta di pulizie del condominio.
Fermo restando che l'assemblea può senza dubbio deliberare al riguardo, imponendo all'amministratore di sottoscrivere il contratto con una certa impresa anziché con un'altra, in assenza di decisioni assembleari l'amministratore può procedere autonomamente sia alla selezione che al successivo conferimento dell'incarico.
Secondo la giurisprudenza (Trib. Milano, 25 marzo 2020, n. 2198), il contratto di appalto per la pulizia dello stabile e per i servizi connessi (movimento e rotazione sacchi e bidoni, disinfestazione ecc.) rientra tra i contratti necessari alla gestione e manutenzione ordinaria delle parti comuni che pertanto l'amministratore può stipulare da solo, nell'esercizio delle proprie funzioni, senza preventiva deliberazione dell'assemblea né successiva ratifica.
Dunque, l'amministratore - senza il consenso dell'assemblea - potrebbe: 1. incaricare la ditta di pulizie; 2. affidarle le chiavi dell'edificio.
