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L'amministratore di condominio deve certificare di aver messo in sicurezza l'edificio.
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L'amministratore di condominio deve certificare di aver messo in sicurezza l'edificio.

Ecco perchè l'amministratore deve garantire la sicurezza dell'edificio

 

Priorità alla messa in sicurezza dell'edificio. L'amministratore condominiale deve preliminarmente eliminare ogni pericolo per la pubblica e privata incolumità.

L'amministratore di un condominio ha impugnato l'ordinanza con tingibile ed urgente del Sindaco con cui, ritenuto che i dissesti rilevati a seguito di "accertamento tecnico eseguito nel predetto stabile, costituiscono pericoli per la pubblica e privata incolumità, letto l'art. 6, comma 4 e 7 della legge 125 del 24.7.2008", ordinava all' amministratore del predetto immobile dissestato, di "far eseguire ad horas gli opportuni accertamenti tecnici e tutte le opere di assicurazione strettamente necessarie per scongiurare lo stato di pericolo su indicato, consegnando, nel termine di giorni 10 dalla data di notifica dell'ordinanza, all'ufficio protocollo, il certificato unico, a firma di tecnico abilitato, iscritto al'albo professionale il quale dovrà risultare che è stato eliminato ogni pericolo per la pubblica e privata incolumità, sollevando l'Amministrazione Comunale da ogni responsabilità nei confronti dei terzi per quanto intimato nella presente ordinanza".

Infatti, per quanto qui interessa, il "Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco effettuava un sopralluogo dal quale si riscontravano vecchie e nuove lesioni alla muratura del suddetto fabbricato ed alla luce di ciò, in attesa di urgenti opere di assicurazione e ripristino delle condizioni di sicurezza, sotto direzione di tecnico abilitato, indicavano la necessità dell'adozione dei provvedimenti ivi indicati".

Le eccezioni del condominio. Con una prima censura parte ricorrente deduce la violazione dell'art. 6 della legge 125/2008 di conversione del D.L. n. 92/2008 che, nel sostituire l'originario art. 54, D.L. vo 267/2000, al novellato comma 4, disporrebbe che i provvedimenti contingibili ed urgenti, adottati del Sindaco, quale ufficiale di governo, dovrebbero essere preventivamente comunicati al Prefetto, anche ai fini della predisposizione degli strumenti ritenuti necessari alla loro attuazione ed, in ogni caso, per consentire al Prefetto di esercitare il suo potere di controllo e supervisione sugli atti adottati dal sindaco quale ufficiale di governo, in vista del loro eventuale annullamento di ufficio.

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La seconda censura, invece, ritiene che l'unico "presupposto su cui si fonderebbe l'impugnato provvedimento in quanto l'unica finalità che il Comune di Napoli sembrerebbe aver perseguito attraverso l'adozione dell'impugnato provvedimento sarebbe quella di tentare di sollevarsi da responsabilità che, del tutto verosimilmente, potrebbero essere ad esso ascritte in sede civile.

Inoltre un provvedimento dotato delle caratteristiche della contingibilità e dell'urgenza, attesa la sua finalità di tutela della pubblica e privata incolumità, avrebbe necessitato di una più adeguata motivazione, anche con riferimento a dati tecnici circa la denunciata situazione di pericolo che sarebbe, invece, del tutto assenti, nessuna indicazione essendosi fornita circa i dettagli dell'accertamento tecnico sulla base del quale si sarebbe giunti alla constatazione dello stato di dissesto e del susseguente pericolo; né potrebbero sopperire a tali carenze, le ancor più sibilline e fumose indicazioni circa le lesioni a murature e gli avvallamenti al piano fondale".

La decisione del TAR. Con riferimento alla prima censura il TAR (TAR Campania- Napoli, sent. 3 marzo 2015, n. 1367)si è limitato a richiamare l'orientamento giurisprudenziale consolidato secondo il quale "La comunicazione preventiva al prefetto non costituisce requisito di legittimità dell'ordinanza contingibile ed urgente emessa dal Sindaco ex art. 54, D.L. vo 18 agosto 2000, n. 267; detta comunicazione, infatti, non è volta all'acquisizione di un parere preventivo o di altro apporto istruttorio, ma ha soltanto finalità organizzative per consentire al prefetto la predisposizione degli strumenti necessari alla sua attuazione e fargli conoscere in anticipo il suo contenuto al fine di esonerare l'amministrazione statale da eventuali profili di responsabilità derivanti dall'aver concesso l'uso della forza pubblica per l'esecuzione di ordinanze illegittime >> (T.A.R. Lazio, Latina, Sez. I, 17.7.2013, n. 627); ed, ancora: << La comunicazione al Prefetto - non presente nella versione originale dell'art. 54, D.L. vo n. 267 del 2000 - non è volta affatto all'acquisizione di un parere preventivo o di un altro apporto istruttorio (la cui omissione determinerebbe violazione di legge ed eccesso di potere per carenza di istruttoria), ma mira, oltre che a fini meramente organizzativi, a consentire al Prefetto di conoscere anticipatamente il contenuto dell'ordinanza, onde e-sonerare l'amministrazione statale da eventuali profili di re-sponsabilità derivanti dall'aver concesso l'uso della forza pubblica per l'esecuzione di ordinanze sindacali al di fuori dei requisiti stabiliti dalla legge.

