L'art. 1129 c.c., introdotto con la riforma del condominio del 2012, stabilisce l'obbligo per l'amministratore di affiggere una targa con le proprie generalità, domicilio e recapiti sul luogo di accesso al condominio o in un'area di uso comune, accessibile anche ai terzi.
Del resto i regolamenti comunali stabiliscono che, all'esterno degli stabili deve essere affisso mediante targa metallica o altro materiale inamovibile in modo tale da essere leggibile dall'esterno il nominativo, l'indirizzo e il recapito telefonico dell'amministratore, nella sua qualità di legale rappresentante del condominio.
La mancata affissione della targa, non deve essere sottovalutato in quanto la sua omissione può avere effetti negativi sui diritti dei singoli proprietari.
In mancanza della targa, i partecipanti al condominio potrebbero avere difficoltà a contattare l'amministratore in caso di necessità, emergenze o problemi legati alla gestione del condominio.
A conferma di quanto sopra merita di essere presa in considerazione una recente pronuncia della Corte d'Appello di Roma che ha evidenziato l'importanza di una corretta comunicazione tra l'amministratore e i condomini, soprattutto nei confronti neo-condomini (sentenza App. Roma 6 maggio 2025, n. 2756).
Vicenda e decisione
La vicenda è iniziata quando il condominio ha chiesto all'acquirente di un appartamento (comprato nel giugno 2018), il pagamento delle spese non corrisposte dal venditore. Al neo-condomino si sarebbero potute chiedere solo gli i contributi condominiali del 2018 e del 2017. Tuttavia, il condominio ha richiesto il pagamento di annualità più remote, richiedendo e ottenendo l'emissione di un decreto ingiuntivo.
Il nuovo partecipante al condominio si è opposto, eccependo che, a causa dell'assenza nell'atrio del condominio della "targa" contenente tutti i riferimenti ed i contatti dell'amministratore, nonostante l'obbligatorietà della stessa, non era riuscito tempestivamente a prendere contatto con l'amministratore del condominio, al fine di ottenere la documentazione utile a determinare esattamente il dovuto e provvedere di conseguenza al pagamento.
L'ingiunto ha segnalato di essere riuscito a ottenere il numero di cellulare dell'amministratore solo grazie alla cortese comunicazione del portiere dello stabile.
Tuttavia, nonostante i ripetuti tentativi di contatto, l'amministratore ha evitato di fornire chiarimenti, ignorando la richiesta di accesso alla documentazione contabile, necessaria per la regolarizzazione della sua posizione.
In ogni caso lo stesso condomino ha fatto presente che prima del deposito del ricorso per decreto ingiuntivo non aveva ricevuto alcuna richiesta di pagamento da parte dell'amministratore, né una formale diffida e messa in mora da parte del condominio; l'opponente ha sottolineato che, solo dopo aver ricevuto la notifica del decreto ingiuntivo, è riuscito "finalmente" a visionare la documentazione posta a sostegno della richiesta monitoria e conseguente a corrispondere la somma realmente dovuta in forza del vincolo di solidarietà passiva previsto dall'art. 63 disp. att. c.c. In considerazione di quanto sopra l'ingiunto ha eccepito la violazione da parte del creditore del precetto di cui all'art. 1175 c.c. per il comportamento ostruzionistico dell'amministratore.
Il Tribunale, valutando la situazione, ha stabilito che la richiesta del condominio era illegittima e ha quindi revocato il decreto.
Lo stesso giudice ha tuttavia condannato il condomino opponente al pagamento delle spese di lite, ritenendo che il saldo fosse stato effettuato solo dopo la notifica del decreto ingiuntivo.
Di conseguenza il nuovo condomino si è rivolto alla Corte di Appello contestando la condanna al pagamento delle spese di lite. Secondo l'appellante, con il suo comportamento poco trasparente, il condominio gli ha impedito la regolarizzazione stragiudiziale del pagamento delle somme dovute.
La Corte d'Appello ha rilevato che, prima di procedere con la richiesta di decreto ingiuntivo, l'amministratore avrebbe dovuto sollecitare il nuovo condomino al pagamento degli importi dovuti, fornendogli la documentazione condominiale necessaria per verificare la debenza degli oneri e consentirgli, ove ritenuti corretti, di provvedere spontaneamente al pagamento.
Per questo motivo i giudici di secondo grado hanno ritenuto la decisione sulle spese di lite contenuta nella sentenza impugnata non condivisibile. Di conseguenza hanno deciso di compensare integralmente le spese legali sia del primo che del secondo grado di giudizio (accogliendo solo parzialmente le richieste del nuovo condomino).
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Considerazioni conclusive
In linea generale la costituzione in mora del debitore non è necessaria in alcuni casi specifici, tra cui quello in cui la prestazione deve essere eseguita al domicilio del creditore dopo la scadenza del termine di pagamento.
Applicando questo principio in ambito condominiale, ciò significa che l'amministratore può richiedere direttamente un decreto ingiuntivo senza dover prima mettere formalmente in mora il condomino inadempiente, poiché il pagamento delle spese condominiali è un'obbligazione che deve essere adempiuta presso il domicilio del creditore, ovvero l'amministratore stesso (Trib. Tivoli 7 maggio 2022, n. 744). Nel caso esaminato il Tribunale ha condannato il nuovo condomino al pagamento delle spese di lite sulla considerazione che il pagamento del debito del venditore fosse stato effettuato solo dopo la notifica del decreto ingiuntivo.
Tuttavia è emerso che il ritardo nel pagamento non era dovuto a un colpevole inadempimento dell'acquirente, ma piuttosto a un comportamento ostruzionistico da parte dell'amministratore, che aveva impedito un dialogo chiaro e negato l'accesso alla documentazione necessaria. Da qui la scelta di compensare integralmente le spese legali sia del primo che del secondo grado.
