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L'amministratore di condominio può ordinare lavori per € 31.334,00?

La risposta del Tribunale di Milano
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

In ambito condominiale la caduta di calcinacci non solo rappresenta il sintomo di una carenza manutentiva ma costituisce anche una fonte di pericolo per condomini e terzi.

In tali casi l'amministratore di condominio ha l'obbligo giuridico di rimuovere le situazioni di pericolo connesse alle parti comuni dell'edificio condominiale che possono mettere a rischio l'incolumità dei condomini stessi o di terzi. Tale obbligo di vigilanza e controllo sussiste anche al di fuori degli atti cautelativi e urgenti e non è subordinato ad una preventiva autorizzazione dell'assemblea o a preventive segnalazioni di pericolo degli abitanti del condominio, rientrando nelle attribuzioni proprie dell'amministratore (art. 1130, n. 4, c.c.).

In mancanza di soldi in cassa l'unico modo per intervenire è agire sugli effetti anziché sulla causa della rovina, cioè prevenire la specifica situazione di pericolo interdicendo - ove ciò sia possibile - l'accesso o il transito nelle zone pericolanti.

Se però la situazione contabile è buona ogni iniziativa dell'amministratore per mettere in sicurezza il caseggiato è lecita e non dovrebbe essere messa in discussione. Il problema è stato affrontato dal Tribunale di Milano nella sentenza del 17 maggio 2019.

Distacco di pezzi d'intonaco sulla pubblica via e intervento dell'amministratore: la vicenda

In un caseggiato con numerosi fregi costituiti da elementi realizzati con cemento decorativo, spesso a contorno di balconi e finestre, si verificava il distacco di pezzi d'intonaco sulla pubblica via che rendeva necessario un intervento con autoscala per la messa in sicurezza.

Il fenomeno, però, si ripeteva altre due volte, costringendo l'amministratore a far esaminare da una ditta lo stato dei muri perimetrali e dei cementi che contornavano balconi e finestre; la verifica degli intonaci delle facciate del palazzo era stata eseguita mediante leggera battitura che portava alla rottura di consistenti porzioni di manufatto; in considerazione della gravità della situazione (sottolineata anche dalla ditta incaricata e da un consulente del condominio) l'amministratore autorizzava la demolizione delle parti pericolanti sulle facciate condominiali per l'ammontare complessivo di Euro 31.334,00. Questa decisione veniva contestata dai condomini che revocavano l'incarico all'amministratore e si rivolgevano al Tribunale per richiedere la restituzione della somma sborsata alla ditta (31.334,00) ed il risarcimento dei danni subiti.

I condomini sostenevano che il convenuto aveva violato i propri obblighi di mandatario eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli; si notava, infatti, che i lavori ordinati, oltre a costituire atto eccedente la misura di messa in sicurezza dell'edificio, non erano stati preventivamente autorizzati dall'assemblea dei condomini; inoltre aggiungevano che l'esecuzione di tali lavori aveva causato un deprezzamento del valore delle singole unità immobiliari e determinato la necessità del rifacimento integrale della facciata condominiale.

L'amministratore contestava quanto sopra, facendo presente che le opere commissionate erano urgenti e necessarie per evitare gravi e imminenti pericoli derivanti dalla caduta in strada degli intonaci delle facciate del palazzo; inoltre ricordava come fosse nel potere dell'amministratore di compiere atti urgenti in assenza dell'autorizzazione dell'assemblea condominiale e che, di conseguenza, non era stato necessario attendere il preventivo assenso della collettività condominiale; infine notava come dai contestati interventi di messa in sicurezza della facciata e di rimozione di parti pericolanti non fosse derivato alcun danneggiamento alle facciate, già in condizioni disastrose in quanto ormai vetuste.

Distacco di pezzi d'intonaco sulla pubblica via e intervento dell'amministratore: la decisione

Il Tribunale ha dato ragione all'amministratore di condominio.

Il giudice ha infatti osservato che lo stato di degrado degli intonaci e dei cementi decorativi era tale da poter costituire un grave pericolo per i condomini e per i passanti; di conseguenza ha ritenuto che i lavori ordinati rientrassero nell'alveo dei lavori straordinari urgenti che non necessitano dell'autorizzazione assembleare; come ricorda lo stesso Tribunale, infatti, l'art. 1135 co. 2 c.c. consente all'amministratore del condominio di ordinare dei lavori di manutenzione straordinaria ove questi ultimi rivestano il carattere dell'urgenza anche senza apposita delibera assembleare, salvo l'obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condomini.

Alla luce di quanto sopra la spesa dell'amministratore è stata ritenuta legittima. In ogni caso il Tribunale ha anche respinto la richiesta di risarcimento danni in quanto i condomini non hanno provato che la messa in sicurezza dello stabile abbia comportato un intervento tale da portare a ritenere i prospetti di facciata devastati e/o deturpati.

Messa in sicurezza, conta la disponibilità del bene

Sentenza
Scarica Trib. Milano 17 maggio 2019

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