Spesso si guarda all'amministratore di condominio esclusivamente nel rapporto con il condominio, ovvero nella sua qualità di professionista incaricato nella gestione ed amministrazione del condominio. Ma non è tutto.
La compagine condominiale si arricchisce di figure esterne che intervengono nell'interesse del condominio.
Vediamo quali sono queste figure e, soprattutto, il rapporto tra loro e l'amministrazione del condominio. Iniziamo rispondendo ad un quesito importante.
L'amministratore di condominio non è un datore di lavoro
Cosa si intende per "datore di lavoro" ? A tale quesito risponde l'art. 2, comma 1 delD.Lgs. n. 81/2008, il quale alla lettera b) stabilisce che per datore di lavoro s'intende"il soggetto titolare del rapporto di lavoro con il lavoratore o, comunque, il soggetto che, secondo il tipo e l'assetto dell'organizzazione nel cui ambito il lavoratore presta la propria attività, ha la responsabilità dell'organizzazione stessa o dell'unità produttiva in quanto esercita i poteri decisionali e di spesa".
Quindi l'amministratore è un datore di lavoro? La risposta è sì! Seppur con le seguenti precisazioni.
L'amministratore di condominio va considerato un datore di lavoro solo quando il condominio è assimilabile ad un'azienda o ad una unità produttiva.
Questo è quanto precisato attraverso la Circolare del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali del 5 marzo 1997, n. 28.
A sua volta, il condominio è comparabile ad una unità produttiva solo se ci sono figure che vi svolgono attività di lavoro subordinato. In questo caso, l'amministratore del condominio, di fatto assume il ruolo di datore di lavoro a tutti gli effetti, ai sensi del D.Lgs. 81/2008. È il classico caso del giardiniere o, meglio ancora, del portiere. Costoro, difatti, svolgono attività di lavoro subordinato nell'interesse del condominio.
Lavori in condominio: committente e datore di lavoro
Ma quali sono le responsabilità dell'amministratore che conseguono da tale rapporto? In primis le responsabilità legate agli obblighi previsti dal D.Lgs. 81/2008, ovvero quegli obblighi posti a carico di un datore di lavoro nei confronti dei suoi lavoratori, quali la valutazione dei rischi cui sono esposti i lavoratori e la formazione dei lavoratori, del loro rappresentante, dei soggetti facenti parte del servizio di prevenzione e protezione, gli incaricati alla gestione delle emergenze, alla sorveglianza sanitaria, per garantire il corretto svolgimento dei compiti di prevenzione e protezione.
Ma non è tutto! Difatti,la responsabilità ai sensi dell'articolo 26 del D.Lgs. 81/2008 è prevista solo quando l'amministratore dispone di potere decisionale. Per comprendere bene esaminiamo un caso pratico.
Con sentenza del 15 ottobre 2013, n. 42347, la terza sezione della Cassazione penale , interveniva in un caso in cui un organo di vigilanza infliggeva una prescrizione ad un amministratore di un condominio, per aver omesso di controllare i requisiti tecnico professionali di un'impresa, alla quale aveva assegnato il compito di abbattere un albero condominiale ad alto fusto.
La sentenza chiariva come gli obblighi derivanti dall'art. 26 del Dlgs81/20008, posti a carico dell'amministratore di un condominio,non sono conseguenti ad un vincolo di lavoro subordinato con il personale nel condominio.
Tali obblighi, secondo i giudici ermellini, nascono come conseguenza della funzione concretamente svolta nell'appalto dall'amministratore.
Precisava la Cassazione che "… ben potendo egli (l'amministratore) assumere, in determinate circostanze, la posizione di committente ed essere, come tale, tenuto quanto meno all'osservanza di ciò che è stabilito dall'art. 26 del D.Lgs. 81/2008(…) .
La "doppia" posizione di garanzia dell'Amministratore di condominio datore di lavoro
Il giudice di Appello avrebbe dovuto considerare che l'imputato aveva agito nella qualità di amministratore di un condominio. L'appalto dei lavori era stato deciso ed assegnato mediante delibera dell'assemblea condominiale alla quale l'amministratore, ad essa vincolato, era tenuto a dare concreta attuazione. "Si tratta di circostanza di decisivo rilievo ai fini dell'affermazione di penale responsabilità, non potendosi prescindere dal ruolo effettivamente svolto dall'amministratore nella stipulazione del contratto e nella sua successiva attuazione, considerando anche l'ambito di autonomia di azione di cui egli eventualmente disponeva e di poteri decisionali concretamente attribuiti…".
Non è sufficiente, dunque, il vincolo della committenza o del lavoro subordinato, dovendo, comunque, l'amministratore, agire con l'autonomia e il potere decisionale che lo caratterizzano, seppur nel pieno rispetto delle decisioni assembleari.
Quali sono le conseguenze di una violazione degli obblighi a carico dell'amministratore? La violazione degli obblighi previsti dalla normativa di riferimento comporta delle sanzioni la cui natura dipende da quella dell'illecito posto in essere.
Possiamo distinguere innanzitutto tra responsabilità penale, civile e amministrativa.
Con particolare riguardo alla responsabilità penale, va precisato che le sanzioni potranno essere di natura detentiva (ergastolo, reclusione o arresto), pecuniaria (multa o ammenda) o di natura accessoria (interdizioni, divieti o sospensioni).
Nelle casistiche di maggiore gravità l'amministratore andrà incontro all'integrazione dei reati in materia di salute e sicurezza sul lavoro (omicidio colposo e lesioni personali colpose gravi o gravissime commessi con violazione delle norme sulla tutela della salute e sicurezza sul lavoro), reati previsti e puniti dagli articoli 589 e 590 del Codice Penale, con la conseguente applicazione delle sanzioni previste.
