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Cosa fare se l'amministratore non fa rispettare il regolamento di condominio?
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Cosa fare se l'amministratore non fa rispettare il regolamento di condominio?

Quali le iniziative possibili per i condòmini nel caso in cui l'amministratore non fa rispettare il regolamento? Vediamolo qui.

Avv. Valentina Papanice 

Se l'amministratore non fa rispettare il regolamento

La convivenza in condominio è difficile, si sa. Alle volte la lite sorge dalla trasgressione delle più semplici regole, anche non scritte, di convivenza; mentre, altre volte la violazione riguarda norme certamente scritte, previste dallo stesso Legislatore o che i singoli condòmini si sono dati proprio nel caso specifico di quel condominio.

Ebbene sì, spesso capita che non siano rispettate anche le norme che le persone si sono date da sé, non imposte da una fonte esterna, come accade invece per la normativa di emanazione statale o locale.

Le norme, nell'ambito del condominio, infatti, possono essere contenute, oltre che nelle fonti statali e locali, anche in quelle condominiali, cioè nelle delibere e soprattutto nel regolamento, con cui i condòmini regolano la propria vita in comune.

=> Regolamento condominiale contrattuale e clausole regolamentari

Se, dunque, il contenuto dei precetti regolamentari è deciso dai condòmini (anche se nel rispetto di limiti di legge), è all'amministratore che spetta di assicurarsi che dette decisioni siano rispettate dai condomini stessi.

Detto ciò, cosa può/deve fare l'amministratore per far sì che il regolamento sia rispettato? E, soprattutto, questo il tema centrale del presente articolo, cosa può fare il condòmino, a sua volta, se l'amministratore non compie il suo dovere?

Curare il rispetto del regolamento è un compito dell'amministratore

Rientra tra le attribuzioni dell'amministratore, indicate dall'art. 1130 c.c., quella di curare l'osservanza del regolamento (v. art. 1130 co.1, n.1 c.c.).

Tale voce era presente anche nel (più limitato) elenco, contenuto sempre nell'art. 1130 c.c. prima della riforma del condominio (L. n. 220/2012).

=> L'amministratore può agire di propria iniziativa per far rispettare il regolamento di condominio

Per fare rispettare il regolamento l'amministratore può assumere una serie di iniziative, che possiamo qui vedere in ordine di efficacia: si parte dall'azione più blanda, che è quella dell'ammonimento verbale, che nei casi più fortunati può bastare; se poi ciò non dovesse essere sufficiente, si potrebbe passare al sollecito scritto, che può essere generico, ed in tal caso può anche essere apposto nella bacheca condominiale, oppure specificatamente diretto a qualcuno, e dunque in tal caso, nel rispetto della normativa a tutela dei dati personali, inviato al suo indirizzo.

La comunicazione scritta può anche contenere una vera e propria diffida ad adempiere, con l'avvertimento che in difetto si passerà all'azione legale. Azione legale che l'amministratore sarà legittimato ad esperire, dal momento che l'art. 1131 co. 1 c.c. prevede che "nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi".

Ricordiamo anche che, per le infrazioni al regolamento, può essere prevista dal condominio l'applicazione di una sanzione e, in tal caso, l'amministratore dovrà convocare l'assemblea per fare irrogare la sanzione (ex art. 70 disp. att. e trans. c.c.).

Inoltre, l'amministratore, sempre nell'ambito dei suoi poteri, può adottare dei provvedimenti contro i quali è possibile ricorrere in assemblea e anche in via giudiziaria nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

=> Multe condominiali, alcune indicazioni pratiche

Dal momento che determinate decisioni comportano l'esborso non irrilevante di spesa per il condominio, al di là dei poteri spettanti all'amministratore e salvo i casi di urgenza, questi dovrà valutare caso per caso se sia opportuno che sia l'assemblea a decidere circa l'avvio dell'azione legale.