Laddove, pertanto, i ricorrenti non abbiano agito in sede giurisdizionale per il risarcimento del danno, essi non hanno alcun interesse a dedurre la mancata comunicazione preventiva al Prefetto, comunicazione che non ne costituisce comunque un requisito di legittimità >> (T.A.R. Valle d'Aosta, Sez. I, 17.4.2012, n. 39)".

Il punto più interessante della sentenza è relativo alla circostanza che sulla base della giurisprudenza occupatasi della questione, la quale ha sottolineato come, ai fini della emanazione delle ordinanze contingibili ed urgenti si può prescindere dalla verifica della responsabilità di un determinato evento dannoso provocato dal privato interessato (C. di S., Sez. V, 15 febbraio 2010, n. 820; id., Sez. VI, 5 settembre 2005, n. 4525; C.di S., Sez. II, 31 gennaio 2011, n. 387).

La giurisprudenza ha infatti precisato come l'ordinanza de qua non abbia carattere sanzionatorio, non dipendendo dall'individuazione di una responsabilità del proprietario, ma solo ripristinatorio, per essere diretta solamente alla rimozione dello stato di pericolo ed a prevenire danni all'incolumità pubblica: pertanto, legittimamente l'ordinanza viene indirizzata al proprietario dell'area, cioè a chi si trova con questa in rapporto tale da consentirgli di eliminare la riscontrata situazione di pericolo, ancorché detta situazione non possa essergli imputata (C. di S., Sez. V, 7 settem-bre 2007, n. 4718; T.A.R. Campania, Sez. V, 14 ottobre 2013, n. 4603).

In particolare la censura risulta infondata, avendo il Sindaco, nel caso in esame, ha inteso unicamente fronteggiare la situazione di pericolo per l'incolumità pubblica senza sostituirsi all'adito giudice ordinario nel valutare il merito della questione e senza emettere alcun giudizio di responsabilità: poiché, quindi, l'atto gravato non ha contenuto sanzionatorio, ma solo ripristinatorio, legittimamente il Sindaco l'ha indirizzato all'odierno ricorrente, quale soggetto che si trova in rapporto con la fonte del pericolo tale da consentirle di eliminare la riscontrata situazione di rischio, in disparte il fatto che la predetta situazione possa o meno esserle imputata (cfr. T.A.R. Lombardia, Milano Sez. III, n. 2064/2011 cit.).

Conclusioni. Il TAR ha, quindi, sottolineato che le ordinanze con tingibili e urgenti prescindono da qualunque accertamento di responsabilità sul soggetto che ha causato il pericolo e si, pertanto, può rivolgersi direttamente ed elusivamente alla proprietaria del bene su cui occorre intervenire.

Infatti, se la parte intimata ritiene di non essere responsabile per i danni subiti potrà rivalersi nella deputata sede nei confronti dei soggetti ritenuti responsabili (ivi compreso l'ente pubblico), previo accertamento delle relative responsabilità, senza che l'esecuzione della messa in sicurezza imposta dall'atto in questa sede gravato possa intendersi quale acquiescenza, tale da precludere le pretese di rivalsa.

Nel caso in esame, quindi, il TAR ha ritenuto legittimo l'operato comunale ed ha pertanto rigettato il ricorso con conseguente obbligo dell'amministratore di condominio di presentare il "certificato unico, a firma di tecnico abilitato, iscritto al'albo professionale il quale dovrà risultare che è stato eliminato ogni pericolo per la pubblica e privata incolumità".

Si stacca l'intonaco? Il proprietario risarcisce e va in galera.

Scarica TAR Campania- Napoli, sent. 3 marzo 2015, n. 1367

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