In virtù dell'istituto della prorogatio imperii, l'amministratore di un condominio di un edificio, cessato dalla carica per scadenza dei termini previsto dall'art. 1129 c.c. o per dimissioni, continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., attinenti alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non sia stato sostituito con la nomina di altro amministratore.
L'amministratore uscente deve quindi continuare a provvedere, durante la gestione interinale, all'adempimento delle sue incombenze ed attribuzioni e così a riscuotere i contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.
Il rapporto dell'amministratore con il condominio, anche quando cessato, rientra nel rapporto di mandato, come da ultimo affermato dal Tribunale Messina n. 1545 del 4 settembre 2023
L'amministratore in prorogatio può agire per il recupero delle quote dei morosi. Fatto e diritto
Con atto di citazione la società fa opposizione contro l'ingiunzione ottenuta dal condominio perché con delibera assembleare successiva di due giorni dall'ingiunzione è stato revocato l'incarico all'amministratore, eccependo di conseguenza l'assenza dei poteri rappresentativi in capo all'allora amministratore e la non dovutezza delle somme ingiunte per carenza di legittimazione passiva.
Chiede la revoca dell'opposto decreto e l'autorizzazione a chiamare in causa i Sigg. X e Y, affinché gli stessi, quali detentori di due unità abitative, rispondessero delle rispettive spese di gestione del condominio, nel periodo 2008 - 2014.
Si costituisce il condominio, contestando l'assunto avverso e chiedendo il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto opposto.
Nel corso del giudizio viene concessa la provvisoria esecuzione dell'opposto titolo monitorio e l'autorizzazione alla chiamata in causa a cui fa seguito la relativa contumacia.
Il tribunale, sulla base delle prove documentali ritiene che le domande risultano infondate e non hanno accoglimento.
Le motivazioni sono le seguenti.
Rientra tra le attribuzioni dell'amministratore condominiale ex art. 1130 c.c. la legittimazione ad agire per il pagamento della quota condominiale, potere che trova fondamento negli artt. 1130 e 1131 c.c. (Corte Cass. n. 10621/2017).
La Cassazione ha affermato che l'amministratore condominiale - competente a riscuotere i contributi dei singoli condomini, in base alla ripartizione approvata dall'assemblea, o anche in difetto del piano di riparto approvato, senza la necessità di alcuna autorizzazione assembleare- è legittimato a promuovere il procedimento ed a resistere alla opposizione al decreto ingiuntivo (Cass. Civ. n. 14665/1999).
L'art. 1129 c.c. prevede che "alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".
Ex amministratore non consegna la documentazione: cosa fare?
Se ne deduce che può esercitare le operazioni ordinarie e il disbrigo degli affari correnti non procrastinabili poiché pregiudizievoli per il condominio, nell'attesa del passaggio di consegne al suo successore.
Il giudice richiama in proposito alcune pronunce di merito e di legittimità secondo le quali "Chi è cessato dall'incarico di amministratore essendo stato revocato o avendo dato le dimissioni deve eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi, giacché molte responsabilità ricadono in questa fase ancora sull'amministratore cessato, secondo quanto previsto dall' ottavo comma dell'articolo 1129 c.c." (cfr. Cassazione sentenza n.1445 del 1993).
Per consolidato orientamento di legittimità e di merito il rapporto tra condominio e amministratore va inquadrato nel mandato ex art. 1703 e ss c.c., come sostanzialmente avallato dalla legge di riforma del condominio (legge n. 220 del 2012) che nel fare riferimento alle norme disciplinanti il rapporto amministratore e condominio, per quanto non disposto dall'art. 1129 c.c., ha rimandato alle regole dettate in ambito di contratto di mandato.
L'amministratore del condominio pertanto nell'esercizio delle funzioni assume la veste del mandatario e pertanto è gravato dall'obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia.
Applicando i principi che regolano il rapporto di mandato ne deriva che l'inosservanza da parte dell'amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è fonte di responsabilità contrattuale.
La responsabilità dell'amministratore non richiede la malafede (dolo) ma è sufficiente anche un atto commesso per colpa, incuria, distrazione, inerzia.
Il Tribunale ritiene di conseguenza legittima l'attività svolta dall'Amministratore in prossimità della scadenza del Suo mandato.
Sulla seconda questione si rappresenta che, come evidenziato dalla stessa opponente, l'azione di recupero crediti avviata nei confronti della società si basa sulla delibera assembleare del 2015 che approvava il bilancio consuntivo per il 2014 nonché quello di previsione per il 2015, non impugnata e quindi divenuta esecutiva, anche nella parte in cui riporta la posizione debitoria dei Sigg. X e Y.
E' principio di diritto che il locatario proprietario dell'immobile, indipendentemente dalle clausole derogatorie della disciplina legale eventualmente contenute nel contratto di locazione, è responsabile in solido con il conduttore per il pagamento delle spese di condominio, in virtù dell'interpretazione in combinato disposto degli artt.1123 c.c., 63 disp. att. e 1292 ss. c.c.
Sicché, usando la diligenza richiesta nell'adempimento delle obbligazioni, la società avrebbe dovuto far pagare agli allora conduttori le spese condominiali, ed eventualmente poi esperire l'azione di regresso ex art.1299 c.c. al fine di recuperare le somme anticipate per loro conto, ben potendo prevedere che, in caso di omesso pagamento delle quote condominiali, essa avrebbe potuto essere destinataria di ingiunzione di pagamento (si vedano, sulla legittimazione passiva in tali ipotesi, Cass. civ. sez. II, 28/04/2021, n.11199; Cass. Civ. n.17619/2008).
La domanda proposta nei confronti di questi conduttori, rimasti contumaci, è sfornita di alcun elemento probatorio, come piuttosto richiesto dall'art. 2697 c.c. Difatti il creditore della prestazione il cui inadempimento è dedotto in giudizio ha l'onere di provare la fonte del suo credito e, alla luce dei principi di vicinanza dei carichi probatori e di presunzione di persistenza del credito, e può limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento o inesatto adempimento (si veda, ex multis, Cass. S.U. n. 13533/2001), gravando piuttosto sul debitore l'onere di provare l'esatto adempimento.
Adempimento, inadempimento e rapporti contrattuali condominiali
Considerazioni conclusive
L'art. 1129 c.c., comma 8, così come modificato dalla legge n. 220/2012, recita: "Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".
La riforma del condominio ha quindi ristretto l'ambito di azione dell'amministratore in regime di prorogatio, limitandolo alle sole attività urgenti, addirittura senza riconoscergli un compenso per l'attività svolta
Nonostante questa apparente restrizione, il caso in esame è in aderenza alla giurisprudenza anche post riforma, sulla cui base si ritiene che l'amministratore revocato, in prorogatio, sia a tutti gli effetti il mandatario del condominio e in quanto tale deve porre in essere tutte le sue attribuzioni.
