Un utente pone il seguente quesito all'interno del forum di Condominioweb: «Volevo sapere se l'amministratore è tenuto a saper chi abita in un appartamento. Se viene portato a conoscenza del fatto dagli altri condomini è tenuto ad accertarsi oppure può continuare ad ignorare il problema?». Approfondiamo l'argomento.
Obbligo di tenere aggiornato il registro anagrafe condominiale
L'analisi della questione non può che prendere le mosse dall'art. 1130, co. primo, nr. 6), c.c., inerente all'obbligo di curare la tenuta dell'anagrafe condominiale, cioè del registro contenente le generalità non solo dei singoli proprietari ma anche dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento.
All'interno del registro, dunque, sono riportati non solo i nominativi dei condòmini in senso stretto ma anche degli inquilini, cioè di coloro che vivono nelle unità abitative in forza di un contratto di locazione o di comodato.
L'amministratore è dunque tenuto a sapere chi abita in un appartamento nei limiti delle informazioni che da detto registro emergono.
È appena il caso di ricordare che l'aggiornamento delle indicazioni contenute nel registro di anagrafe condominiale è obbligo inderogabile dell'amministratore, che non viene meno nemmeno qualora i condòmini non provvedano a comunicare la variazione dei dati entro sessanta giorni.
In questa circostanza l'amministratore deve richiedere, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe; decorsi inutilmente trenta giorni, egli acquisisce autonomamente dette notizie (ad esempio, dall'Agenzia delle Entrate), addebitandone il costo ai condòmini che hanno causato l'esborso con la loro inerzia.
Detto ciò, nessuna norma di legge impone all'amministratore di conoscere il nominativo di tutti i soggetti che alloggiano all'interno degli appartamenti condominiali: tale obbligo è limitato ai titolari formali di diritti reali o personali di godimento, così come si evincono dall'anagrafe condominiale.
Non occorre dunque comunicare all'amministratore eventuali ospiti (amici, parenti, ecc.), i quali restano personalmente responsabili degli eventuali danni che dovessero arrecare alle parti comuni dell'edificio.
Alla stessa maniera, l'amministratore non deve chiedere ai condòmini i nominativi delle persone che vivono all'interno delle loro abitazioni.
Affitti brevi e aggiornamento dell'anagrafe condominiale: cosa sapere
Ci si chiede a questo punto se l'amministratore debba procedere all'aggiornamento dell'anagrafe condominiale anche con riferimento agli affitti brevi che dovessero verificarsi all'interno dell'edificio.
Secondo l'orientamento sposato anche da questo portale, il condomino che concede in locazione breve - non superiore a trenta giorni - il proprio appartamento non deve chiedere all'amministratore l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale: il suo obbligo è infatti assolto nel momento in cui, ai sensi dell'art. 109 T.U.L.P.S., entro le ventiquattr'ore successive all'arrivo, comunica alla questura territorialmente competente le generalità delle persone alloggiate, avvalendosi del portale "Alloggiati Web" gestito dalla Polizia di Stato.
La comunicazione all'amministratore deve dunque ritenersi ultronea, sia perché - tenuto conto della durata delle locazioni brevi - costringerebbe l'amministratore a un aggiornamento continuo dell'anagrafe condominiale, sia perché la comunicazione alla questura è adempimento di per sé sufficiente a garantire la rintracciabilità dei soggetti che hanno brevemente alloggiato in condominio, nel caso in cui si siano resi protagonisti di episodi incresciosi (danneggiamenti, furti, ecc.).
Inoltre, la disciplina dell'art. 1130 c.c. sembra essere incompatibile con la "rapidità" delle locazioni brevi e di quelle turistiche.
Come ricordato, infatti, le variazioni rilevanti devono essere comunicate all'amministratore entro sessanta giorni, termine più lungo di quello dell'affitto, con conseguente sfalsamento temporale che potrebbe creare la situazione per cui il condomino, mentre è ancora in tempo per comunicare i dati dell'inquilino, nel frattempo l'ha già mandato via per ospitarne un altro.
In altre parole, le tempistiche dell'aggiornamento dell'anagrafe condominiale si ritroverebbero a rincorrere quelle - più veloci - delle locazioni brevi.
A voler tacere della successiva procedura che imporrebbe all'amministratore - decorso invano il termine di sessanta giorni - di inviare una formale raccomandata al condomino affinché - nei successivi trenta - comunichi i dati degli inquilini.
=> Anagrafe condominiale, cosa comunicare all'amministratore?
L'amministratore non deve sapere chi abita in un appartamento
Alla luce di ciò, deve ritenersi che la comunicazione che il condomino deve obbligatoriamente inviare alla questura entro ventiquattro ore sia sufficiente a esonerare sia il proprietario che l'amministratore da qualsiasi responsabilità per mancato aggiornamento dell'anagrafe condominiale.
Detto ciò, l'amministratore può comunque essere sollecitato dagli altri condòmini a rivolgersi al proprietario per avere contezza di ciò che accade all'interno del suo appartamento, qualora siano state segnalate condotte inopportune e lesive dei diritti della compagine.