Cosa fare se l'amministratore non applica il regolamento

Dunque, dopo avere premesso detti cenni, torniamo ora alla domanda iniziale. Cosa può fare il condòmino se l'amministratore non fa rispettare il regolamento? Certamente, innanzitutto, farglielo notare verbalmente per poi passare alla richiesta scritta ed eventualmente alla diffida; eventualmente, chiedere la convocazione dell'assemblea onde decidere il da farsi; infatti, dispone l'art. 66 disp. att. e trans. c.c. che la convocazione dell'assemblea straordinaria può essere richiesta da almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto dell'edificio e, ove l'amministratore non vi provveda, ciascun condòmino può convocarla direttamente.

Nel caso in cui l'assemblea non decida, o, se la deliberazione adottata non venga eseguita, il condominio potrà valutare con il proprio legale se, a seconda del caso concreto, c'è la possibilità di fare ricorso al giudice ai sensi dell'art. 1105 c.c..

Può il condòmino agire direttamente in giudizio per fare applicare il regolamento? Dipende dalla questione pratica, la legittimazione all'azione non è direttamente collegata al rispetto del regolamento, ma alla questione sostanziale sottesa: in estrema sintesi, la giurisprudenza prevalente è attestata nel riconoscere la legittimazione ad agire dei condomini in sostituzione dell'amministratore nei casi in cui coesistano diritti esclusivi e comuni.

=> Legittimazione ad agire dei singoli condomini nel recupero di somme spettanti al Condominio. Se manca un titolo esecutivo emesso in loro favore, cosa succede?

Inoltre, ricordiamo che il condòmino può agire in sostituzione dell'amministratore nella gestione delle parti comuni e senza sua autorizzazione (o dell'assemblea) qualora si tratti di un'azione urgente (ex art. 1134 c.c.).

Azione verso l'amministratore che non fa applicare il regolamento

Cosa è possibile fare nei confronti dell'amministratore che non fa applicare il regolamento?

Il singolo condomino in caso di gravi irregolarità (o di mancata convocazione dell'assemblea in caso di notifica di atto esorbitante dai suoi poteri ex art. 1131 c.c.) potrà chiedere la revoca giudiziale: la mancata applicazione del regolamento di per sé non rientra nell'elenco delle gravi irregolarità di cui all'art. 1129 c.c.; ma tale elenco è solo esemplificativo e bisogna vedere dunque caso per caso se la mancata applicazione del regolamento può costituire un'ipotesi di grave irregolarità (ad es. perché la violazione corrisponde alle ipotesi espressamente indicate nell'elenco suddetto o se per via della valutazione complessiva dei fatti risulta l'integrazione dell'ipotesi di grave irregolarità).

=> L'attuazione del regolamento condominiale in Italia ed in Florida. Un confronto.

Ove si aggiungano anche ipotesi di gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente, il condòmino dovrà passare prima dalla decisione assembleare e poi rivolgersi al giudice.

Dunque, in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, o di contestazione da parte dell'amministratore, sarà il giudice a valutare, nella sua discrezionalità se sussiste un'ipotesi di grave irregolarità atta a giustificare la revoca dell'amministratore.

La scelta di chiedere la revoca per gravi irregolarità e, quindi, di intraprendere l'azione legale dovrà dunque essere ben ponderata (onde limitare il rischio di costi derivanti da un'azione giudiziale con esiti negativi e la richiesta di risarcimento dei danni da parte dell'amministratore).

Anche l'assemblea, a sua volta, potrà in ogni tempo revocare l'amministratore, con la maggioranza prevista per la nomina o con le modalità previste dal regolamento.

Inoltre, nel caso in cui l'omissione dell'amministratore abbia prodotto dei danni al condominio, egli sarà tenuto al risarcimento degli stessi.

