Con decreto emessa in data 23 ottobre 2024, il Tribunale di Milano, in sede collegiale, rigettava il ricorso di un condomino per la revoca dell'amministratore di condominio.
Il ricorrente contestava, con ricorso ex art. 64 disp. att. c.p.c., una molteplicità di irregolarità commesse dal capo condomino nell'espletamento della propria attività di gestione condominiale, in particolare: 1) ha gestito il complesso con un unico ente di gestione, anziché costituire sei condomini per palazzina ed un supercondominio; b) non ha curato il recupero dei crediti; c) ha omesso azioni per impedire la prescrizione dei crediti vantati dal nei confronti del precedente amministratore; d) ha ripartito le spese con criteri illegittimi; e) non ha rispettato le delibere assembleari, omettendo la manutenzione del tetto della palazzina 3; f) ha convocato un'assemblea con ordine del giorno illegale; g) non ha rispettato la delibera assembleare del 25/5/2023, omettendo la manutenzione della facciata.
Si costituiva l'amministratore di condominio, il quale impugnava e contestava l'assunto dell'istante, documentando le proprie difese e richiedendo il rigetto del ricorso.
Il ruolo dell'amministratore di condominio
L'amministratore si configura quale mandatario con rappresentanza della compagine condominiale, ed il rapporto intercorrente tra il capo condomino ed il condominio è disciplinato dalle norme degli artt. 1703 e ss c.c.
Il condominio inteso come "collettività organizzata", individua nell'amministratore "organo necessario" di esso, lo ha fatto dicendosi convinto che tale espressione abbia qui un senso diverso, dovendo spiegare il vincolo di rappresentanza che lega l'amministratore non al condominio, quale ente distinto, ma ai singoli condomini.
La delicatezza dell'incarico svolto dal capo condominio in seno al condominio, richiede da parte dei condomini (assemblea) una scelta attenta ed oculata sulla figura da scegliere e, soprattutto, abbia tutti i requisiti per l'espletare un incarico oneroso.
Infatti, l'amministratore di condominio deve essere un professionista, dotato non solo di competenza personale, ma anche un'organizzazione che abbia la possibilità di soddisfare tutte le esigenze dei condomini e provvedere alla gestione dei beni e servizi comuni, facendoli utilizzare e godere, nei migliore dei modi, dai componenti il consesso che rappresenta.
Indispensabile, pertanto, la presenza di appositi requisiti dell'amministratore, sanciti nell'art. 71-bis disp. att.c.c.
Diritti e doveri dell'amministratore di condominio nella gestione
Le attribuzioni dell'amministratore di condominio sono disciplinate dalla disposizione contenuta dall'art. 1130 c.c. Le funzioni espletate dall'Amministratore riguardano quelle esecutive o amministrative in senso lato, nonché quelle gestionali o amministrative in senso stretto.
La funzione di prima specie (esecutive) afferiscono all'esecuzione delle delibere assembleari, ma non solo, anche convocarle annualmente per l'approvazione del rendiconto annuale, giusto l'art.1130 bis c.c., e curare l'osservanza del regolamento condominiale, nonché la disciplina dell'uso delle cose comuni.
Invece quelle di seconda specie (gestionali) attengono alla riscossione dei contributi ed erogare spese necessaria per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dello stabile e per l'esercizio dei servizi comuni.
Nello svolgimento della propria attività gestionale il capo condomino potrebbe essere revocato dal proprio incarico sia da parte dell'assemblea condominiale che dall'Autorità giudiziaria.
La revoca dell'amministratore di condominio
La revoca dell'amministratore può essere assembleare oppure giudiziale.
-La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista dalla sua nomina, e quindi fare riferimento al combinato disposto degli artt. 1129, 1136, commi 2 e 4, c. c. dove, tanto in prima quanto in seconda convocazione, è richiesta la maggioranza qualificata prevista dal comma 2 dell'art. 1136 c.c. e quindi il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
Chiaramente il consesso in qualsiasi momento della "vita condominiale" può decidere la revoca assembleare dell'amministratore, anche non specificando la ragione di tale interruzione del rapporto di mandato, l'importante rispettare il quorum per la revoca, con la stessa maggioranza prevista per la nomina, ovvero con le diverse modalità previste dal Regolamento condominiale.
