Secondo un principio affermatosi prima della c.d. "Riforma del Condominio", l'amministratore di condominio, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato a ciascun condominio da lui amministrato, onde evitare che possa sorgere confusione tra il suo patrimonio personale e quelli dei diversi condominii, nonché tra questi ultimi (Trib. Torino, 03/05/2000).
Dopo la Legge n. 220/2012, il novellato art. 1129, comma 7, c.c., dispone che l'amministratore debba far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Del resto l'amministratore è tenuto ad un obbligo di totale trasparenza nei confronti di tutti i condomini, tenuto conto anche del fatto che il diritto dei condomini di ottenere, su loro richiesta, la rendicontazione periodica del conto corrente è espressamente prevista dal legislatore (art. 1129, comma 7, c.c.).
In ogni caso, merita di essere ricordato che la confusione nella gestione del conto corrente condominiale riverbera i propri effetti anche sotto il profilo penale, giacché il reato di appropriazione indebita, contemplato dall'art. 646 c.p., è punibile anche a titolo di dolo eventuale e, cioè, tramite condotte che manifestano l'accettazione del rischio dell'appropriazione di somme altrui mediante la confusione in un unico conto; di conseguenza l'amministratore infedele che, violando le prescrizioni del codice civile innanzi richiamate (e, comunque, le più generali prescrizioni in tema di mandato), versi le somme provenienti da diverse gestioni in un unico fondo, sia esso costituito da impiego bancario o postale ovvero da altra forma di investimento, accetta certamente il rischio che, attraverso la confusione delle stesse, parte degli attivi riferibili a ciascuna amministrazione vengano distratti, con conseguente appropriazione indebita dei medesimi (Cass. pen., Sez. II, 19/12/2019, n. 4161).
Non si può escludere poi che l'amministratore "dilettante" trasferisca somme del conto corrente di un caseggiato a favore del conto di un altro e/o per provvedere a pagare soggetti terzi. Tale complessa situazione è stata esaminata dal Tribunale di Roma (sentenza 18 giugno 2024 n. 10369).
Amministratore di condominio e responsabilità per la distrazione di somme tra caseggiati amministrati. Fatto e decisione
Un condominio richiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo con cui il Tribunale ingiungeva ad altro condominio di pagare al richiedente l'importo di euro 9.454,15 - oltre interessi e spese - a titolo di somme indebitamente accreditate negli anni 2017 e 2018 in favore dell'ingiunto dall'ex amministratore che all'epoca gestiva entrambi i condomini.
Il condominio che aveva acquisito ingiustamente gli importi sopra detti si opponeva al decreto ingiuntivo, eccependo, in via preliminare, il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto il condominio "impoverito" avrebbe dovuto preventivamente agire nei confronti dell'ex amministratore comune, quale mandatario responsabile contrattualmente dei pagamenti indebiti (e solo eventualmente ed in via residuale - ex art. 2041 cod. civ. - nei confronti dei condomini destinatari degli immotivati pagamenti).
In ogni caso nel merito contestava la sussistenza del credito in quanto incerto e non supportato dalla necessaria documentazione contabile.
Il condominio impoverito pretendeva il rigetto dell'opposizione e, in via subordinata, richiedeva la condanna del condominio opponente ex art. 2033 c.c. alla restituzione quantomeno dell'importo di euro 4.200,00 - oltre interessi legali a decorrere da ciascun versamento sino al saldo - indebitamente accreditato dall'ex amministratore sul conto corrente del condominio debitore a mezzo di tre bonifici bancari provenienti dal conto del condominio opposto.
Il Tribunale ha parzialmente dato ragione al condominio vittima dell'illecito comportamento dell'amministratore.
Il giudicante ha notato che una parte delle somme utilizzate dall'amministratore non sono state versate sul conto corrente dell'altro condominio (a cui è stato notificato il decreto ingiuntivo) ma utilizzate per pagamenti effettuati a favore di terzi fornitori (per un importo complessivo pari ad euro 5.254,15): per questo importo il Tribunale ha riconosciuto il difetto di legittimazione passiva del condominio opposto.
Quest'ultimo però, ad avviso del Tribunale, è tenuto a restituire al condominio pregiudicato da tali movimenti bancari la restituzione dell'importo di euro 4.200,00 versato sul suo conto corrente direttamente a mezzo di tre bonifici bancari.
Responsabilità dell’amministratore per la gestione illecita dei fondi condominiali
Nel caso esaminato l'amministratore, con comportamenti appropriativi, ha prelevato somme di pertinenza di una compagine condominiale in maniera indebita, versandole sul conto corrente di altro condominio amministrato.
Il condominio privato ingiustamente di denaro può agire con l'azione di ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c. nei confronti del condominio che si è visto accreditare sul conto corrente somme non dovute, senza che abbia alcun rilievo la posizione dell'amministratore che abbia fraudolentemente utilizzato le somme condominiali per scopi personali.
Tale impostazione comporta che nel giudizio relativo alla ripetizione delle somme indebitamente corrisposte, è onere del condominio che ha ricevuto il pagamento dimostrare la sussistenza di una giustificazione causale dello stesso, senza che l'eventuale condotta (anche penalmente rilevante) di un terzo possa interferire (Cass. civ., sez. II, 28/02/2024, n. 5268).
Nel caso esaminato l'amministratore ha utilizzato il conto corrente di un caseggiato anche per pagare terzi fornitori. La restituzione di tali somme (con azione di ripetizione ex art. 2033 c.c.) deve essere richiesta agli effettivi destinatari dei pagamenti, rimanendo ovviamente impregiudicata l'autonoma azione di responsabilità contrattuale nei confronti dell'ex amministratore in ragione dell'utilizzo promiscuo di conti corrente riferiti ad enti diversi.
