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Rendiconto condominiale e poste passive:è l'amministratore che deve provare di aver effettuato delle anticipazioni
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Rendiconto condominiale e poste passive:è l'amministratore che deve provare di aver effettuato delle anticipazioni

L'amministratore deve specificare la somma che ha anticipato nel rendiconto ai fini della sua approvazione e del riconoscimento del debito.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il rendiconto condominiale “in rosso” non implica automaticamente che le somme sborsate per far fronte ai debiti della compagine siano delle anticipazioni dell’amministratore di condominio.

Spetta comunque al mandatario dimostrare che alle singole voci di spesa approvate corrispondano dei suoi esborsi e quindi un credito verso il condominio.

Ciò può essere fatto magari proprio inserendo nel rendiconto una specifica voce a ciò destinata.

Questo sostanzialmente il cuore della pronuncia della Cassazione n. 10153, depositata in cancelleria il 9 maggio 2011.

Il rendiconto è il documento contabile con cui l’amministratore, al termine dell’anno di gestione, espone all’assemblea la situazione finanziaria del condominio, le spese sostenute e la loro ripartizione tra i vari comproprietari.

La sua approvazione attesta la regolarità gestionale, ratifica eventuali spese extra sostenute auto nomante dall’amministratore (purché sempre inerenti le cose comuni) e gli concede l’azione giudiziale ex art. 63 disp. att. c.c. (il c.d. decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo). Il codice non specifica i criteri di redazione del rendiconto condominiale.

Secondo il pressoché unanime orientamento giurisprudenziale, cui non fa eccezione la sentenza di Cassazione succitata, non è necessario che “ la contabilità sia stata redatta dall'amministratore con rigorose forme, analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, purché essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa ” (così Cass. 9 maggio 2011 n. 10153).

Forma libera ma obiettivo ben determinato: ai condomini dev’essere data l’opportunità di comprendere incassi, spese e loro suddivisione.

Nel caso di specie un amministratore faceva causa ad un condominio da lui amministrato chiedendo ed ottenendo un decreto ingiuntivo sulla base dei rendiconti approvati dall’assemblea.

Ciò al fine di recuperare dei crediti per anticipazioni vantati nei confronti della compagine.

Il condominio faceva opposizione sostenendo, sostanzialmente, che non v’era prova che alle poste passive indicate nel rendiconto corrispondessero crediti del mandatario.

Vittoriosa in primo grado la compagine vedeva ribaltata la situazione nel giudizio d’appello. Da qui il ricorso per Cassazione.

Secondo gli ermellini il giudice di primo grado aveva ragione, in sostanza la Corte d’appello aveva sbagliato e quindi la sua sentenza doveva essere annullata.

Nel fare ciò i giudici supremi hanno anche specificato il principio di diritto cui il giudice del rinvio dovrà attenersi.

Si legge in sentenza che " in materia di deliberazioni di assemblea condominiale, l'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle sole poste passive specificamente indicate.

Pertanto, l'approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite ed entrate, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all'esame dell'organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso " (così Cass. 9 maggio 2011 n. 10153). L’amministratore, dunque, farà meglio ad indicare la specifica somma che ha anticipato e ad inserirla nel rendiconto ai fini della sua approvazione e di conseguenza del riconoscimento del debito.

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