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Antonio
Antonio martedì 19 marzo 2019 alle ore 19:16

In teoria, posto che l'amministratore incorra in gravi palesi irregolarità (comunque sempre molto difficili da dimostrare), per revocarlo l'unica via è quella della revoca assembleare. Avventurarsi in un'azione (volontaria giurisdizione) per la revoca giudiziale è molto ma molto rischioso. E al tempo stesso, estremamente costoso. Rischioso in quanto a decidere, alla fine, è pur sempre un "giudice"; ossia una persona. Che può sempre interpretare in modo differente da quanto ogni ricorrente si aspetta. Costoso perché per la volontaria giurisdizione (a differenza di quanto si poteva fare prima dell'entrata in vigore della L.220/2012) è pur sempre obbligatorio conferire l'incarico ad un legale. Che alla fine, in quanto professionista, deve emettere una parcella. Pertanto meglio riflettere bene -e a lungo- prima di passare alle vie legali per revocare un amministratore. Sempre meglio cercare l'adesione di altri condòmini che siano del medesimo avviso e costituire quindi una regolare maggioranza che lo revochi in sede assembleare.

Gianni
Gianni martedì 26 marzo 2019 alle ore 16:20

La pacatezza risulta sempre una virtù. Ma attendere ke altri condomini comprendono le irregolarità grave e palese E' UNA VIOLAZIONE alla pazienza dell'essere umano. Quindi, sarà necessario richiedere, con R.a.r con missiva a più firme, il CORRETTO comportamento in rispetto delle Leggi, del Regolamento di condominio e delle norme. In seguito procedere al richiamo di P.S. con avvertimento del ricorso in Volontaria Giurisdizione.

Antonio
Antonio martedì 26 marzo 2019 alle ore 16:49

Con tutto il rispetto, la pacatezza di cui parli ha poco a che vedere con la pazienza. Quello che ho voluto esprimere è non tanto un consiglio; quanto piuttosto un un suggerimento. Su cosa e come fare quando palesemente un amministratore incorre con continuità in azioni irregolari. La pazienza bisogna averla nel riuscire a dimostrare anche a quei condòmini poco attenti che l'amministratore sta (veramente) commettendo irregolarità. Scrivere ad una amministratore che commette irregolarità non serve praticamente a nulla. Del resto, se si chiede agli altri condòmini di firmare una lettera/diffida (pec o raccomandata R.R.), allora tanto vale far capire loro che, in occasione della prima assemblea bisogna revocarlo. Se uno firma una lettera di lamentele - a prescindere dai contenuti più o meno accesi - vuol dire che è consapevole della scorrettezza dell'amministratore. E quindi sarà d'accordo di revocarlo. Non è che se l'amministratore (scorretto) poi chiede scusa (cosa difficilissima…)poi ve lo tenete. Così facendo, è pressoché scontato che lo stesso poi riprenderà a fare le cose irregolari/sbagliate che ha sempre fatto.

Gianni
Gianni martedì 26 marzo 2019 alle ore 17:00

Le leggi, il regolamento e le norme condominiali DOVREBBERO essere note a molti. Per la revoca assembleare necessita un apposita convocazione con la partecipazione minima di 1/2 numero dei partecipanti al condominio e con 500mls.
la revoca deve essere votata dalla maggioranza dei condomini con 500mls. Invece, iniziare un procedimento con missiva a firma di alcuni e proseguire potrebbe portare ad UN QUALCHE risultato.

Antonio
Antonio martedì 26 marzo 2019 alle ore 18:31

Ognuno si tiene le proprie convinzioni. Trovo che una missiva (?) non sortisca effetto alcuno. Certo che un'apposita assemblea convocata solo dop che sia stato chiesto all'amministratore di convocarla - e questi non lo fa - implica la convocazione da parte di quei condòmini (non necessariamente la maggioranza di essi; al limite anche uno solo) che intendono revocare. Poi, va da sé che come in qualsiasi assemblea, la delibera deve ottenere il previsto quorum. Ma se i condòmini che si presentano alla riunione rappresentano già (o li superano) i fatidici 500 millesimi significa che la revoca è da considerarsi deliberata. Ripeto: non avrebbe molto senso firmare una lettera/missiva di contestazione (più o meno "pesante"). Sperando (inutilmente) in un ravvedimento dell'amministratore abitualmente non corretto. A quel punto, meglio che ve lo teniate. Anche se questo è un po' masochistico. Comunque auguri.

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