Procedure di revoca dell'amministratore di condominio
Il procedimento di revoca giudiziale riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore, ed è disciplinato nell'art. 64 disp. att. c.c. Competente per le decisioni relative alle gravi irregolarità commesse dal capo condomino è il Tribunale, in sede collegiale, ed il decreto emesso è un provvedimento di volontaria giurisdizione, in quanto sostitutivo della volontà assembleare ed ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell'interesse alla corretta gestione dell'amministrazione condominiale in ipotesi tipiche di compromissione della stess a. Pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini ed amministratore, il decreto di revoca non ha, pertanto, carattere decisorio, non precludendo poi la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, relativa al diritto su cui il provvedimento incid e (Cass. civ. 27 febbraio 2012, n.2986, Cass. civ. 01 luglio 2011, n.14562; Cass. civ. 14 novembre 2006, n.24285; Cass. civ., S.U., 29 ottobre 2004, n.20957).
Tale provvedimento è reclamabile innanzi alla Corte d'appello competente nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione, ex art. 64, comma 2, disp. att. c.c.
Esempi di gravi irregolarità nell'amministrazione condominiale
L'elenco dei casi di gravi irregolarità previsto nell'art. 1129, commi 11 e 12, c.c., non è in assoluto tassativo, bensì una mera semplificazione che lascia la possibilità di integrare con altre ipotesi.
Lo scopo che il legislatore ha inteso realizzare, fosse quello di lasciare volontariamente una lacuna nel sistema giuridico, una lacuna che permettesse alla giurisprudenza di compiere un intervento che meglio si adattasse alla molteplicità di casi concreti, rispetto a quanto potesse fare il rigido e non dinamico meccanismo legislativo.
Oltre alle generiche "gravi irregolarità", sono state inserite le "gravi irregolarità fiscali", nonché l'inottemperanza all'obbligo di cui numero 3) undicesimo comma art. 1129 c.c., al verificarsi delle quali, così come nel caso di "gravi irregolarità", ciascun condomino potrà convocare l'assemblea al fine di far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
Analizziamo le ulteriori ipotesi previste dal codice civile di gravi irregolarità:
a) omessa convocazione per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore, o negli altri casi previsti dalla legge;
b) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
c) mancata apertura e utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;
d) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio
e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
e) l'aver acconsentito per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari tutela dei diritti del condominio;
f) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
g) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130, numeri 6), 7) e 8 (curare rispettivamente la tenuta del registro dell'anagrafe condominiale, il registro dei verbali, quello di nomina e revoca degli amministratori e quello della contabilità nonché conservare tutta la documentazione condominiale);
h) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali, codice fiscale o se si tratta anche la sede e la denominazione nonché i luoghi dove sono custoditi i registri e documenti del
condominio ed il giorno e l'orario in cui ogni interessato può prenderne visione ed estrarne copia.
Conclusioni sulla responsabilità dell'amministratore di condominio
È in toto condivisibile quanto sostenuto dal Tribunale milanese nel decreto di rigetto della revoca dell'amministratore di condominio, posto che quest'ultimo ha provato di avere espletato l'attività di gestione condominiale nel rispetto della legge e delle regole del mandato, in particolare con la diligenza del buon padre di famiglia, ex art. 1710 c.c. Infatti, quando si deposita un ricorso per la revoca giudiziale dell'amministratore, il ricorrente-condomino deve indicare i motivi e le allegazioni delle gravi irregolarità commesse, ma, allo stesso tempo, è il capo condomino deve, nella propria costituzione e difesa, provare infondatezza di quanto sostenuto dalla controparte.
In altri termini, l'amministratore convenuto rimane gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall'avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione (Trib. Salerno 12 aprile 2011).
